【正文】 組織相關人員對小區(qū)可視對講機系統、門禁系統、閉路電視系統、交通管理系統、戶外監(jiān)控系統和供水、供電、供氣、消防報警系統智能化設備進行驗收和接管工作。 認真學習，刻苦鉆研，不斷提高業(yè)務知識，能解答業(yè)主使用智能化設備遇到的實際問題。 熟悉配置空調型號、操作規(guī)程，每天準時開啟和關閉，對外界和空調區(qū)域溫度、相對濕度進行監(jiān)測，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節(jié)。 站房重地嚴禁外來人員進入站房內部，以防意外事故的發(fā)生。 每班至少沖洗水位表1—2次。 負責宿舍樓內安全防范，注意和做好學生在宿舍樓的人身與財物安全。 做好宿舍樓各設備、設施、財產、物料等用品的領用登記工作，負責學生日常報修情況核實，并填報修通知單交后管中心進行報修。三、 負責按規(guī)定標準收取會所各項活動費，并按要求開具收據等票據，嚴禁收無票款。第2章 綜合管理制度第1節(jié) 規(guī)章制度? 公司行政手冊第一章 前 言第1條 本公司所屬員工的管理，除法令另有規(guī)定外，均需依本手冊執(zhí)行。第6條 本公司各管理項目為公司的下屬部門，受公司統一領導和管理。第6章 員工聘用第14條 本公司以“公開招聘、錄用，力求機會均等。3. 對試用期滿考核不合格，但其所屬部門主管認為需延長試用期的，經公司職能部門審核批準，可再給予不超過3個月的延長試用期。第8章 薪資和福利第23條 本公司為鼓勵各級員工恪盡職守，且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻的，實施以貢獻論薪酬的薪資制度。第27條 薪資每月發(fā)放一次，發(fā)放時間為次月10日，按自然月考勤計薪。第33條 崗位工作時間以參照行業(yè)確定。第40條 準假權限職別假 類事假普通傷病假婚假喪假產假公傷病假項目經理(正副)公司部門經理上級經理上級經理總經理上級經理總經理總經理項目員工公司員工2天(含)內項目負責人(主管負責人)3天(含3天)以上報分管經理批準項目負責人(主管負責人)經本人申請，項目負責人(主管負責人)及行政部審核，報分管經理批準，總經理同意項目負責人經本人申請，項目負責人(主管負責人)及行政部審核，報分管經理批準，總經理同意行政核定，總經理審批凡屬3日以上假期一律報公司行政備案。第11章 培 訓第46條 為幫助公司各級、各類員工具備與公司發(fā)展相適應的自身素質和業(yè)務操作能力，公司將盡力提供條件，使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。員工對自己、對公司、對同事、對家庭都負有責任，確保安全規(guī)則和法則得到遵守。第13章 有關獎懲第55條 公司對員工的獎懲，由項目/部門主管根據獎懲事實提出獎懲意見，呈上一級部門審核，報公司總經理室批準后實施。第61條 員工有下列過錯，公司可立即辭退。第68條 本手冊由公司行政部負責編制和管理，本手冊經公司總經理室批準后試行。2. 絕對不講粗話、不使用蔑視和污辱性的語言。9. 離開面對的業(yè)主/客戶/師生時，一律講“請稍候/您稍等”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您（你們）久等了”，不準一言不發(fā)就開始工作。4. 在業(yè)主/客戶/師生面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手插腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、玩弄物品等。3. 接聽電話應說問候語，如總公司接聽應說“您好，宗宇公司”，如管理處/站接聽就說“您好，XX管理處/站”。3. 按門鈴或輕敲門，除特殊情況，嚴禁大力敲打或撞擊業(yè)主/客戶/師生門窗。3. 員工須小心處理公司財務，公司有權向那些因疏忽而損毀或失掉公司財物的員工追討賠償，并可及時解聘蓄意破壞公司財物的員工。三、 值班時按規(guī)定著裝，佩戴工作證，值班期間不準做與值班工作無關的事情。一、 回訪要求：1. 各項目必須把對業(yè)主/客戶/師生的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和考核中。5. 各物業(yè)管理處/站由專人負責，隨時接待來訪，對業(yè)主的投訴做好書面記錄，及時與相關部門聯系處理，重大事項交管理處/站主任及時處理，并知會分管經理。重大投訴：指物業(yè)管理處承諾或協議規(guī)定提供的服務沒有實施或實施效果有明顯差距，經業(yè)主或住戶多次提出而未能得到解決；或由于管理處的責任造成業(yè)主/用戶重大經濟損失、人身傷害；或一般投訴一個月內得不到合理解決的投訴。大廈主管接到投訴材料后應填寫《投訴處理單》。班長在接到投訴后。 整個投訴問題全部解決后，大廈主管應對相應的投訴資料進行分類整理、歸檔，以備查閱。4. 操作程序 每周工作報告 每星期五下班前，報告人將本周的部門/項目管理處的工作完成情況和下周工作計劃安排情況（簡稱周報）以條列形式報告公司總經理室，周報內容應真實、清楚、簡明、扼要。3. 職責 行政部負責工作報告的收集（催交）、送達和歸檔工作。 投訴處理完成后，責任部門應及時將處理結果反饋大廈主管，以便大廈主管進行確認和統計。 若投訴的處理職權在管理處權屬范圍之外，則由管理處主任匯報公司職能部門后進行處理。 接待投訴時應注意 向業(yè)主問好，熱情地請投訴人入座，耐心傾聽投訴內容，不要輕易辯解，并如實記錄； 集中注意力，適時地與投訴人進行交流； 適當地認同業(yè)主的舉動或適度地贊揚業(yè)主。4. 處理程序業(yè)主/用戶投訴分為：一般投訴：指因管理處或公共設備設施及管理水平的限制給業(yè)主或住戶造成生活、工作上的不便而非人為因素造成的影響，可以通過改進而得到解決改善的投訴。3. 利用社區(qū)文化活動、座談會等形式廣泛聽取業(yè)主/客戶/師生反映。八、 遇特殊情況，管理處必須有負責人值班，及時處理突發(fā)事件。二、 按規(guī)定接聽業(yè)主/客戶/師生電話和接待來訪，如有報修應填寫“報修登記表”，并約定時間上門，不能解決的問題要做好解釋工作。維護國家利益和公司利益。五、 上門服務：1. 上業(yè)主/客戶/師生家里拜訪或維修時，應穿著統一制服，佩戴工作證，保持良好形象。四、 接聽電話：1. 電話鈴響三聲內接聽，但不要匆忙。2. 面對業(yè)主/客戶/師生應隨時保持微笑，不準給業(yè)主/客戶/師生看臉色，向業(yè)主/客戶/師生發(fā)脾氣。8. 業(yè)主/客戶/師生來訪時要主動問好，說“您好”，業(yè)主/客戶/師生離開時要講“再見”、“您慢走”。講究個人衛(wèi)生，勤洗澡、勤換衣物，時刻保持良好形象。第15章 附 則第66條 本手冊所列內容并不完全涵蓋公司所有具體實行的規(guī)章制度，公司全體員工日常除必須遵守本手冊內容外，還需遵守公司所制訂的其他管理制度。第60條 公司在下列情況下，可終止合同和辭退員工。各項目員工值班期間視作正常上班，必須穿著工作服，佩戴工號牌。第50條 公司將根據有關勞動保護規(guī)定，根據情況制定勞動保護方法，發(fā)放勞保用品。第44條 移交不清或逾期不移交，公司可要求在規(guī)定時間交接清楚，移交中若發(fā)現短缺或致公司受損時，移交者應負賠償責任，必要時追究除賠償外的其他責任。第38條 請假分為6種，如下：；；；；；。1. 法律規(guī)定應由勞動者本人負擔的費用；2. 法律要求用人單位代扣繳的稅金；3. 罰款或賠款費用；4. 其它按有關法律或企業(yè)有關管理制度扣除的費用。4. 評論他人薪資者，扣發(fā)6個月獎金；如因而招惹是非者，予以停職處分。第21條 員工的工作職責由公司職能部門予以審定。1. 對于試用期間工作表現優(yōu)秀的員工，經試用部門主管提議，由公司職能部門審定，報公司總經理室核準，可提前結束試用期，確定聘用關系。第12條 學校：管理育人、服務育人、環(huán)境育人。目前，公司設總經理室、管理部、行政部、財務部。八、 負責會所活動室物品的保管、使用，如發(fā)現無故丟失，則由責任人按價賠償。二、 負責會所全部設備設施的使用、管理及會所范圍內的衛(wèi)生保潔工作。 熟悉本宿舍樓住宿學生，重點加強和做好與學生干部、樓層長、舍長、自律小組成員的聯系與溝通、交流，切實把宿舍管理好。1 做好交接班工作，認真按時填寫運行記錄，保持運行記錄簿的完整清潔。 鍋爐點火前，必須對所有設備認真檢查和調試，確認無故障后方能點火升溫。 做好空調設備維修保養(yǎng)記錄及設備故障記錄。 切實執(zhí)行相關規(guī)定和空調安全操作規(guī)章制度，保證空調安全、經濟運行。 定期對小區(qū)內所管轄設備、設施進行檢查。? 電子維護工崗位職責 操作人員必須持有相應的在有效期內的操作證。 負責與供電局的業(yè)務聯系，并做好登記。十一、 及時完成領導交辦的其它任務。積極開展小區(qū)內的有償維修服務工作。六、 負責花草樹木的定期除草、防治病蟲害、松土、修剪、施肥，并負責修理枯病枝、傷害枝等，及時地更換死亡苗木，按要求為綠化植物澆水。九、 積極參加服務中心/管理處組織的培訓及各項活動，不斷提高業(yè)務水平，自覺學習有關清潔衛(wèi)生管理知識，提高個人素質。二、 熟悉責任區(qū)內日常保潔標準、要求等，聽從管理人員的工作安排，保質保量地完成本人所負責區(qū)域內的清掃、保潔工作。 負責對停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。九、 堅持原則，不準利用工作之便與車主拉關系，收受賄賂，放松管理。二、 負責對停入車庫的汽車、摩托車及自行車的統一管理，服從服務中心/管理處的統一安排調度。 利用板報等宣傳工具，經常開展住宅區(qū)防火宣傳工作，宣講安全用氣、用電管理規(guī)定，宣計緊急狀態(tài)下逃生程序，普及各種消防知識。如遇外來人員借帶，應有部門領導及服務中心/管理處主任的批條。5. 主動向公安人員提供有關案件詳情。十、 執(zhí)行請銷假制度，做到外出大門有請假，歸隊有銷假，保證人員在位，以防應急突發(fā)事件。確需進入的車輛要登記其車輛號碼、駛入原因等。上班時間不得做與值班無關的事情，并認真做好當班記錄。做好小區(qū)業(yè)戶會所的各項管理工作。十三、 每月向服務中心/管理處主任提供月度員工工資（獎金）發(fā)放情況。按規(guī)定向業(yè)主開具收費發(fā)票、收據。 保持服務中心/管理處內部整潔，督促值日員工做好服務中心/管理處衛(wèi)生打掃工作。第5節(jié) 員工? 行政內勤崗位職責 嚴格遵守國家的法律法規(guī)和公司的規(guī)章制度，執(zhí)行服務中心/管理處《行政管理守則》各項管理服務制度和程序。十四、 認真完成有關領導布置的各項工作。七、 定期、不定期回訪學生，及時發(fā)現工作中的失誤，以便正確開展各項工作。l 學生公寓管理站站長崗位職責一、 在管理處主任的直接領導和監(jiān)督下，負責分管學生公寓樓的管理、服務、育人工作。八、 負責護衛(wèi)隊員訓練、學習和培訓的合理安排，促進隊員樹立崗位的榮譽感，增強責任心和處理各種問題的應變能力。二、 依據管理制度，負責檢查督促所屬員工的工作完成情況，對不符合要求的及時責令整改。八、 負責本崗位月度工作計劃報告的編寫，月底前報服務中心/管理處主任。二、 依據管理制度，負責檢查督促所屬員工的工作完成情況，對不符合要求的及時責令整改。十二、 根據小區(qū)業(yè)主的回訪信息和物業(yè)的管理情況，及時提供完善各項管理制度建議。保持與各崗位的有效配合和相互協調。十一、 認真完成有關領導布置的各項工作。抓好寫字樓內文化活動。六、 制定管理處內部各崗位的崗位職責和工作流程。 經常巡視住宅區(qū)，接受住戶來訪、查詢、投訴等事宜，加強整改工作。l 服務中心/管理處副主任崗位職責（適用于小區(qū)項目） 在服務中心/管理處主任領導下，協助主任認真貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及其實施細則和公司有關規(guī)定，組織領導本處員工全面完成管理處承擔的各項工作任務。六、 負責評估服務中心/管理處各崗位工作績效，修訂服務中心/管理處工作計劃和目標，報公司行政部初審并經公司綜合審定后執(zhí)行。第2節(jié) 項目經理l 服務中心/管理處主任崗位職責（適用于小區(qū)項目）一、 全面負責物業(yè)服務中心/管理處（簡稱服務中心/管理處）經營管理情況和各項業(yè)務。十二、 協助財務主辦會計對各項目財務運作情況進行監(jiān)督、檢查，提出有效地管理意見。四、 每月月底去各銀行打印銀行對帳單，與公司帳簿進行核對，編制“銀行存款余額調節(jié)表”，并報財務主辦會計審核。十三、 負責稅收的核算和申報，并與稅務、審計部門處理好工作關系。五、 保管好公司合同，并編制合同臺帳，按照合同要求做好各項費用、收入的撥付、催繳工作，確保資金及時到位。五、 定期檢查財務預算的執(zhí)行情況，加強與部門（項目）間的協調，發(fā)現問題及時調整，確保管理費收支基本平衡。四、 負責公司來訪人員的接待工作，有效配合公司各部門的合作工作協調、合作。十、 負責監(jiān)督、指導員工行為規(guī)范、勞動紀律等進行規(guī)范化管理。二、 學習研究黨和國家的方針、政策，貫徹落實領導的指示，為總經理的工作決策提供意見和建議。八、 負責公司后勤保障工作。十二、 完成總經理室臨時交辦的任務。四、 開展業(yè)務培訓，提高并保持員工的總體業(yè)務操作水平。五、 定期或臨時組織召開公司物業(yè)管理工作專題會議，貫徹公司精神，收集、匯總項目管理處的意見和建議，提供給總經理參考決策。七、 主持業(yè)務合同（協議）的審核并簽署。二、 貫徹公司公司的管理體制和層次管理原則，決定公司組織架構的設置及其職權與相互關系。十、 履行董事會規(guī)定的其他職責。八、 與公司行政部、財務部通力合作，協同完成公司領導交辦的各項任務。七、 制定應急方案，發(fā)現問題及時提出改進措施，并督促改進工作，確保安全。三、 負責管理、歸檔公司內部資料、公文，對部門（項目）分管資料管理情況進行檢查。十一、 配合公司及相關職能部門收集、匯總、分析市場業(yè)務的信息，努力拓展公司業(yè)務。五、 負責公司級會議的籌備和安排，做好會議記錄，整理會議紀要，對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦和檢查。十三、 負責公司車輛及駕駛人員的管理。七、 完成上級交辦的其他工作。八、 參與公司重大業(yè)務以及合同簽約和管理業(yè)務開拓的可行性研究，為總經理室決策提供參考意見。八、 監(jiān)督項目各類費用的收繳和運用，抓好各種應收款項的收取工作，催收長期拖欠不清的款項，督促經辦人限期整改。十六、 加強自我財務知識的不斷積累，每月定期以書面形式向公司總經理室匯報各項目財務運作情況及其中不足和建議。