【正文】 組織相關(guān)人員對(duì)小區(qū)可視對(duì)講機(jī)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)、戶外監(jiān)控系統(tǒng)和供水、供電、供氣、消防報(bào)警系統(tǒng)智能化設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收和接管工作。 認(rèn)真學(xué)習(xí)，刻苦鉆研，不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)，能解答業(yè)主使用智能化設(shè)備遇到的實(shí)際問題。 熟悉配置空調(diào)型號(hào)、操作規(guī)程，每天準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉，對(duì)外界和空調(diào)區(qū)域溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行監(jiān)測(cè)，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)。 站房重地嚴(yán)禁外來人員進(jìn)入站房?jī)?nèi)部，以防意外事故的發(fā)生。 每班至少?zèng)_洗水位表1—2次。 負(fù)責(zé)宿舍樓內(nèi)安全防范，注意和做好學(xué)生在宿舍樓的人身與財(cái)物安全。 做好宿舍樓各設(shè)備、設(shè)施、財(cái)產(chǎn)、物料等用品的領(lǐng)用登記工作，負(fù)責(zé)學(xué)生日常報(bào)修情況核實(shí)，并填報(bào)修通知單交后管中心進(jìn)行報(bào)修。三、 負(fù)責(zé)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取會(huì)所各項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)，并按要求開具收據(jù)等票據(jù)，嚴(yán)禁收無票款。第2章 綜合管理制度第1節(jié) 規(guī)章制度? 公司行政手冊(cè)第一章 前 言第1條 本公司所屬員工的管理，除法令另有規(guī)定外，均需依本手冊(cè)執(zhí)行。第6條 本公司各管理項(xiàng)目為公司的下屬部門，受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。第6章 員工聘用第14條 本公司以“公開招聘、錄用，力求機(jī)會(huì)均等。3. 對(duì)試用期滿考核不合格，但其所屬部門主管認(rèn)為需延長(zhǎng)試用期的，經(jīng)公司職能部門審核批準(zhǔn)，可再給予不超過3個(gè)月的延長(zhǎng)試用期。第8章 薪資和福利第23條 本公司為鼓勵(lì)各級(jí)員工恪盡職守，且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻(xiàn)的，實(shí)施以貢獻(xiàn)論薪酬的薪資制度。第27條 薪資每月發(fā)放一次，發(fā)放時(shí)間為次月10日，按自然月考勤計(jì)薪。第33條 崗位工作時(shí)間以參照行業(yè)確定。第40條 準(zhǔn)假權(quán)限職別假 類事假普通傷病假婚假喪假產(chǎn)假公傷病假項(xiàng)目經(jīng)理(正副)公司部門經(jīng)理上級(jí)經(jīng)理上級(jí)經(jīng)理總經(jīng)理上級(jí)經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理項(xiàng)目員工公司員工2天(含)內(nèi)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)3天(含3天)以上報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)經(jīng)本人申請(qǐng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)及行政部審核，報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理同意項(xiàng)目負(fù)責(zé)人經(jīng)本人申請(qǐng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(主管負(fù)責(zé)人)及行政部審核，報(bào)分管經(jīng)理批準(zhǔn)，總經(jīng)理同意行政核定，總經(jīng)理審批凡屬3日以上假期一律報(bào)公司行政備案。第11章 培 訓(xùn)第46條 為幫助公司各級(jí)、各類員工具備與公司發(fā)展相適應(yīng)的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)操作能力，公司將盡力提供條件，使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。員工對(duì)自己、對(duì)公司、對(duì)同事、對(duì)家庭都負(fù)有責(zé)任，確保安全規(guī)則和法則得到遵守。第13章 有關(guān)獎(jiǎng)懲第55條 公司對(duì)員工的獎(jiǎng)懲，由項(xiàng)目/部門主管根據(jù)獎(jiǎng)懲事實(shí)提出獎(jiǎng)懲意見，呈上一級(jí)部門審核，報(bào)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)后實(shí)施。第61條 員工有下列過錯(cuò)，公司可立即辭退。第68條 本手冊(cè)由公司行政部負(fù)責(zé)編制和管理，本手冊(cè)經(jīng)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)后試行。2. 絕對(duì)不講粗話、不使用蔑視和污辱性的語言。9. 離開面對(duì)的業(yè)主/客戶/師生時(shí)，一律講“請(qǐng)稍候/您稍等”，如果離開時(shí)間較長(zhǎng)，回來后要講“對(duì)不起，讓您（你們）久等了”，不準(zhǔn)一言不發(fā)就開始工作。4. 在業(yè)主/客戶/師生面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手插腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、玩弄物品等。3. 接聽電話應(yīng)說問候語，如總公司接聽?wèi)?yīng)說“您好，宗宇公司”，如管理處/站接聽就說“您好，XX管理處/站”。3. 按門鈴或輕敲門，除特殊情況，嚴(yán)禁大力敲打或撞擊業(yè)主/客戶/師生門窗。3. 員工須小心處理公司財(cái)務(wù)，公司有權(quán)向那些因疏忽而損毀或失掉公司財(cái)物的員工追討賠償，并可及時(shí)解聘蓄意破壞公司財(cái)物的員工。三、 值班時(shí)按規(guī)定著裝，佩戴工作證，值班期間不準(zhǔn)做與值班工作無關(guān)的事情。一、 回訪要求：1. 各項(xiàng)目必須把對(duì)業(yè)主/客戶/師生的回訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和考核中。5. 各物業(yè)管理處/站由專人負(fù)責(zé)，隨時(shí)接待來訪，對(duì)業(yè)主的投訴做好書面記錄，及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系處理，重大事項(xiàng)交管理處/站主任及時(shí)處理，并知會(huì)分管經(jīng)理。重大投訴：指物業(yè)管理處承諾或協(xié)議規(guī)定提供的服務(wù)沒有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差距，經(jīng)業(yè)主或住戶多次提出而未能得到解決；或由于管理處的責(zé)任造成業(yè)主/用戶重大經(jīng)濟(jì)損失、人身傷害；或一般投訴一個(gè)月內(nèi)得不到合理解決的投訴。大廈主管接到投訴材料后應(yīng)填寫《投訴處理單》。班長(zhǎng)在接到投訴后。 整個(gè)投訴問題全部解決后，大廈主管應(yīng)對(duì)相應(yīng)的投訴資料進(jìn)行分類整理、歸檔，以備查閱。4. 操作程序 每周工作報(bào)告 每星期五下班前，報(bào)告人將本周的部門/項(xiàng)目管理處的工作完成情況和下周工作計(jì)劃安排情況（簡(jiǎn)稱周報(bào)）以條列形式報(bào)告公司總經(jīng)理室，周報(bào)內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、清楚、簡(jiǎn)明、扼要。3. 職責(zé) 行政部負(fù)責(zé)工作報(bào)告的收集（催交）、送達(dá)和歸檔工作。 投訴處理完成后，責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)將處理結(jié)果反饋大廈主管，以便大廈主管進(jìn)行確認(rèn)和統(tǒng)計(jì)。 若投訴的處理職權(quán)在管理處權(quán)屬范圍之外，則由管理處主任匯報(bào)公司職能部門后進(jìn)行處理。 接待投訴時(shí)應(yīng)注意 向業(yè)主問好，熱情地請(qǐng)投訴人入座，耐心傾聽投訴內(nèi)容，不要輕易辯解，并如實(shí)記錄； 集中注意力，適時(shí)地與投訴人進(jìn)行交流； 適當(dāng)?shù)卣J(rèn)同業(yè)主的舉動(dòng)或適度地贊揚(yáng)業(yè)主。4. 處理程序業(yè)主/用戶投訴分為：一般投訴：指因管理處或公共設(shè)備設(shè)施及管理水平的限制給業(yè)主或住戶造成生活、工作上的不便而非人為因素造成的影響，可以通過改進(jìn)而得到解決改善的投訴。3. 利用社區(qū)文化活動(dòng)、座談會(huì)等形式廣泛聽取業(yè)主/客戶/師生反映。八、 遇特殊情況，管理處必須有負(fù)責(zé)人值班，及時(shí)處理突發(fā)事件。二、 按規(guī)定接聽業(yè)主/客戶/師生電話和接待來訪，如有報(bào)修應(yīng)填寫“報(bào)修登記表”，并約定時(shí)間上門，不能解決的問題要做好解釋工作。維護(hù)國(guó)家利益和公司利益。五、 上門服務(wù)：1. 上業(yè)主/客戶/師生家里拜訪或維修時(shí)，應(yīng)穿著統(tǒng)一制服，佩戴工作證，保持良好形象。四、 接聽電話：1. 電話鈴響三聲內(nèi)接聽，但不要匆忙。2. 面對(duì)業(yè)主/客戶/師生應(yīng)隨時(shí)保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主/客戶/師生看臉色，向業(yè)主/客戶/師生發(fā)脾氣。8. 業(yè)主/客戶/師生來訪時(shí)要主動(dòng)問好，說“您好”，業(yè)主/客戶/師生離開時(shí)要講“再見”、“您慢走”。講究個(gè)人衛(wèi)生，勤洗澡、勤換衣物，時(shí)刻保持良好形象。第15章 附 則第66條 本手冊(cè)所列內(nèi)容并不完全涵蓋公司所有具體實(shí)行的規(guī)章制度，公司全體員工日常除必須遵守本手冊(cè)內(nèi)容外，還需遵守公司所制訂的其他管理制度。第60條 公司在下列情況下，可終止合同和辭退員工。各項(xiàng)目員工值班期間視作正常上班，必須穿著工作服，佩戴工號(hào)牌。第50條 公司將根據(jù)有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定，根據(jù)情況制定勞動(dòng)保護(hù)方法，發(fā)放勞保用品。第44條 移交不清或逾期不移交，公司可要求在規(guī)定時(shí)間交接清楚，移交中若發(fā)現(xiàn)短缺或致公司受損時(shí)，移交者應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，必要時(shí)追究除賠償外的其他責(zé)任。第38條 請(qǐng)假分為6種，如下：；；；；；。1. 法律規(guī)定應(yīng)由勞動(dòng)者本人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用；2. 法律要求用人單位代扣繳的稅金；3. 罰款或賠款費(fèi)用；4. 其它按有關(guān)法律或企業(yè)有關(guān)管理制度扣除的費(fèi)用。4. 評(píng)論他人薪資者，扣發(fā)6個(gè)月獎(jiǎng)金；如因而招惹是非者，予以停職處分。第21條 員工的工作職責(zé)由公司職能部門予以審定。1. 對(duì)于試用期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，經(jīng)試用部門主管提議，由公司職能部門審定，報(bào)公司總經(jīng)理室核準(zhǔn)，可提前結(jié)束試用期，確定聘用關(guān)系。第12條 學(xué)校：管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人。目前，公司設(shè)總經(jīng)理室、管理部、行政部、財(cái)務(wù)部。八、 負(fù)責(zé)會(huì)所活動(dòng)室物品的保管、使用，如發(fā)現(xiàn)無故丟失，則由責(zé)任人按價(jià)賠償。二、 負(fù)責(zé)會(huì)所全部設(shè)備設(shè)施的使用、管理及會(huì)所范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作。 熟悉本宿舍樓住宿學(xué)生，重點(diǎn)加強(qiáng)和做好與學(xué)生干部、樓層長(zhǎng)、舍長(zhǎng)、自律小組成員的聯(lián)系與溝通、交流，切實(shí)把宿舍管理好。1 做好交接班工作，認(rèn)真按時(shí)填寫運(yùn)行記錄，保持運(yùn)行記錄簿的完整清潔。 鍋爐點(diǎn)火前，必須對(duì)所有設(shè)備認(rèn)真檢查和調(diào)試，確認(rèn)無故障后方能點(diǎn)火升溫。 做好空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄及設(shè)備故障記錄。 切實(shí)執(zhí)行相關(guān)規(guī)定和空調(diào)安全操作規(guī)章制度，保證空調(diào)安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。 定期對(duì)小區(qū)內(nèi)所管轄設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。? 電子維護(hù)工崗位職責(zé) 操作人員必須持有相應(yīng)的在有效期內(nèi)的操作證。 負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。十一、 及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。積極開展小區(qū)內(nèi)的有償維修服務(wù)工作。六、 負(fù)責(zé)花草樹木的定期除草、防治病蟲害、松土、修剪、施肥，并負(fù)責(zé)修理枯病枝、傷害枝等，及時(shí)地更換死亡苗木，按要求為綠化植物澆水。九、 積極參加服務(wù)中心/管理處組織的培訓(xùn)及各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生管理知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。二、 熟悉責(zé)任區(qū)內(nèi)日常保潔標(biāo)準(zhǔn)、要求等，聽從管理人員的工作安排，保質(zhì)保量地完成本人所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的清掃、保潔工作。 負(fù)責(zé)對(duì)停放車輛進(jìn)行巡視查看，保證車輛安全。九、 堅(jiān)持原則，不準(zhǔn)利用工作之便與車主拉關(guān)系，收受賄賂，放松管理。二、 負(fù)責(zé)對(duì)停入車庫(kù)的汽車、摩托車及自行車的統(tǒng)一管理，服從服務(wù)中心/管理處的統(tǒng)一安排調(diào)度。 利用板報(bào)等宣傳工具，經(jīng)常開展住宅區(qū)防火宣傳工作，宣講安全用氣、用電管理規(guī)定，宣計(jì)緊急狀態(tài)下逃生程序，普及各種消防知識(shí)。如遇外來人員借帶，應(yīng)有部門領(lǐng)導(dǎo)及服務(wù)中心/管理處主任的批條。5. 主動(dòng)向公安人員提供有關(guān)案件詳情。十、 執(zhí)行請(qǐng)銷假制度，做到外出大門有請(qǐng)假，歸隊(duì)有銷假，保證人員在位，以防應(yīng)急突發(fā)事件。確需進(jìn)入的車輛要登記其車輛號(hào)碼、駛?cè)朐虻取Ｉ习鄷r(shí)間不得做與值班無關(guān)的事情，并認(rèn)真做好當(dāng)班記錄。做好小區(qū)業(yè)戶會(huì)所的各項(xiàng)管理工作。十三、 每月向服務(wù)中心/管理處主任提供月度員工工資（獎(jiǎng)金）發(fā)放情況。按規(guī)定向業(yè)主開具收費(fèi)發(fā)票、收據(jù)。 保持服務(wù)中心/管理處內(nèi)部整潔，督促值日員工做好服務(wù)中心/管理處衛(wèi)生打掃工作。第5節(jié) 員工? 行政內(nèi)勤崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)和公司的規(guī)章制度，執(zhí)行服務(wù)中心/管理處《行政管理守則》各項(xiàng)管理服務(wù)制度和程序。十四、 認(rèn)真完成有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)布置的各項(xiàng)工作。七、 定期、不定期回訪學(xué)生，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作中的失誤，以便正確開展各項(xiàng)工作。l 學(xué)生公寓管理站站長(zhǎng)崗位職責(zé)一、 在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督下，負(fù)責(zé)分管學(xué)生公寓樓的管理、服務(wù)、育人工作。八、 負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員訓(xùn)練、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)的合理安排，促進(jìn)隊(duì)員樹立崗位的榮譽(yù)感，增強(qiáng)責(zé)任心和處理各種問題的應(yīng)變能力。二、 依據(jù)管理制度，負(fù)責(zé)檢查督促所屬員工的工作完成情況，對(duì)不符合要求的及時(shí)責(zé)令整改。八、 負(fù)責(zé)本崗位月度工作計(jì)劃報(bào)告的編寫，月底前報(bào)服務(wù)中心/管理處主任。二、 依據(jù)管理制度，負(fù)責(zé)檢查督促所屬員工的工作完成情況，對(duì)不符合要求的及時(shí)責(zé)令整改。十二、 根據(jù)小區(qū)業(yè)主的回訪信息和物業(yè)的管理情況，及時(shí)提供完善各項(xiàng)管理制度建議。保持與各崗位的有效配合和相互協(xié)調(diào)。十一、 認(rèn)真完成有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)布置的各項(xiàng)工作。抓好寫字樓內(nèi)文化活動(dòng)。六、 制定管理處內(nèi)部各崗位的崗位職責(zé)和工作流程。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，接受住戶來訪、查詢、投訴等事宜，加強(qiáng)整改工作。l 服務(wù)中心/管理處副主任崗位職責(zé)（適用于小區(qū)項(xiàng)目） 在服務(wù)中心/管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助主任認(rèn)真貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則和公司有關(guān)規(guī)定，組織領(lǐng)導(dǎo)本處員工全面完成管理處承擔(dān)的各項(xiàng)工作任務(wù)。六、 負(fù)責(zé)評(píng)估服務(wù)中心/管理處各崗位工作績(jī)效，修訂服務(wù)中心/管理處工作計(jì)劃和目標(biāo)，報(bào)公司行政部初審并經(jīng)公司綜合審定后執(zhí)行。第2節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理l 服務(wù)中心/管理處主任崗位職責(zé)（適用于小區(qū)項(xiàng)目）一、 全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心/管理處（簡(jiǎn)稱服務(wù)中心/管理處）經(jīng)營(yíng)管理情況和各項(xiàng)業(yè)務(wù)。十二、 協(xié)助財(cái)務(wù)主辦會(huì)計(jì)對(duì)各項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查，提出有效地管理意見。四、 每月月底去各銀行打印銀行對(duì)帳單，與公司帳簿進(jìn)行核對(duì)，編制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”，并報(bào)財(cái)務(wù)主辦會(huì)計(jì)審核。十三、 負(fù)責(zé)稅收的核算和申報(bào)，并與稅務(wù)、審計(jì)部門處理好工作關(guān)系。五、 保管好公司合同，并編制合同臺(tái)帳，按照合同要求做好各項(xiàng)費(fèi)用、收入的撥付、催繳工作，確保資金及時(shí)到位。五、 定期檢查財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行情況，加強(qiáng)與部門（項(xiàng)目）間的協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整，確保管理費(fèi)收支基本平衡。四、 負(fù)責(zé)公司來訪人員的接待工作，有效配合公司各部門的合作工作協(xié)調(diào)、合作。十、 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)員工行為規(guī)范、勞動(dòng)紀(jì)律等進(jìn)行規(guī)范化管理。二、 學(xué)習(xí)研究黨和國(guó)家的方針、政策，貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示，為總經(jīng)理的工作決策提供意見和建議。八、 負(fù)責(zé)公司后勤保障工作。十二、 完成總經(jīng)理室臨時(shí)交辦的任務(wù)。四、 開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高并保持員工的總體業(yè)務(wù)操作水平。五、 定期或臨時(shí)組織召開公司物業(yè)管理工作專題會(huì)議，貫徹公司精神，收集、匯總項(xiàng)目管理處的意見和建議，提供給總經(jīng)理參考決策。七、 主持業(yè)務(wù)合同（協(xié)議）的審核并簽署。二、 貫徹公司公司的管理體制和層次管理原則，決定公司組織架構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)與相互關(guān)系。十、 履行董事會(huì)規(guī)定的其他職責(zé)。八、 與公司行政部、財(cái)務(wù)部通力合作，協(xié)同完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。七、 制定應(yīng)急方案，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出改進(jìn)措施，并督促改進(jìn)工作，確保安全。三、 負(fù)責(zé)管理、歸檔公司內(nèi)部資料、公文，對(duì)部門（項(xiàng)目）分管資料管理情況進(jìn)行檢查。十一、 配合公司及相關(guān)職能部門收集、匯總、分析市場(chǎng)業(yè)務(wù)的信息，努力拓展公司業(yè)務(wù)。五、 負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排，做好會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要，對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。十三、 負(fù)責(zé)公司車輛及駕駛?cè)藛T的管理。七、 完成上級(jí)交辦的其他工作。八、 參與公司重大業(yè)務(wù)以及合同簽約和管理業(yè)務(wù)開拓的可行性研究，為總經(jīng)理室決策提供參考意見。八、 監(jiān)督項(xiàng)目各類費(fèi)用的收繳和運(yùn)用，抓好各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，催收長(zhǎng)期拖欠不清的款項(xiàng)，督促經(jīng)辦人限期整改。十六、 加強(qiáng)自我財(cái)務(wù)知識(shí)的不斷積累，每月定期以書面形式向公司總經(jīng)理室匯報(bào)各項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)作情況及其中不足和建議。