【正文】 ………………………………………………… ..第 8 頁 日常維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) …………………………………………………… ..第 9 頁 上門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………… .第 10 頁 日常巡檢標(biāo)準(zhǔn) ………………………………………………………… .第 12 頁 工程維保中心 考核細(xì)則 ……………………………………………… .第 13 頁 柴油發(fā)電機(jī)運行管理規(guī)程 …………………………………………… .第 14 頁 柴油發(fā)電機(jī)維保規(guī)程 ………………………………………………… .第 15 頁 配電房管理規(guī)定 ……………………………………………………… .第 16 頁 三、作業(yè)指導(dǎo)書 強(qiáng)電系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 17 頁 弱電系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 19 頁 給排水系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 ……………………………………………… .第 20 頁 裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 22 頁 空調(diào)系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 23 頁 二次供水管理指導(dǎo)書 ……………………………………………… .… 第 24 頁 生化池設(shè)備管理指導(dǎo)書 ……………………………………………… .第 26 頁 交接班管理作業(yè)指導(dǎo)書 ……………………………………………… .第 27 頁 電氣工作票作業(yè)指導(dǎo)書 ……………………………………………… .第 28 頁 項目接管驗收作業(yè)指導(dǎo)書 …………………………………… ……… .第 30 頁 停電應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 32 頁 停水應(yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書 ………………………………………………… .第 33 頁 燃?xì)猱惓?yīng)急作業(yè)指導(dǎo)書 …………………………………………… .第 34 頁 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心簡介 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心， 位于南寧市青秀區(qū)仙葫大道 91 號，專注于從事高端物業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司。 二、 工程維保中心 職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)供電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)的運行管理，設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和故障檢修。 負(fù)責(zé)小區(qū)在建工程的前期跟進(jìn)工作和工程接管驗收工作。 根據(jù)公司維保保養(yǎng)規(guī)定制定維保保養(yǎng)計劃，定期對小區(qū)公共配套設(shè)施進(jìn)行維保養(yǎng)護(hù)。 日常維保、維修 工作安排； 落實執(zhí)行部門編制的機(jī)電設(shè)施設(shè)備的維修 、保養(yǎng)計劃 。 頁碼：共 30 頁 第 8 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 8 頁 受控文件 注意保密 職責(zé)： 部門主管負(fù)責(zé)制度落實、檢查、考核。 接聽完畢回答“收到”“明白，馬上執(zhí)行”等用語。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 4 小時內(nèi)完成，特殊情況 8 小時內(nèi)完成。 面部、雙手必須清潔，著裝整潔，口氣保持清新，不得有異味。 不能在規(guī)定時間上門的按照規(guī)范用語電話預(yù)約：您好，我是 ***工程維保中心 ***，打擾您一下，請問您是 **先生嗎（或 **女士家嗎）？（確定是所找到的人后）實在對不起，因 ***原因不能馬上來為您處理 ****問題，但我們能夠在 ***分鐘 /小時后準(zhǔn)時上門處理，您看如何？如果業(yè)主不同意改變上門時間，交工程主管或 客戶服務(wù)部 處理。 現(xiàn)場勘察 聽取業(yè)主 對事情的描述。 維修過程中認(rèn)真查看，如預(yù)見性判斷會損壞的物品，必須告知業(yè)主，征得同意后才進(jìn)行維修。 向業(yè)主交代使用過程中的注意事項。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告工程主管，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。 柴油發(fā)電機(jī)維保規(guī)程 目的 及時處理故障，確保發(fā)電機(jī)良好技術(shù)性能。 一、堅持 “ 誰主管，誰負(fù)責(zé) ” 原則，嚴(yán)格落實配電房管理制度。 八、做好對電器設(shè)備的日常維護(hù)工作，禁止讓電器設(shè)備超負(fù)荷使用和帶病運轉(zhuǎn)。 十二、 凡是供電系統(tǒng)的事故（不論性質(zhì)如何），均應(yīng) 及時 報告 主管和上級領(lǐng)導(dǎo)。 配電室巡檢標(biāo)準(zhǔn) 住宅配電房： 1 次 /天； 商業(yè)配電房： 2 次 /天； 按照相關(guān)《 低壓 配電房巡檢記錄》表內(nèi)容作好相關(guān)記錄。 維護(hù)保養(yǎng)要求 每半年對二次供水水池及水箱清洗、消毒， 每年須對衛(wèi)生許可證進(jìn)行年檢 ； 每半年對主排水干管、天井屋面、雨排等排水管道進(jìn)行檢查清理，并在每年雨季到來 前對所轄區(qū)域屋面、雨排等進(jìn)行檢查清理； 每半年對所轄區(qū)域生化池進(jìn)水口進(jìn)行檢查和清掏； 每半年對消防給水管、泵接合器、消火栓、消防自動噴淋系統(tǒng)進(jìn)行壓力檢查； 每半年對生活、消防水泵進(jìn)行一次全面保養(yǎng)； 每半年對消防水泵和噴淋水泵進(jìn)行試運行； 每半年對水泵房進(jìn)行一次全面保養(yǎng) 維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 二次供水水池、水箱清洗按國家規(guī)范執(zhí)行，采樣送至衛(wèi)生防疫部門檢驗，合格證存檔并公示。 對戶內(nèi)給水管道鋪設(shè)完成后，要求必須進(jìn)行耐壓試驗，并記錄于《冷熱水管試壓測試記錄》，同時請裝修負(fù)責(zé)人或業(yè)主簽字確認(rèn)。 班長 負(fù)責(zé)組織執(zhí)行《年度保養(yǎng)計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的二次供水管理工作。 水池消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱 ）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池到外面呼吸新鮮空氣。 —— 用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗。 如果檢測不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池直至合格為止。 取樣送檢 用干凈的礦泉水瓶從水池中部提取 500ml 水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送檢單位及送樣日期。 b) 為確保用戶正常用水，排放干水池的時間應(yīng)控制在 小時以內(nèi)。 水池清洗消毒安全注意事項 在水池內(nèi)作業(yè)時，光源需采用 36V 以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。 每年對供冷、采熱模式轉(zhuǎn)換時并清洗過濾網(wǎng)。 適用范圍 適用于物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)各類空調(diào)系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計劃》 《值班記錄》 《排水系統(tǒng)季檢表》 《水泵半年保養(yǎng)記錄》 《消防安全檢查表》 《給水系統(tǒng)月檢記錄》 《水泵房巡檢記錄》 裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書 目的 確保業(yè)主裝修期間房屋結(jié)構(gòu)安全和園區(qū)外觀的整潔有序 適用范圍 托斯卡那項目裝修管理 裝修管理制度 業(yè)主辦理完裝修手續(xù)后，由 工程維保 中心 將業(yè)主戶內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運行，頁碼：共 30 頁 第 22 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 22 頁 受控文件 注意保密 運行檢查情況記錄于《設(shè)備移交表》、《通關(guān)水試驗表》和《冷熱水管試壓測試記錄》并請業(yè)主或業(yè)主委托的裝修負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計劃》 《值班記錄》 《防盜報警對講系統(tǒng)故障處理登記表》 《對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄》 《 周界報警及監(jiān)控系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄表 》 《背景音響系統(tǒng)檢查測試記錄》 《戶內(nèi)安防系統(tǒng)功能測試表》 給排水系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書 目的 確保給、排水管網(wǎng)及設(shè)備處于良好運行狀態(tài) ，保證供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及供水的連續(xù)性 適用范圍 頁碼：共 30 頁 第 20 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 20 頁 受控文件 注意保密 托斯卡那項目給排水系統(tǒng)。 維護(hù)保養(yǎng)要求 每年 4 月、 11 月冬、夏季用電高峰前對強(qiáng)電系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)，并對用電負(fù)荷測試； 柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)頻次： 發(fā)電機(jī)運行保養(yǎng)每月 2 次； 控制屏維修保養(yǎng)每半年 1 次； 保養(yǎng)工作完畢后，應(yīng)按照《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》內(nèi)容作好相關(guān)記 錄。 不得私自脫離工作崗位。 六、定期對本部門進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告服務(wù)中心并整改。 班長 提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 啟動部分 :檢查蓄電池的端電