【正文】 同時(shí)，眾多跨國(guó)公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國(guó)公司的進(jìn)入有逾演逾烈的趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。甲級(jí)寫(xiě)字樓售價(jià)集中在1300017000 元/平方米的區(qū)間。山后永豐產(chǎn)業(yè)基地和生命科學(xué)園，以研發(fā)為主的生態(tài)型的辦公區(qū)。 針對(duì)中關(guān)村商業(yè)地產(chǎn)的集中放量，一方面現(xiàn)階段中關(guān)村大量寫(xiě)字樓上市，表明該區(qū)域商務(wù)氛圍已形成，商務(wù)配套的相對(duì)缺乏使區(qū)域后期物業(yè)產(chǎn)品類型發(fā)生了轉(zhuǎn)變。 　　而更吸引人的是，連續(xù)三年，海淀區(qū)個(gè)人所得稅收入占全市個(gè)稅收入的 24%，人均可支配收入在北京城八區(qū)內(nèi)名列第一。早在 1999 年 6 月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》中指出，在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也要“帶動(dòng)教育、文化、體育、商業(yè)以及物業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在這一階段，飯店市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)速度會(huì)減緩，從而導(dǎo)致飯店的客房出租率和房?jī)r(jià)出現(xiàn)同時(shí)下降的局面，但降幅不會(huì)太大。其中我們特別是對(duì)這樣幾種投資主體的行為加以關(guān)注：以各地方政府駐京機(jī)構(gòu)為代表的行政導(dǎo)向型投資；各大企業(yè)集團(tuán)辦事機(jī)構(gòu)為代表的標(biāo)志型投資；與體育和旅游有關(guān)的上市公司進(jìn)行的概念型投資；其他大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行的戰(zhàn)略性投資。而各大酒店集團(tuán)對(duì)北京更是青睞有加，似乎都是沖著北京奧運(yùn)會(huì)，趕在 2022 年前開(kāi)業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2022 年 5 月北京各大商圈寫(xiě)字樓租金及入住率指數(shù)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，中國(guó)成為許多知名跨國(guó)公司未來(lái)戰(zhàn)略性發(fā)展計(jì)劃的重點(diǎn)。從 2022 年下半年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)又出現(xiàn)了租金持續(xù)下滑、入住率調(diào)整的局面；從 2022 年開(kāi)始，寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定發(fā)展，東部區(qū)域租金開(kāi)始略有上升。 北京市在建商業(yè)項(xiàng)目類型供應(yīng)比例 如上圖中統(tǒng)計(jì)結(jié)果，購(gòu)物中心/綜合項(xiàng)目所占比例最高，達(dá)到 40%以上，社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量占近 25%。預(yù)計(jì) 2022022 年中外零售商仍將繼續(xù)在中國(guó)的擴(kuò)張勢(shì)頭，優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)的需求將繼續(xù)上升。3．4 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成熟北京 GDP 及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和社會(huì)消費(fèi)品零售額的增長(zhǎng)速度、現(xiàn)狀水平，均說(shuō)明北京商業(yè)零售業(yè)即將進(jìn)入快速拉升的階段，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資來(lái)講，意味著市場(chǎng)即將啟動(dòng)，任何投資所關(guān)注的投資節(jié)奏問(wèn)題在北京已經(jīng)不是問(wèn)題。（二）售價(jià)走勢(shì)自 2022 年下半年起，北京市住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。閑置土地的背景下，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)加快運(yùn)作速度，盡快開(kāi)工建設(shè)，形成有效供應(yīng)。自2022~2022 年，%、%、%、%，可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一系列政策的推行對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱可能起到積極作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，但限制熟地價(jià)格、住宅用地招標(biāo)政策的推行可能對(duì)本項(xiàng)目土地上市產(chǎn)生一定的影響。 在用地布局上，優(yōu)化中心城區(qū)功能，拓展城市發(fā)展新空間，加快解決城市“二元”結(jié)構(gòu)問(wèn)題，如重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三個(gè)新城建設(shè)土地供應(yīng)等。 （1）出臺(tái)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，2022 年北京市出臺(tái)了《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2，040 元增加到2022 年的 15，638 元，普通居民的購(gòu)買(mǎi)力大幅增強(qiáng)，為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。北京是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第三章 投資環(huán)境分析3．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)介紹中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的二十年中迅速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的%。中關(guān)村西區(qū)效果圖可研報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。海淀園位于海淀區(qū)，其中建有 平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和 4 平方公里的。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積： 平方米總建筑面積：194066 平方米其中：地上建筑面積：119268 平方米（包括酒店：51629 平方米，辦公：25145 平方米，商業(yè)：42494 平方米） ，地下建筑面積：74798 平方米。其中， 2022 年 11 月至 2022 年 1 月為基礎(chǔ)施工期，2022 年 2月至 2022 年 8 月為結(jié)構(gòu)施工期，2022 年 9 月至 2022 年 6 月為裝修和室外工程施工期。北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資管理等。具體四至范圍是：南側(cè)為海淀鎮(zhèn)南街（丹棱路） ，西側(cè)為規(guī)劃（9）號(hào)路，西北側(cè)為規(guī)劃（4）號(hào)路，東北側(cè)為海淀斜街（規(guī)劃步行商業(yè)街） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。10．1 項(xiàng)目進(jìn)展情況 ..........................................................................................................................4910．2 項(xiàng)目進(jìn)度安排 ..........................................................................................................................4910．3 工程建設(shè)管理 ..........................................................................................................................52第十一章 項(xiàng)目招標(biāo)組織 ....................................................................................................................5311．1 項(xiàng)目招標(biāo)目的 ..........................................................................................................................5311．2 招標(biāo)原則及招投標(biāo)方案 ..........................................................................................................53第十二章 投資估算與資金籌措 ......................................................................................................5512．1 投資估算說(shuō)明 ..........................................................................................................................5512．2 投資估算 ..................................................................................................................................5612．3 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ..............................................................................................................59第十三章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................................................................................................6113．1 銷售收入估算 ..........................................................................................................................6113．2 成本分析 ..................................................................................................................................6113．3 利潤(rùn)分析 ..................................................................................................................................6213．4 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ..........................................................................................................................6213．5 現(xiàn)金流量分析 ..........................................................................................................................6313．8 結(jié)論 ..........................................................................................................................................64第十四章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) ....................................................................................................................6514．1 對(duì)就業(yè)效益的影響 ..................................................................................................................6514．2 對(duì)環(huán)境效益的影響 ..................................................................................................................6514．3 對(duì)政府財(cái)政的影響 ..................................................................................................................6514．4 對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 ..................................................................................................................65第十五章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ..................................................................................................................6615．1 工期風(fēng)險(xiǎn)及防范 ......................................................................................................................6615．2 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 ..............................................................................................................6615．3 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防 ......................................................................................................................6615．4 利潤(rùn)臨界點(diǎn)(盈虧平衡)分析表 .....................................................