【正文】 .........................................6715．5 敏感性分析 ..............................................................................................................................68第十六章 結(jié)論 ..................................................................................................................................71基本報(bào)表 1 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地全投資現(xiàn)金流量表 .................................................................72基本報(bào)表 2 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地資本金現(xiàn)金流量表 .................................................................75基本報(bào)表 3 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地?fù)p益表 .....................................................................................77基本報(bào)表 4 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地資產(chǎn)負(fù)債表 .............................................................................78輔助報(bào)表 1 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地投資總計(jì)劃表 ..........................................................................79輔助報(bào)表 2 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表 ..............................................80輔助報(bào)表 3 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地資金籌措計(jì)劃表 ......................................................................81輔助報(bào)表 4 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地借（貸）款明細(xì)表 ..................................................................82輔助報(bào)表 5 中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地還款付息表 ..............................................................................83附件 .........................................................................................................................................................84可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（四）項(xiàng)目組織運(yùn)營(yíng)過程中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地建設(shè)項(xiàng)目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。現(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為：稅前 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%) 萬元 13517全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 稅后 全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%) 萬元 3580全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動(dòng)態(tài)回收期 年 全投資投資利潤(rùn)率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景中關(guān)村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識(shí)優(yōu)勢(shì)和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用 10 年的時(shí)間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時(shí)代特點(diǎn)、我國(guó)自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國(guó)家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。本項(xiàng)目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項(xiàng)目的空白，對(duì)于推動(dòng)中關(guān)村西區(qū)乃至整個(gè)中關(guān)村地區(qū)的建設(shè)將有重要意義。排除無法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。如上圖所示，過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長(zhǎng)，除 1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2022 期間一直保持兩位數(shù)字的增長(zhǎng)速度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1991 年的 億元，增長(zhǎng)到了2022 年的 億元，年均遞增率為 %。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。2022 年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計(jì)劃。（4）配合“國(guó)六條”出臺(tái)相關(guān)措施2022 年 5 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》 ，根據(jù)“國(guó)六條”相關(guān)精神北京市國(guó)土局對(duì)部分土地進(jìn)行招可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。2022 年北京房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際獲得的土地?cái)?shù)量減少，在實(shí)行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對(duì)不足。從已供應(yīng)土地情況來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地供應(yīng)量充足。 但 受 一 系 列 宏 觀 調(diào) 控 政 策 特 別 是 北 京 市 土 地 出讓 政 策 微 調(diào) 的 影 響 ， 預(yù) 計(jì) 2022 年 地 價(jià) 雖 會(huì) 有 上 升 ， 但 將 保 持 平 穩(wěn) ， 不 會(huì)出 現(xiàn) 大 漲 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2022 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。2022 年前三季度，外商投資我國(guó)商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務(wù)部累計(jì)批準(zhǔn)新設(shè)了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 北京市各區(qū)域在建商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)情況可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。很顯然，CBD 和中關(guān)村地區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量最大的地方，大家看好其投資價(jià)值，但也正是因?yàn)槭袌?chǎng)普遍的關(guān)注，所以一定程度上渙散了開發(fā)商的責(zé)任心、專業(yè)心，換言之，這兩個(gè)區(qū)域也潛藏風(fēng)險(xiǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期” （保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場(chǎng)地位）與其設(shè)計(jì)、建材及設(shè)備的選用密切相關(guān)。就星級(jí)酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級(jí)酒店 614 家，而北京市在申奧報(bào)告中承諾，到 2022 年，整個(gè)北京市的星級(jí)酒店總數(shù)將達(dá)到 800 家。勢(shì)，到 2022 年之前星級(jí)酒店的數(shù)量肯定會(huì)超過向國(guó)際奧委會(huì)承諾的 800 家。對(duì)這階段北京飯店市場(chǎng)的樂觀估計(jì)是客房出租率在80－88%之間，平均房?jī)r(jià)在 900－950 之間。根據(jù)奧運(yùn)會(huì)奧組委的要求，到 2022 年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)星級(jí)飯店應(yīng)達(dá)到 800 家，客房數(shù)應(yīng)達(dá)到 13 萬間。第四章 區(qū)域市場(chǎng)分析4．1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認(rèn)為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場(chǎng)為主，同時(shí)即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購(gòu)物中心。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認(rèn)識(shí)到， “經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)，不僅需要電子商品賣場(chǎng)，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M(fèi)、休閑需要的商業(yè)設(shè)施” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4．2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場(chǎng)分析中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個(gè)區(qū)域： 　　首先，以理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場(chǎng)及其周邊項(xiàng)目，這個(gè)區(qū)域供應(yīng)量大、項(xiàng)目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場(chǎng)中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 　　其次是以威新國(guó)際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學(xué)為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 　　第三個(gè)區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想集團(tuán)有著業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的國(guó)際國(guó)內(nèi)知名研發(fā)公司； 　　第四個(gè)區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國(guó)際、學(xué)院國(guó)際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 　　第五個(gè)區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達(dá)大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 　　第六個(gè)區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個(gè)區(qū)域集中了很多乙級(jí)寫字可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 　　中關(guān)村區(qū)域的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，新建項(xiàng)目占了相當(dāng)比例，因此該區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果假設(shè)中關(guān)村西區(qū) 23 號(hào)地。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動(dòng)了一些相關(guān)公司進(jìn)駐中關(guān)村，對(duì)于本區(qū)域的寫字樓租售市場(chǎng)起到了主要的推動(dòng)作用。這幾個(gè)寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)） ，不太可能有大單成交，而散戶銷售市場(chǎng)情況并不樂觀，因此整體銷售價(jià)格還會(huì)下降。但由于2022 年的奧運(yùn)會(huì)限制政策，從 2022 年到 2022 年期間不會(huì)有太多新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)，尤其是高檔寫字樓市場(chǎng)還有一定的上升空間。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金/使用平方米/月，相比之下，中關(guān)村的商鋪?zhàn)饨鸩⒉桓摺?這些數(shù)據(jù)都在傳達(dá)著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強(qiáng)大的商業(yè)消化能力。 　　中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)在 2022 年?？裳袌?bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第三是 WTO 的影響，隨著中國(guó)更大程度上融入國(guó)際主流社會(huì)，也會(huì)有越來越多的國(guó)際性的會(huì)議及相關(guān)活動(dòng)在北京舉行，加上娛樂、體育等專項(xiàng)旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴(kuò)大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國(guó)際服務(wù)貿(mào)易量必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)而穩(wěn)定的增長(zhǎng)。第二階段即 2022 年夏季奧運(yùn)會(huì)前后，北京飯店市場(chǎng)將進(jìn)入由奧運(yùn)概念為主導(dǎo)的需求拉動(dòng)的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。奧運(yùn)概念影響幾何一個(gè)由投資拉動(dòng)的高增長(zhǎng)期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運(yùn)概念利好預(yù)期影響的大規(guī)模進(jìn)入，就奧運(yùn)概念對(duì)北京飯店市場(chǎng)的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，也為外商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)帶來了前所未有的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了雙贏。此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)本身是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的市場(chǎng)，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點(diǎn)明顯。根據(jù)規(guī)劃，20222022 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應(yīng)量都將突破百萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，開發(fā)商整體上看，比較謹(jǐn)慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售是否可能對(duì)未來的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生影響，都進(jìn)行大面積商鋪的銷售，而是以長(zhǎng)期出租經(jīng)營(yíng)為核心思想，進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作。這一政策對(duì) 2022 年北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)由 2022 年的 上升到了 。進(jìn)入 2022 年之后，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的影響，住宅市場(chǎng)仍然保持著持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。 住 宅 商 品 房 用 地 方 面 ， 將 優(yōu) 先 支 持 中 小 戶 型 普 通 商 品 房 建 設(shè) ， 鼓 勵(lì)節(jié) 約 型 住 宅 ， 限 制 高 檔 住 宅 ， 禁 止 高 檔 別 墅 建 設(shè) 。 2022 年北京土地市場(chǎng)分析（1）土地供應(yīng)量充足2022 年 1 月 到 2022 年 6 月 ， 北 京 市 國(guó) 土 資 源 局 供 應(yīng) 住 宅 項(xiàng) 目 土 地共 712 宗 ， 其 中 未 動(dòng) 工 土 地 面 積 公 頃 ， 占 18%； 已 完 成 土 地 開發(fā) 面 積 公 頃 ， 占 15%； 正 在 開 發(fā) 建 設(shè) 面 積 公 頃 ， 占 52%；已 竣 工 的 土 地 面 積 公 頃 ， 占 15%。 （2）土地交易及地價(jià)預(yù)測(cè)2022 年北京市土地交易市場(chǎng)成交地塊 50 宗，土地面積 公頃。同時(shí)，體現(xiàn)了城市總體規(guī)劃的空間布局要求，突出各區(qū)縣與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)?！秶?guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》自 5 月 1 日起施行著力調(diào)整國(guó)有建設(shè)用地的供應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供應(yīng)計(jì)劃”來調(diào)控土地市