上海裕安大酒店項目計劃書(提綱)-上海裕安大酒店可行性方案(存儲版)
【正文】 間、標(biāo)房家具、窗簾 套 171 2,020, 7 酒店其他主要功能 的改造 1,200,000 工程總造價 元 15,084, 備注： 大樓設(shè)備項目，包括空調(diào)改裝、增加鍋爐交換器等，屬于暫估改建成本； 一樓酒店大堂改造費(fèi)用已攤薄“ 酒店其他主要功能”欄目 ，因此不另行計算。 從大廈改造前后的毛收入對比來看，酒店的年收入至少為改造前的 倍 。 若酒店改造工程總造價為 萬元計算，從上表可以發(fā)現(xiàn)，投資 1 年就可以收回成本。 （ 3） 承諾固定回報 ：若部分業(yè)主贊同裕安大酒店改建項目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大酒店，大酒店可以租賃等方式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“上海裕安大酒店股份有限公司”，然后以“上海裕安大酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。公司有 2－ 3 家大業(yè)主投資成立，成立后與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議，即不需要中小業(yè)主直接以房產(chǎn)出資入股，中小業(yè)主繼續(xù)保持房產(chǎn)權(quán)。 根據(jù)貴單位在裕安大廈中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價值，我們初步測算貴單位在裕安大酒店所占股份如下表： 圖表 15： 貴單位在裕安大酒店所占股份 表 大酒店改造總 建筑 面積 m2 樓層房號 建筑 面積 （ m2） 產(chǎn)權(quán)價值 (萬元 ) 面積比例 (％ ) 股份比例 (％ ) 董事會及經(jīng)營管理機(jī)構(gòu) 公司董事 會成員由公司股東大會選舉產(chǎn)生，共 9 名，其中職工董事 1 名。綜上所述，雖然加盟國際性酒店管理集團(tuán)加大了酒店經(jīng)營成本，但加盟國際性酒店管理集團(tuán)提高了酒店管理質(zhì)量和水平，也必然給酒店帶來超過加盟費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)收益。 據(jù)了解，加盟國際性酒店管理集團(tuán)，加盟費(fèi)用的繳付有兩種方式（ 1）品牌使用費(fèi)用按照年營業(yè)總額進(jìn)行提成方式，一般情況下，提成比例為 10－ 15％。股東大會由 10 家股東 上海裕安大酒店項目計劃書 （提綱） 第 16 頁 共 18 頁 代表組成。 公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 方式二： 公司采用 發(fā)起設(shè)立 方式 ， 即 由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。具體 合作方式有： （ 1） 產(chǎn)權(quán)入股 ：贊同裕安大酒店改建項目并愿 意參股的大廈業(yè)主可以自有產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股 。 則 2020— 2020 年的酒店財務(wù)指標(biāo)如下表： 圖表 11：裕安大酒店 2020— 2020 年財務(wù)指標(biāo) 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總收入 (萬元 ) 上海裕安大酒店項目計劃書 （提綱） 第 11 頁 共 18 頁 總成本 (萬元 ) 1550 1550 1550 1550 營業(yè)稅及附加 (萬元 ) 所得稅 (萬元 ) 凈收入 (萬元 ) 2250 注： 如果考慮到財務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。若 上海裕安大酒店項目計劃書 （提綱） 第 8 頁 共 18 頁 按照上述價格且 酒店年出租率 70％ 計算， 高級套房樓層年收入為 萬元 。 圖表 3： 大酒店改造各部分的面積表 序號 酒店 各部分 建筑 面積 （單位：平方米） 備注 1 客房面積 10 個樓層 2 一樓大堂 扣除華夏銀行所占面積 3 停車場 36 個車位 4 其他功能設(shè)施 1400 扣除華夏銀行所占面積 計劃 其中一個樓層改建為酒店豪華套房，其它九個樓層改建為商務(wù)間和標(biāo)房來計算，則有 平方米改建為套房、 平方米改建為商務(wù)間和標(biāo)房 ，共可 改建 豪華套房 12 間、商務(wù)間 45 間、標(biāo)準(zhǔn)房 126 間 。主樓電梯為 OTIS 電梯，速度 ，載重為 1150KG，容量 15 人。以目前 的供水設(shè)備來看，改造后的裕安大酒店供水沒有問題。 綜上所述，根據(jù)浦東高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店 業(yè)巨大的發(fā)展空間，把裕安大廈部分樓層改建為酒店，組建裕安大酒店符合市場發(fā)展的需要 。 上海裕安大酒店項目計劃書 （提綱） 一、上海高星級酒店市場分析 （一）上海高星級酒店現(xiàn)狀 到目前為止，上海擁有五星級飯店 25 家，四星級 40 家，三星級125 家， 二星級 130 家 。 （二） 浦東新區(qū)酒店業(yè) 現(xiàn)狀 自 2020 年以來， 浦東 新區(qū)四星級 以上的高星級賓館平均房價年均增幅達(dá) 17%， 2020 年達(dá)到每晚每間 1513 元 ， 平均出租率均高于 72%這一良好水平。如市場需要，可將大廈的一個單層改建為 12 個豪華套房。雖然目前排水系統(tǒng)作為辦公用樓使用是符合要求 上海裕安大酒店項目計劃書 （提綱） 第 4 頁 共 18
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