【正文】 路的保潔等）。1負責新小區(qū)的裝修監(jiān)督、垃圾清運管理工作，并做好記錄。 做好小區(qū)的回訪工作，虛心接受業(yè)主（使用人）的批評及建議。負責完成主管安排的維修和保養(yǎng)任務。1認真填寫維修記錄，不漏記、亂記。檢查設施設備正常運行工作。負責制定本站的年度供暖工作計劃和維修、檢修計劃，并組織實施，保證設備正常運行。負責本供暖區(qū)域的收費組織工作，在執(zhí)行收取供暖費用過程中，要遵紀守法、文明用語，對用戶提出的問題要耐心解答，及時反饋對因特殊情況確需減、免、緩交暖氣費用的，嚴格按用戶申請實際調查、領導審批等程序辦理，無權自行停暖或減免收取供暖費。在崗時間不得飲酒，如因飲酒出現(xiàn)問題或事故，造成后果責任自負，公司概不負責。上班時間不要顫自離開崗位，應做到安全第一，不得違紀。上崗時必須佩戴工作牌，員工工作牌應端正佩戴于胸前。在業(yè)主（或客人）面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、拍桌子、玩弄物品等，咳嗽、打噴嚏時應轉身向后。謹記“服務至上，禮貌第一”。工作時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳大聲說話、談笑、喊叫等，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。接聽來電時語調要輕松愉快，發(fā)音清楚，確保對方能夠聽清。并肯定的告知業(yè)主我們將會采取措施處理，同時感謝業(yè)主對我們的支持。如業(yè)主（客人）上門未先開口說話，員工應主動詢問：“請問有什么可以幫助您的嗎？/請問您有什么事？/請問您找哪位？”如手頭卻有重要工作一時無法完成，應說：“對不起，請稍等。當業(yè)主開門時員工應先說問候語：“您好！/早上好！”。”待業(yè)主驗收合格后，請業(yè)主填寫維修單，并報告費用，即“您的維修費用一共需要元，其中零件費元，服務費元。(3)、每年12月31日各小區(qū)項目經理對本小區(qū)的物業(yè)用水表、電表數(shù)字進行記錄，并報公司財務，以便統(tǒng)計來年的水電成本。(10)、維修班長應充分發(fā)揮維修班人員齊、工種全的優(yōu)勢，內部解決維修問題，如內部解決不了的，經公司決定才可以對外承包，但至少有兩家以上公司參加競標。合同執(zhí)行過程中，主責部門需積極協(xié)調相關事宜，經常與對方溝通，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調處理；要有完善的入出庫手續(xù)。四、行業(yè)信息管理辦公室人員收集新的法規(guī)政策文件；由辦公室人員每周上網到相關行政主管部門的網站查詢是否有新的法規(guī)政策以及與行業(yè)相關的信息。十七、開發(fā)區(qū)基地主管職責 所屬部門：開發(fā)區(qū) 直屬上級：公司副經理 直屬下級：開發(fā)區(qū)秩序維護員、保潔員、季節(jié)工人 對所管轄區(qū)域內的安全負有領導的具體責任。負責中、大修維修方案的制定，并組織實施。園區(qū)治安、交通、衛(wèi)生、綠化等綜合環(huán)境的治理，為入園單位提供良好的生產工作環(huán)境，樹立園區(qū)良好的外部形象。預防和消滅災難。二、客戶信息收集取渠道：電話接收客戶信息；客戶直接到物業(yè)公司反映；物業(yè)公司定期到客戶家走訪；到小區(qū)內舉辦咨詢活動。合同簽定后，主責部門留復印件，原件交辦公室存檔。(8)、各小區(qū)項目經理根據(jù)本小區(qū)的情況，充分了解各崗位人員的工作時間及強度，合理配備人員，達到人員組合的最優(yōu)化，降低人員成本。二、成本控制辦法（1）辦公室主任負責后勤管理費用控制，并制定相應的控制辦法，辦公耗材、水電費、電話費、工資等嚴格考核考勤控制。嚴禁收取費用、禮物等，并嚴禁在住戶家中用餐。敲門時輕敲房門兩下或按門鈴一下，如無反應，等待并再次敲門?！辈坏煤翢o反映或語氣冷淡，同時員工需起身讓座或熱情招呼業(yè)主坐下。聆聽業(yè)主電話如遇業(yè)主投訴或提出報修服務時，應迅速記下來電人的姓名、地址、聯(lián)系電話、投訴內容或服務要求等。四、員工服務規(guī)范（一）接聽電話規(guī)范有來電時，電話鈴響三聲內接聽，并使用問候語“您好！鵬志物業(yè)。有接受上級指定之額外工作而不接受報酬的義務。有事離開必須事先請假，否則視為曠工。和業(yè)主（或客人）交談時應全神貫注，雙眼直視對方，適當?shù)狞c頭稱是。第三章 員工行為規(guī)范一、員工儀表規(guī)范公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應干凈、整齊、筆挺。認真做好配電室、電表各個插座開關及線路檢查。上下水管道、截門認真檢查修理，不允許出現(xiàn)漏、跑水現(xiàn)象。負責對采暖住戶存在的問題進行妥善處理，協(xié)調好與住戶的關系，在承諾期內按標準完成改造工作。1領導安排的其他工作。負責對日常的維修工作進行監(jiān)督、制定大、中修方案。發(fā)現(xiàn)損壞、隱患及時向上級領導匯報并提出建議。十三、維修工崗位職責部門：物業(yè)部直接上級：小區(qū)項目經理服從維修主管安排的一切工作。 向業(yè)主（使用人）宣傳各項相關法律、法規(guī)及時傳達上級和公司各項通知規(guī)定，溝通好與業(yè)主關系。1負責對秩序維護員、保潔、綠化人員工作檢查。負責收取小區(qū)物業(yè)管理費、水電費等。擬定維修保養(yǎng)材料、配件、申購計劃。認真完成主管及其他領導交給的工作。1領導交給的其他工作。對材料、備品備件的出入庫負全責。 堅守工作崗位。辦好交接手續(xù)。負責公司通話記錄工作，要準確無誤的記錄，準確無誤的傳達、追蹤。四、辦公室職員職責所屬部門：辦公室直接上級：辦公室主任負責公司的打字、復印工作，做到及時、準確，審批的原件存檔，并有存檔記錄。制定完善公司各項規(guī)章制度，并負責組織學習培訓。負責監(jiān)督檢查主管科室完成任務、履行職責的情況，并向經理辦公會提出報告。負責召集主持經理辦公會議，定期研究公司業(yè)務，對本企業(yè)重大問題進行決策研究。嚴格執(zhí)行上級有關單位和公司重大問題的決議與決定?？己素撠熑耍恨k公室負責考核組織工作由經理考核主管副經理。公司認為某員工不符合崗位標準要求時，可單方申請對該員工進行《業(yè)績評價》，由辦公室組織進行評價，由經理確認評價結果。非計劃內的臨時培訓通知由公司經理審批，確定是否參加及參加人員。曠工2天以內，減發(fā)相應基本天數(shù)的日均工資，并處罰款50元；曠工6天以上，告知后，公司與其解除勞動合同?！蚋＠雎毠すぷ鞣鶕?jù)實際需要及公司狀況適時發(fā)放，合同期未滿，中途辭退人員，工作服折價扣除。 簽訂以完成一定的生產和工作任務為期限的勞動合同，可根據(jù)需要和實際情況由甲乙雙方協(xié)商確定。若本人提出終止試用，應提前3天通知公司，若公司提出終止試用，公司將出具《終止試用通知書》。三、人力資源管理制度◎人員聘用制度人員招聘遵循效率優(yōu)先和雙向選擇的原則。8. 文件點收：文件結案移送歸檔時，根據(jù)如下原則點收： 檢查文件的文本及附件是否完整，如有短缺，應立即追查歸入。 借閱檔案要履行借閱審批手續(xù)。：、年度計劃、統(tǒng)計資料、財務審計、勞動工資、人事檔案、會議記錄、決議、委托書、協(xié)議、合同、項目方案、通告、通知、員工個人培訓，以及其它有參考價值的文件。臨時外出，辦公室無其他人員時，必須鎖門。 日常檢查范圍：公司所有部門及公共部位，各部門負責本部門的衛(wèi)生，包括門窗、玻璃、公共部位（樓道、洗手間）。辦公室負責報刊收發(fā)，并做好收發(fā)記錄。◎文件收發(fā)管理制度辦公室是公司的文件收發(fā)部門，負責文件收發(fā)及檔案資料的歸集。復印機、傳真機等辦公設備由辦公室管理，定期檢查、維修、保養(yǎng)，禁止外單位人員使用。需蓋章報出的文件必須由相關人員到持章人處蓋章，持章人負責留存一份原件，交辦公室存檔。每月末小區(qū)項目經理、各部門負責人將次月休假排班表交辦公室備案，部門留存一份，如有變更第一時間在留存表上注明，如發(fā)現(xiàn)無標注則視當班人曠工。員工加班按規(guī)定發(fā)給加班工資。用不正當手段騙取、涂改、偽造休假證明者。（500元/次）1上崗前、在崗期間飲酒者。（50元/次）外出辦事（維修人員外出修理）完畢后，在外（小區(qū)內）逗留者。（公司給予“先進個人”、“優(yōu)秀個人”稱號，100元/次）在崗位中有突出表現(xiàn)，為公司節(jié)省資金較大者。按照責任區(qū)的劃分，投入到防汛或鏟雪當中，不得有任何推諉。若有疑難或不滿可直接向所屬領導請示或投訴，不得當面頂撞、謾罵領導并嚴禁在背后挑撥離間。遇有特殊情況需請假時，應先取得部門主任同意，部門主任請假應取得公司經理同意；公司員工不得故意刁難或威脅業(yè)主，不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人士收受或索取任何形式的禮物、金錢。以“團結、求實、自強、進取”為座右銘。公司自成立之日起相繼承擔了青春路31院、迎賓北路4樓、迎賓北路甲6樓、迎賓北路丙4樓、濱湖南街2樓，富樂北里28樓、潘家園小區(qū)、富樂南里、馥郁苑小區(qū)、于家園甲1小區(qū)、于家園一區(qū)59樓、惠友大廈、天韻家園、勞動大廈、八龍橋雅苑等小區(qū)及寫字樓的物業(yè)管理工作，現(xiàn)物業(yè)管理面積已近20萬平方米。二、公司理念公司本著“團結、求實、進取、奉獻”的精神，以“熱情、周到、專業(yè)、高效”為服務宗旨，奉行“以人為本，服務至上”的管理理念。31 / 34總經理第二章 公司組織機構圖副經理 物業(yè)部種植園文 員產業(yè)基地工業(yè)園供暖三站供暖二站供暖一站供暖部維修站物業(yè)三站物業(yè)二站物業(yè)一站出 納會 計財務部檔 案辦公室第一章 公司規(guī)章制度一、基本制度◎一般規(guī)定遵守國家法律法規(guī)，不得參與打架斗毆、賭博、賣淫嫖娼、販毒吸毒、盜竊等違法犯罪活動。公司員工需養(yǎng)成講衛(wèi)生的美德，不得隨地吐痰、丟紙屑、煙頭和雜物。1公司員工對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系，任何時候不得向業(yè)主發(fā)脾氣，不得與業(yè)主爭吵，不得用過高的語調對業(yè)主說話，也不得用力擲聽筒。◎獎勵細則接到群眾的感謝信及表揚電話，經核實者。（20元/次）曠工每一小時者。（100元/次）未經業(yè)主同意，使用業(yè)主個人物品，或向業(yè)主索要財務或物品者。向外傳播公司秘密，泄漏公司重要資料，談論業(yè)主個人隱私情節(jié)嚴重者。凡辭退、解除勞動合同，公司不給予任何勞動補償。各部門負責人、主管會計、小區(qū)項目經理負責檢查并如實記錄下屬員工的考勤情況，對上班時間外出辦私事的現(xiàn)象要堅決杜絕。1員工請事假需提前一天向部門負責人提出申請，經批準后方可休假，特殊情況來不及