【正文】 處于正常待命狀態(tài)，并做好相關(guān)記錄。 弱電系統(tǒng)（門禁、應(yīng)急廣播、安保監(jiān)視、防盜、消防報警、紅外線報警等） 裝修完畢保潔服務(wù)工作的到位與否， 直接影響到整個大廈各樓層的企業(yè)形象。 大廈作為綜合性商務(wù)辦公樓，每天來往賓客川流不息，給大廈的清掃保潔將帶來一定的難度。 我們將以高水平的保潔標準為指導(dǎo)，制訂出大廈高水平、高標準、高要求、高細致、高督導(dǎo)的保潔標準和操作規(guī)范，并切實將管理意圖傳達到專業(yè)清潔公司，使其管理服務(wù)滿足大廈的清潔保潔要求。 大廈建筑物前后左右的公共區(qū)域，包括：前后廣場、通道、空地、綠化等公共部位。 我們將關(guān)注外委方對員工清潔保潔員工的隊伍建設(shè)，要求服務(wù)人員樹立吃苦耐勞、不怕臟、不怕累、全心全意為客戶服務(wù)的思想觀念；同時要求外委方積極開展技術(shù)練兵活動，重視崗位培訓(xùn)工作，使員工人人都能熟練地掌握清潔技術(shù)。 制定詳細周密的清潔計劃和工作安排，開展服務(wù)質(zhì)量達標活動。通過嚴格檢查，層層把關(guān)，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)之中。 每天對電梯廳及電梯轎廂內(nèi)的墻面、梯門、天花板、燈具等進行全面清掃和地毯吸塵。 各通道、門、墻面、樓梯、扶手、休閑區(qū)域、窗臺、玻璃、天花地角等循環(huán)清擦。 廣場及通道清潔要求 公共衛(wèi)生間的清潔要求 垃圾收集處理清潔要求 隔油池每天清理一次。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)寫字樓，將極大的提高環(huán)境效益。 除草要及時，做到“除早，除小，除了”，不要讓雜草擠壓花卉，同花卉爭光、爭水、爭肥。 大廈外綠化服務(wù)內(nèi)容 賓客迎送 前臺綜合服務(wù)該崗位可以根據(jù)大廈的實際情況進行相應(yīng)調(diào)整或由相關(guān)崗位兼任。 微笑服務(wù)牢記心上：微笑服務(wù)也是接待服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)作到的基本要求之一。 對大廈情況了如指掌：接待服務(wù)人員必須十分熟悉大廈的總體環(huán)境、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行經(jīng)通道，了解大廈擁有的各類設(shè)施以及樓層分布情況，掌握大廈各客戶的情況、聯(lián)系電話等資料，以備查詢。在人員編制十分有限的情況下，如何打破墨守成規(guī)的習(xí)慣性思維定勢，妥善處理好不同工作時段的忙閑節(jié)奏，加強不同崗位服務(wù)人員之間的默契配合和相互支援，見縫插針地為來訪賓客提供力所能及的延伸性服務(wù)，也是考驗接待服務(wù)人員的應(yīng)變能力的一個重要方面。平時加強對客戶的識別性記憶，既有利于接待服務(wù)人員對人員出入進行有效控制，也利于在突發(fā)事件當(dāng)時或事后回憶線索，尋找證人。建議可以引進如便利店、洗染店、快餐店、美發(fā)室、餐飲、休閑等服務(wù)性行業(yè)到大廈，以滿足大廈客戶的各項需要。物業(yè)管理服務(wù)收費1 收費原則我們擬根據(jù)國際慣例和目前物業(yè)管理行業(yè)比較通用的模式，對大廈的物業(yè)管理費用擬實行酬金制的方式。 每月編制費用預(yù)算，并向委托方書面申請，得到批復(fù)后才列支，使委托方能全面掌握物業(yè)費的收支情況，對物業(yè)的財務(wù)狀況知根知底，有利于大廈的運作。項目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費（/）美元人民幣金茂大廈Imtech花旗銀行大廈仲量聯(lián)行震旦國際大廈仲量聯(lián)行中銀大廈新中物業(yè)上海銀行大廈上海東湖物業(yè)匯豐大廈森茂物業(yè)管理有限公司信息大樓仲量聯(lián)行證券大廈寶利物業(yè)招商局大廈浩富物業(yè)管理公司中保大廈中保大廈船舶大廈錦江物業(yè)國家開發(fā)銀行大廈第一太平戴維斯浦發(fā)銀行大廈東華展晶物業(yè)管理有限公司渣打銀行大廈我司管理4 物業(yè)管理費測算在物業(yè)管理費的測算中，由于大廈的技術(shù)書數(shù)據(jù)特別是設(shè)備設(shè)施的技術(shù)參數(shù)尚未確定，因此我們參照周邊同類大廈的情況以及我們的實務(wù)經(jīng)驗，進行費用估算。 服裝清洗費（80元/）：80122人＝9760元/月（外包人員未計入）168。 節(jié)日裝點費：5000元/月168。 保潔外包費用：100000M2＝150000元/月168。 辦公樓電費（公共部位）：5元/87000M2＝435000元/月168。12個月＋3000M2247。如我公司有幸能夠成為大廈的物業(yè)管理方，我們將根據(jù)大廈的現(xiàn)場實際情況，不斷完善、細化管理方案，并通過各種措施予以有效落實，盡力使管理服務(wù)滿足、甚至超越開發(fā)商及客戶對物業(yè)管理服務(wù)的期望。90000M2＝247。12個月＝1350元/月168。 綠化養(yǎng)護費用：100000M2＝15000元/月總計：238800元/月（5） 工程維修和保養(yǎng)費用168。 不可預(yù)見費：5000元/月總計：75000元/月（3） 保安服務(wù)費用168。 律師顧問費：1000元/月168。12個月＝168。 對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。 對業(yè)主或委托方而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權(quán)益；除去每月提取的管理酬金外，物業(yè)管理費的結(jié)余全部歸業(yè)主所有，真正體現(xiàn)了“取之于大廈，用之于大廈”的原則。6 應(yīng)急服務(wù)在大廈日常管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會發(fā)生一些突發(fā)狀況，只有對突發(fā)事件有充分的考慮及準備，才能遇事不亂。 延伸服務(wù)的建議在這里，接待服務(wù)人員作為大廈一線崗位的耳目，具備在第一時間內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)事故征兆的有利條件，接待服務(wù)員應(yīng)以溫和方式解決某些矛盾沖突。為更好的適應(yīng)大廈的開放型管理，接待服務(wù)人員必須具備良好的語言理解能力和表達能力，并根據(jù)其各自的崗位要求，組織上崗培訓(xùn)，使之能夠迅速、完整、準確地理解、把握客戶所表達地意見、要求和建議的要點，并根據(jù)不同實際情況，及時作出言簡意賅地恰當(dāng)答復(fù)。接待服務(wù)人員須著統(tǒng)一服裝，并保持衣著整齊，發(fā)型簡潔，皮鞋光亮；面部略施淡妝，并摘除多余首飾；儀表姿態(tài)幽雅大方，符合規(guī)范；精神飽滿，思想集中，密切注視出入賓客，以隨時候命的姿態(tài)向賓客表示誠意服務(wù)的信息。 電梯乘運服務(wù)電梯乘運服務(wù)由電梯服務(wù)員承擔(dān)。該崗位的設(shè)置可以取代一部分安保門衛(wèi)的職責(zé)，該人員在服務(wù)的同時，密切關(guān)注進出大廈人員，寓管理于服務(wù)，加強安全防范。良好的接待服務(wù)將對大廈整體品質(zhì)產(chǎn)生重大影響，是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平和理念的重要標志。 喬灌木生長健壯、樹冠完整、形態(tài)優(yōu)美。 發(fā)現(xiàn)病蟲害要及時采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴大?？购敌詮姷钠贩N少淋，喜濕性品種多淋。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將盡力通過衛(wèi)生、整潔、舒適、優(yōu)美的環(huán)境給眾多的客戶以及國內(nèi)外賓客對大廈留下美好舒適的感受和十分深刻的良好印象。 地下車庫地面每天循環(huán)清掃，每半月沖洗一次（視情況增加次數(shù)）。 清洗后，外墻玻璃明亮、無灰塵污垢。 提請餐飲商家注意油煙的排放，以免污染大廈外墻，影響上下客戶的正常工作。 定期對電梯進行清潔保養(yǎng)包括：轎廂內(nèi)壁、梯門打蠟上光，操作板每天進行消毒。保持整潔干凈。操作時間主要安排在夜間進行。否則制度再多再好，但未按照實施，那也只是一紙空文。 根據(jù)清潔保潔服務(wù)不同工種，不同作業(yè)的內(nèi)容，制定具體的操作標準、規(guī)范，包括工作服要求，服務(wù)態(tài)度規(guī)范，標準工作流程，清潔設(shè)備、工具、材料、用品的選用標準，以及各類、各道清潔工序應(yīng)當(dāng)達到的衛(wèi)生清潔標準等。 另外，還接受客戶的委托，對需要為其提供服務(wù)的私用單元部位進行清潔工作。 大廈的清潔保潔標準將按照五星級賓館的水準，做到高標準、嚴要求、規(guī)范化服務(wù)，實現(xiàn)“六無”，即無垃圾污物、無碎紙皮核、無煙蒂、無痰跡、無污水贓物、無衛(wèi)生死角。因此，對大廈的清潔保潔工作，我們將選擇一家品質(zhì)優(yōu)、信譽好的專項服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。 大廈使用功能豐富，保潔工作必須切合實際不同功能需要。如我公司成為大廈的物業(yè)管理方，我們將全力保證大廈各項設(shè)備設(shè)施的正常、安全運行。 根據(jù)管理處要求的操作規(guī)程，對水泵設(shè)備進行日巡檢、周檢和保潔工作，并做好相關(guān)記錄。 供配電系統(tǒng) 規(guī)范機房管理 嚴格執(zhí)行公司的機房管理規(guī)范，保證機房環(huán)境良好。 應(yīng)急預(yù)案 根據(jù)大廈特點和設(shè)備配置，制訂出發(fā)生停電、斷水、電梯困人、水溢、火災(zāi)等事故時的應(yīng)急處理方案，以防萬一發(fā)生情況即能及時、妥當(dāng)?shù)奶幚恚恢略斐蓢乐睾蠊? 日常巡檢 以保證各系統(tǒng)的正常開通和運行為目的，按公司設(shè)備管理規(guī)范做好日常巡檢，對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時處理和解決，一切巡視和保養(yǎng)均應(yīng)有書面記錄。 必須統(tǒng)籌兼顧，突出重點大廈的設(shè)備運行管理工作十分重要，有非常復(fù)雜，在涉及機電、水務(wù)、空調(diào)、電梯、通訊、監(jiān)控、計算機系統(tǒng)等現(xiàn)代化設(shè)備，特別是涉及到科技含金量高、運行要求嚴，維護難度大的各類專業(yè)化設(shè)備的運行管理時，一定要妥善安排好工程技術(shù)力量，統(tǒng)籌兼顧各類設(shè)備的技術(shù)保障工作，要在兼顧面上的同時，突出抓好重點設(shè)備和薄弱環(huán)節(jié)的運行管理和故障預(yù)防工作，要充分認識到越是現(xiàn)代化的綜合性大廈，對各類設(shè)備正常運行的程度就越高，一旦設(shè)備出現(xiàn)故障，大廈的正常運作就會受到影響，而且?guī)缀跛性O(shè)備的功能都無法由人取代。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減少損失。作為物業(yè)管理方，我們將定期檢查消防設(shè)備的完好，禁止擅自更改消防設(shè)備的行為，特別是客戶進行裝修時，必須嚴格審查消防設(shè)備的完好程度，公共走道必須保證暢通，絕對不準放置其他物品。每年年初由物業(yè)管理方招集大廈客戶簽訂《防火責(zé)任書》，確定消防聯(lián)絡(luò)員名單，并確定職責(zé)，層層明確責(zé)任，建立全方位的監(jiān)督體系。 建立消防中心值班制度。特別是檢查大廈內(nèi)的電器、電線、燃氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。 負責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)動用明火的批準和現(xiàn)場監(jiān)護工作。 做好消防監(jiān)控中心的日常值班。 加強外部聯(lián)絡(luò)，取得外部支持。在大廈的安全管理方面，我們將著力減少賓客察覺安保崗位的頻次，使賓客感覺一種寬松的商務(wù)氛圍。而送快遞人員、送外賣人員因其個人素質(zhì)參差不齊，很可能會給大廈帶來安全隱患，并且會在一定程度上對大廈的管理檔次有所影響。物業(yè)管理方必須處理好機密性與開放性的矛盾，使二者有機地統(tǒng)一起來。另外，在消防管理方面，必須與大廈客戶建立協(xié)同機制，組織大廈所有客戶全面參與消防管理，并使客戶加強消防管理意識及掌握應(yīng)急、避難等措施。由于大廈為多功能的寫字樓物業(yè)類型，其安保工作就具有不同于其它物業(yè)類型的一些特點。 對外聯(lián)絡(luò)我們深知大廈所屬地域中各政府機構(gòu)、街道居委、警署、消防局、勞動局、交通管理部門以及各公用事業(yè)主管部門的友好合作關(guān)系對于項目順利交接以及日常管理工作的重要性。 員工招聘和上崗培訓(xùn)員工表現(xiàn)為物業(yè)管理最基本及最重要的環(huán)節(jié)，我公司將從本部派駐一位具有豐富寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗的物業(yè)經(jīng)理負責(zé)大廈的現(xiàn)場管理工作，并調(diào)派各主管級人員，特別是工程主管及時進場參與現(xiàn)場工作、熟悉各類設(shè)備設(shè)施。重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求相關(guān)單位在一個月內(nèi)解決。 相關(guān)客戶資料。 設(shè)施、設(shè)備按臺查驗，按系統(tǒng)接收。 熟悉周邊環(huán)境熟悉大廈周邊的供電、供水、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防和行業(yè)主管部門等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運作。它包括：早期介入、物業(yè)接管驗收和物業(yè)管理前期服務(wù)的準備程序等內(nèi)容，相關(guān)項目如下圖所示。通過各方面的檢查監(jiān)督，從不同角度尋找、發(fā)現(xiàn)大廈管理中的不足，第一時間消除問題，使管理服務(wù)更加嚴謹及周密。再如，將能源管理作為降低成本的一個抓手，提出合理可行的空調(diào)、照明等重點耗能設(shè)施的運行方案以及能源管理的具體措施，通過采取各種有效管理手段，務(wù)求實現(xiàn)最合理的質(zhì)量價格比。在對大廈的安全管理方面，我們將采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。在大廈物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001質(zhì)量管理體系，以期在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。 強調(diào)工作的計劃性與及時性的有機結(jié)合2 管理原則通過對大廈的性質(zhì)、硬件特點、特殊要求等的細致分析，提出對大廈的主要管理服務(wù)原則如下：— 我公司擁有在多類型、高檔次物業(yè)的管理過程中所取得的豐富實務(wù)經(jīng)驗，我們在不斷學(xué)習(xí)汲取外資企業(yè)先進管理辦法的同時，還能夠因地制宜進行一些本土化的改良，使其在日常管理過程中呈現(xiàn)更好的管理效果。我公司還在這些物業(yè)中備有足夠的人員、機械、物資可作為緊急待命使用，足以應(yīng)對所有可能的各種緊急狀況。 我公司通過十多年的努力，在上海物業(yè)管理行業(yè)中建立了良好的品牌聲譽。2007年公司又率先導(dǎo)入了環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系，現(xiàn)已通過了上海質(zhì)