【正文】 諾指標(biāo)‰承諾標(biāo)準(zhǔn)基本無因管理原因造成的火災(zāi)事故。a. 年有效投訴率內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰承諾指標(biāo)2‰測定依據(jù)投訴次數(shù)/入住總?cè)藬?shù)1000‰≤2‰質(zhì) 量 保證措施，將“顧客滿意經(jīng)營”的核心價值理念納入到每個員工的價值體系中。公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％承諾標(biāo)準(zhǔn)定時考核，定時培訓(xùn)。、分析，并提交分析報告。，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確?？蛻魸M意。：質(zhì)量成本雙否決我們實(shí)施質(zhì)量成本雙否決的機(jī)制已多年，管理成本持續(xù)下降，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步上升。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)戶及客戶所有的服務(wù)需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)在第一時間內(nèi)分類處理：而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息，亦通過該中心反饋到客戶及業(yè)戶。、運(yùn)行、檢修、保養(yǎng)、分包方管理以及客戶維修服務(wù)?！?依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處將在工作進(jìn)行前，對工作內(nèi)容和過程進(jìn)行設(shè)計，形成工作的進(jìn)度計劃和財務(wù)預(yù)算，提交到相關(guān)項(xiàng)目組審批后再實(shí)施。第四部分 管理服務(wù)內(nèi)容提要☆ 展開業(yè)主需求調(diào)查，使管理方案更加切合實(shí)際；☆ 組建項(xiàng)目工作小組，依托總部技術(shù)力量，提交專項(xiàng)建議書；☆ 接管驗(yàn)收嚴(yán)格把關(guān)，注重后續(xù)維修保障體系的建立。共用部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻面、屋面、樓梯間、通道等。標(biāo)識清晰美觀安裝牢固可靠完好率達(dá)到98%以上16防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季進(jìn)行一次保養(yǎng)每年進(jìn)行一次接地電阻測試每年刷一次銀粉漆中修6年，大修12年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《防避雷系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過程的檢驗(yàn)》確保系統(tǒng)正常使用；系統(tǒng)完好率100％接地阻值符合GB5016992要求雷雨季節(jié)來臨前進(jìn)行一次接地電阻測試和全面的維護(hù)17IC卡停車場系統(tǒng)每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)保養(yǎng)周期：每月一次每年檢修一次每4年進(jìn)行一次中修，每8年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《IC卡停車場系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》公司《維修過程的檢驗(yàn)》確保IC卡停車場正常運(yùn)行完好率達(dá)到99%以上18公共照明等一般項(xiàng)目每日巡查，隨壞隨修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次每6年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗(yàn)》確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常電氣線路完整無損，絕緣良好完好率達(dá)到99％提要☆ 我們將導(dǎo)入ISO14001環(huán)境質(zhì)量管理體系,確保大樓環(huán)境維護(hù)以及環(huán)境污染處于受控狀態(tài)。a. 全員保潔，人過地凈；重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔；b. 確保辦公區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全。安全管理員日常工作的一切舉動，都會給人留下深刻印象。加強(qiáng)這一時段的巡邏，盤查可疑人員，確保為區(qū)內(nèi)客戶提供一個放心的午休環(huán)境。接管后，我們將發(fā)放客戶需求調(diào)查表，力求在第一時間掌握客戶的共性需求及個性需求，制定措施，形成制度，追求服務(wù)“零干擾”。e. 度身定做個性化服務(wù)菜單享有尊貴身份的客戶，服務(wù)需求面廣而深，我們將為每一位客戶度身定做個性化服務(wù)菜單，內(nèi)容涵蓋入室保潔、室內(nèi)植物代養(yǎng)代換等等（詳見便民服務(wù)及特約服務(wù)），客戶可根據(jù)需要任意選擇套餐性服務(wù)組合，按月結(jié)算。e. 持續(xù)改進(jìn) 對任何一項(xiàng)作業(yè)，均要求形成閉環(huán)。另外，管理處還擬為大樓客戶提供辦公區(qū)域室內(nèi)維修、洗車代理服務(wù)、臨時看護(hù)及保管服務(wù)、出租時花、盆景和園藝擺設(shè)、大件物品短期儲存或保管等客戶日常所需的服務(wù)。a. “環(huán)保、公益、時尚”主題：精心策劃社區(qū)文化活動，構(gòu)建XX辦公大樓的政治精英文化的辦公模式。因此在物業(yè)管理服務(wù)中,我們將重點(diǎn)加強(qiáng)上述地方的清潔和保養(yǎng)工作，以期給客戶和來往人仕一個舒適、潔凈的辦公環(huán)境。維修技工男性35歲以下高 中 ；B .，形象健康；。具有ISO9000內(nèi)審員證D、技巧：熟練運(yùn)用OFFICE辦公軟件及相關(guān)軟件系統(tǒng)工程主管A、學(xué)歷：全日制中專及以上學(xué)歷，機(jī)電一體化、電氣自動化、給排水等相關(guān)專業(yè)B、經(jīng)驗(yàn)：本科二年或大專四年以上相關(guān)技術(shù)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，一年以上行政管理工作經(jīng)驗(yàn)。d. 配備符合環(huán)保要求的各類垃圾處理設(shè)施，例如垃圾分類回收系統(tǒng)、食物碎渣處理機(jī)、封閉式垃圾中轉(zhuǎn)站等，縮減垃圾排放量以及污染程度，使大樓更顯衛(wèi)生。在此我們的設(shè)想是:a. 大樓設(shè)立必要的文化娛樂設(shè)施，為形成“政治精英文化圈”準(zhǔn)備硬件條件；b. 管理工作人員中配備專職或兼職人員專門負(fù)責(zé)客戶文化需求調(diào)研、文化活動策劃、文化活動的組織與舉辦。（如酒店式服務(wù)）的設(shè)想物業(yè)管理超常規(guī)服務(wù)，是指超出了客戶所期望的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)項(xiàng)目的部分，預(yù)見和滿足客戶的需求，是服務(wù)行業(yè)的基本職責(zé)。為了規(guī)范地向客戶提供上門服務(wù)，我們將在維修等作業(yè)人員進(jìn)入客戶室內(nèi)作業(yè)時，實(shí)施五個一工程，即：一個工具箱，一雙拖鞋，一個毛刷，一張抹布，一張笑臉。c. 提供“一站式服務(wù)”：構(gòu)建辦公樓管理服務(wù)平臺——客戶服務(wù)中心結(jié)合XX辦公大樓的情況，我們將在大樓設(shè)置客戶服務(wù)中心外，還將為辦公樓的管理單獨(dú)另行設(shè)立客戶服務(wù)中心，構(gòu)建“一站式”客戶服務(wù)體系，設(shè)置客戶助理12小時服務(wù),日常事務(wù)即時受理即時解決，作為辦公樓服務(wù)平臺的客戶服務(wù)中心，對外采用酒店式接待全方位面向客戶；對內(nèi)協(xié)調(diào)各項(xiàng)目組，構(gòu)建成為信息中心和指揮中心，一站式解決客戶需求。f. 安防等設(shè)備設(shè)施的定期檢測在實(shí)際工作中，我們經(jīng)常遇到安防設(shè)施的誤報等事故，為客戶日常辦公以及物業(yè)管理工作的開展帶來了極大的不便，我們將應(yīng)客戶需要，對客戶室內(nèi)的安防設(shè)施以及大型的電器設(shè)備、電路定期進(jìn)行檢測，防患未然。針對各類出入人群，實(shí)行“三級識別”制度，即門崗識別、大堂工作人員識別和客戶識別，顯得非常必要。我們將:——致力于管理效能的提升和不斷完善，營造“高效能大廈”——致力于構(gòu)建新型的精英文化圈，營造“政治精英文化大廈”——致力于環(huán)保理念的推廣和有效實(shí)施，營造“生態(tài)大廈”為XX辦公大樓辦公區(qū)域有針對性的提供物業(yè)管理服務(wù)，我們認(rèn)為，主要應(yīng)從安全、舒適、規(guī)范、快捷著手。主要措施有：設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每半年全面清掏疏通一次每季度清除各類雜物一次中修4年，大修8年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗(yàn)》市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)(DBJ011395)市政排水管渠工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)(DBJ012495)溝渠、池、井使用功能正常,暢通、無堵塞現(xiàn)象完好率達(dá)到98%以上加強(qiáng)井蓋及雨水蓖子管理,確保完好無損雨季來臨前進(jìn)行一次清掏、疏通11文化娛樂及休閑場所每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好《公共設(shè)施巡查記錄》工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年粉刷或油漆有關(guān)文體設(shè)施一次電氣線路檢修每半年一次部分文體場所損壞較嚴(yán)重的，及時維修或更換每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗(yàn)》《房屋本體、設(shè)施設(shè)備管理程序》場所使用功能正常，安全可靠場所設(shè)施完好率99％做好季節(jié)性預(yù)防巡查，特別是雨季有關(guān)電氣線路及娛樂設(shè)施設(shè)備等的檢查工作，確保安全可靠12停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時維修中修5年，大修10年工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造公司《公共設(shè)施巡查制度》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗(yàn)》《道路養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范》（CJJ3690）車場使用功能正常可靠場地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上13給排水管道及相關(guān)閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)每年給各類管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆每季度保養(yǎng)一次,每年檢修一次每5年進(jìn)行一次中修，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行公司《機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定》公司《維修工作手冊》公司《維修過程的檢驗(yàn)》《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB5026897）給、排水管及相關(guān)閥門使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水各閥件無跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象14室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄。 ，提出合理建議根據(jù)目前高檔大樓的發(fā)展趨勢及本物業(yè)市場定位，客戶群體具有較高的共性，對工作環(huán)境和生活品質(zhì)均有著極高的需求。公司總部員工簽定目標(biāo)責(zé)任書ISO9001內(nèi)部質(zhì)量審核績效考核體系業(yè)主滿意度測評管理處員工等級評定主管例行檢查員工定期考核員工培訓(xùn)信息的雙向管理是信息反饋的基礎(chǔ)，在下列圖表中，我們列出部分同管理處工作相關(guān)的信息源，與客戶相關(guān)的信息一般反饋到客戶服務(wù)中心，再由客戶服務(wù)中心將信息分解到后臺的各執(zhí)行人，執(zhí)行人實(shí)施完畢后，交回客戶服務(wù)中心，并由客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)回訪，并根據(jù)客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺傳遞。對于符合公司期望的行為，我們將通過總經(jīng)理特別獎、培訓(xùn)、表彰、加薪、升職、增加補(bǔ)充養(yǎng)老保險等靈活有效的獎勵形式予以肯定；通過開展郊游，生日會，運(yùn)動會等企業(yè)文化活動，營造內(nèi)部和睦、合作的工作氛圍，增強(qiáng)職員的自信心和對公司的認(rèn)同感。—— 實(shí)施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。，對XX辦公大樓實(shí)行專業(yè)化服務(wù)。：客戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。根據(jù)辦公樓需要安全、高效、便利、安靜的特點(diǎn)。對不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向客戶公布。測定依據(jù)客戶回訪數(shù)/總維修客戶數(shù)100％＝100％質(zhì) 量 保證措施％回訪制，由客戶助理采用電話、上門、EMAIL、論壇回復(fù)等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。 b. 全員協(xié)調(diào)管理，建立交叉巡視制度，及時發(fā)現(xiàn)及時處理。、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個人。、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個人。測定依據(jù)完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管明暗溝總面積100％ ≥98％質(zhì) 量 保證措施、明暗溝維修養(yǎng)護(hù)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。測定依據(jù)道路完好面積/道路總面積≥99%質(zhì) 量 保證措施，并定期組織巡視和保養(yǎng)。，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。，結(jié)果作為相關(guān)項(xiàng)目組及個人的考核依據(jù)。，確保良好狀態(tài)。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來污染。：對保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。，在前期介入接管階段，我們將派各類包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的工程技術(shù)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。設(shè)備調(diào)試合格，并不能說明使用沒有問題（例如：高層建筑的排水管道，放水檢測一般也能排水，但此舉不能完全排除管道內(nèi)沒有異物）。客房、游泳池環(huán)境則人多、車輛多，這兩種現(xiàn)狀的差異，是物業(yè)管理工作中實(shí)施科學(xué)管理的切入點(diǎn)。同時，我們大膽設(shè)想，基于項(xiàng)目所具有特殊性和特色性，運(yùn)用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。2 樓體內(nèi)外墻面需粉刷物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)——不動產(chǎn)，服務(wù)對象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會閱歷的個體。1 大廳、會議室內(nèi)吊燈和筒燈需做清潔和維護(hù)。 廚房供水管道需規(guī)范安裝。暖氣91組、水龍頭67個、小便器26個、蹲（坐）便33個。四層設(shè)有貴賓接待室1處，會議室1處，辦公室41間，庫房2處，乒乓球室1處，臺球室2處。西樓五層（其中地下室一層）室外停車場停車位20余輛；東樓七層（其中地下室兩層、附樓兩層）地下車庫設(shè)有69個車位，2個洗車位，泳池1處。企業(yè)秉承依法管理，開拓創(chuàng)新、追求卓越的質(zhì)量方針，堅守“業(yè)戶至上，服務(wù)第一，信義為本”的企業(yè)宗旨，不斷建立完善科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系，公司從接管第一個項(xiàng)目開始就按照ISO9002和ISO14001雙體系質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，標(biāo)志著企業(yè)正式與國際化管理運(yùn)作模式接軌。針對該辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。良好的體制、完善的制度、優(yōu)秀的人才給公司創(chuàng)造了社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機(jī)2臺，分體空調(diào)20臺，風(fēng)機(jī)房2處，水箱房1個。二層設(shè)有大餐廳，武警宿舍，司機(jī)休息室。 型號：GGD 地點(diǎn)：一層九、 電汽兩用蒸柜1臺 技術(shù)參數(shù)：煮飯時間30min；；電壓380/；功率11KW 地點(diǎn)：一層廚房十、 電烤爐1臺 技術(shù)參數(shù)：電壓380V （KW） 地點(diǎn)：一層廚房十一、電熱水器1臺 技術(shù)參數(shù)：容量320L；電壓380V；功率5KW；壓力； 十