【正文】 00 至 9： 30 召開 工程維保中心 例 會(huì)。 每年工作：每年 12月上旬制定部門下年的設(shè)備年保養(yǎng)計(jì)劃；每年 12 月中旬完成年總結(jié)；每年 12月下旬檢查各系統(tǒng)的年保養(yǎng)情況和記錄；每年 11 月制訂下年的部門資金使用預(yù)算。 協(xié)助部門主管定期對(duì)備用發(fā)電機(jī)組、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、頁碼：共 30 頁 第 7 頁 工程維保中心工作手冊(cè) 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號(hào)碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 7 頁 受控文件 注意保密 防盜報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)備進(jìn)行檢查、維保、保養(yǎng)，使之隨時(shí)處于安全、完好狀態(tài)。 協(xié)助部門主管建立健全的機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳管理資料，達(dá)到巡查記錄、運(yùn)行記錄、維保記錄等資料齊全。 參與 工程維保中心 員工培訓(xùn)和考 核評(píng)估工作；學(xué)習(xí)和采用新技術(shù)、新方法，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)和部門主管交辦的其它工作。 適用范圍： 工程維保中心 全體員工。 部門 班長(zhǎng) 負(fù)責(zé)具體實(shí)施、跟進(jìn)、檢查。 管理內(nèi)容 值班室管理 值班人員每天交班時(shí)要負(fù)責(zé)打掃室內(nèi) 衛(wèi)生、環(huán)境清潔。 值班人員每天認(rèn)真填寫《值班記錄》、《工作記錄表》、《交接班記錄》、《派工單》等記錄。 對(duì)講機(jī)接聽時(shí)要說“收到，請(qǐng)講”。 會(huì)議 部門開會(huì) ，做好會(huì)議記錄。 日常維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目的 規(guī)范日常維修工作、提高工作效率。 管理內(nèi)容 電氣類維修 頁碼：共 30 頁 第 9 頁 工程維保中心工作手冊(cè) 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號(hào)碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 9 頁 受控文件 注意保密 電氣簡(jiǎn)易安裝、維修：因?yàn)楣收闲枰笤O(shè)明線，更換開關(guān)、插座（包括有線電視插座），一般燈具就位，安裝排氣扇，簡(jiǎn)易排氣扇，簡(jiǎn)易設(shè)備的安裝接線，燈管燈泡更換（一般由業(yè)主提供照明器具）。 檢修電路：跳閘送電，線路漏電、短路 ，無電檢修，有線電視信號(hào)檢查，戶內(nèi)電話連接線協(xié)助檢查更換。 給排水類維修 排水管道：疏通下排管，更換地漏蓋，修補(bǔ)更換防氣罩，洗手盆、洗菜盆下排管漏水，地漏反冒，地漏口修補(bǔ)。 給水管道：更換水龍頭，清洗水龍頭濾網(wǎng)，給水管滲漏，熱水管滲漏，水制維修、更換。 一般防水補(bǔ)漏：天面、衛(wèi)生間、外墻、窗臺(tái)局部滲漏。 土木類維修 門窗維修：鎖壞、生銹、開啟不順、普通木門飾面板維修、劃花、受污染、合頁松動(dòng)、損壞。 墻面、天花裝飾維修：墻面、天花裂縫修補(bǔ)，油漆脫落、起泡，墻面、天花污染，普通墻紙修補(bǔ)、更換，普通飾面磚脫落、破損，墻面滲水。 地面裝飾維修：普通面磚修補(bǔ)、地面磚污染、普通地腳線修補(bǔ)，普通木地板修補(bǔ)。 家私維修：普通衣柜、書柜、桌椅修 補(bǔ)、櫥柜拉手、合頁、鎖扣的維修，其他家私的簡(jiǎn)易維修。 上門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 目的 規(guī)范工程維修人員上門服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 適用范圍 托斯卡那項(xiàng)目 內(nèi)容 準(zhǔn)備工作 精神風(fēng)貌及個(gè)人儀表 頁碼：共 30 頁 第 10 頁 工程維保中心工作手冊(cè) 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號(hào)碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 10 頁 受控文件 注意保密 工作時(shí)必須佩戴好工號(hào)牌，統(tǒng)一佩戴在左胸位置，不得歪扭。 不得佩戴眩目飾物、留長(zhǎng)指甲；不準(zhǔn)蓄長(zhǎng)發(fā)、燙發(fā)，頭發(fā)不得 有頭屑。 器材準(zhǔn)備 帶工具、鞋套、《派工單》、《特約服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》上門。 接受派工時(shí)注意查看是否有 工程維保中心 內(nèi)其它人員已上門服務(wù)，如有則向當(dāng)事人仔細(xì)咨詢報(bào)事情況，并作好相應(yīng)準(zhǔn)備。 確定能在 15 分 鐘之內(nèi)上門的不需預(yù)約。 進(jìn)戶前的準(zhǔn)備 輕敲入戶門或按門鈴?fù)ㄖ獦I(yè)主（業(yè)主不在時(shí)，請(qǐng)通知 客戶服務(wù)部 與業(yè)主另行預(yù)約）。 服務(wù)過程中個(gè)人儀態(tài)職業(yè)化 敲、關(guān)門注意力量與節(jié)奏。 面帶微笑，眼睛注視對(duì)方，點(diǎn)頭認(rèn)可。 不準(zhǔn)使用業(yè)主戶內(nèi)的衛(wèi)生間、電話；不準(zhǔn)抽煙、喝水、吃東西。 非有償服務(wù)類，立即開始處理。 如有較大難度的報(bào)事，應(yīng)通報(bào) 班長(zhǎng) 。 如因差材料，需要購(gòu)買后處理類，則約好時(shí)間，待業(yè)主購(gòu)回通知處理。 處理前的準(zhǔn)備 檢查施工區(qū)域作好成品保護(hù)，不得損壞業(yè)主戶內(nèi)物品，將工具放在事先準(zhǔn)備好的墊布上，不能直接放在業(yè)主的戶內(nèi)。 涉及安裝工程，應(yīng)詳細(xì)咨詢安裝維修位置是否有隱蔽管線、載荷的滿足，征得業(yè)主同意作業(yè)。 處理過程中 與業(yè)主的交流 工程管理情況（如：公區(qū)維護(hù)、專業(yè)系統(tǒng)、特約服務(wù)項(xiàng)目）。 處理完畢 清理工作區(qū)域。） 維修完畢，先自檢，確定維修好后，通知業(yè)主驗(yàn)收： “**先生（女士），你的 **問題處理完畢，請(qǐng)驗(yàn)收”。 請(qǐng)業(yè)主對(duì)派工單簽字確認(rèn)。再見！ 日常巡檢標(biāo)準(zhǔn) 目的 規(guī)范 物業(yè)服務(wù)中心 工程維保中心 員工日常巡檢工作 適用范圍 托斯卡那項(xiàng)目 管理內(nèi)容： 頁碼：共 30 頁 第 12 頁 工程維保中心工作手冊(cè) 實(shí)施日期： 年 月 日 編制人： 版本號(hào)碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 12 頁 受控文件 注意保密 值班人員必須按規(guī)定的時(shí)間巡視檢查轄下的設(shè)備、設(shè)施。 值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的《巡檢記錄表》依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表（電流表、電壓表、壓力 表、濕度表）等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。 工程主管每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 潤(rùn)滑部份 :檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位 ,盡量保持油位在接近油位“高”位置 ,但不可超過 ,只能使用發(fā)電機(jī)指定機(jī)油。 燃油部分 :確定油箱中有足夠的燃油 ,以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏 ,并且到引擎的管路暢通。 啟動(dòng) 手動(dòng)啟動(dòng) 在柴油機(jī)控制面板上把控制選擇旋鈕置于“手 動(dòng)”位上 ,即激發(fā)控制系統(tǒng)及啟動(dòng)系統(tǒng) ,5 秒后啟動(dòng)引擎 ,啟動(dòng)后，啟動(dòng)馬達(dá)將自動(dòng)脫離 ,引擎回轉(zhuǎn)達(dá)高速 ,柴油機(jī)間作進(jìn)入工作狀態(tài) ,當(dāng)柴油機(jī)控制板上的電壓表讀數(shù)為 “ 400+10V” ,頻率為 50HZ+1HZ 時(shí) ,合上柴油發(fā)電機(jī)控制柜上出線空氣斷路器 ,在配電房按送電操作程序進(jìn)行 ,進(jìn)入發(fā)電運(yùn)行狀態(tài) . 若引擎無法順利啟動(dòng) ,啟動(dòng)馬達(dá)將于 20 秒后脫離引擎機(jī)構(gòu) ,再次啟動(dòng)需等候兩分鐘待啟動(dòng)馬達(dá)冷卻后 ,重新啟動(dòng) ,若三次不能啟動(dòng)發(fā)電機(jī)則需進(jìn)行故障排除 . 自動(dòng)啟動(dòng) 自動(dòng)啟動(dòng)的工作 ,檢查發(fā)電機(jī)電源 輸出箱上把“斷路器”置于“ ON”上 ,柴油發(fā)電機(jī)控制面板上把控制選擇開關(guān)置于“自動(dòng)”位置 ,如此可實(shí)施自動(dòng)啟動(dòng) . 停機(jī) 在柴油發(fā)電機(jī)控制面板上把控制選擇旋鈕置于“停止”位上 ,直到引擎停止 ,柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)。 適用范圍 柴油發(fā)電機(jī)組維保工作。 主管每年 12 月制訂下年度《年度保養(yǎng)計(jì)劃》，并按運(yùn)行情況制定 中修、大修計(jì)劃。 故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)，限期解決。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計(jì)劃》 《柴油發(fā)電機(jī)故障記錄》 《柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》 配電房管理規(guī)定 為了加強(qiáng)配電房的安全 管理，促進(jìn) 供電系統(tǒng)的正常運(yùn)行，促使配電房管理人員操作的規(guī)范化，特制定本制度。 強(qiáng)電系統(tǒng)負(fù)責(zé)人 為配電房安全責(zé)任人。 工作人員要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)守崗位職責(zé)，嚴(yán)禁私自離崗，要做好有關(guān)材料的登記工作，落實(shí)好交接班手續(xù)。 五、落實(shí)防盜、防火、防破壞、防治安滅害事故等具體 措施。 七、增強(qiáng)保密觀念，不得向無關(guān)人員泄露配電房設(shè)備情況。 以上制度配電房工作人員必須嚴(yán)格遵守，對(duì)失職人員將根據(jù)情節(jié)輕重給予轉(zhuǎn)崗、待崗、解聘等處理，對(duì)造成嚴(yán)重后果的將追究責(zé)任人法律責(zé)任。 十 ．值班人員在值班期間必須精神集中從事值班工作：