【正文】 　　(或熱)負(fù)荷，以此來對冷凍機(jī)組、冷凍水泵、冷卻塔、冷卻水泵、熱交換器等進(jìn)行臺數(shù)控制，同時(shí)監(jiān)視其運(yùn)行狀態(tài)?！　。{(diào)節(jié)新風(fēng)門、回風(fēng)門、排風(fēng)門開度，控制新風(fēng)、回風(fēng)比例?！　?消防、風(fēng)閥、風(fēng)機(jī))連動(dòng)控制?！　?，節(jié)省能耗?！　∪珮侵醒肟照{(diào)總耗冷量為10000ｋW。設(shè)置二次泵系統(tǒng)，除了 解決上述外區(qū)的轉(zhuǎn)換問題外，主要還有以下考慮：　?、倏照{(diào)機(jī)組本身具有非線性特性。本設(shè)計(jì)立足于從節(jié)能來考慮，采用了第一種方式，根據(jù)水泵電耗的基本原理：電耗與其轉(zhuǎn)速的三次方成正比，因此低負(fù)荷時(shí)變速泵可節(jié)省較多的能耗?？照{(diào)機(jī)組按內(nèi)外區(qū)分別設(shè)置，很顯然這一分區(qū)與水系統(tǒng)的分區(qū)情況是密切聯(lián)系和一致的。這樣做法要求內(nèi)區(qū)空調(diào)機(jī)組是一個(gè) 變新風(fēng)比的機(jī)組，同時(shí)有組織的機(jī)械排風(fēng)必不可少，否則室內(nèi)正壓過大)。從經(jīng)濟(jì)角度來看，這樣做增加了一臺空調(diào)機(jī)組(即一臺大機(jī)組變?yōu)閮膳_小機(jī)組)，并要求增加排風(fēng)道，會(huì)使投資增加，但減少了外區(qū)ＶAVＢox中的再 熱盤管及相應(yīng)的附件和熱水管道等，加上利用新風(fēng)冷卻節(jié)能帶來的效益，綜合起來減少的費(fèi)用遠(yuǎn)超過增加部分，因而經(jīng)濟(jì)效益是十分明顯的。顯然這一送風(fēng)量遠(yuǎn)大于按衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)所確定的夏季正常運(yùn)行的新風(fēng)量，因此內(nèi)區(qū)的新 風(fēng)機(jī)組采用雙速風(fēng)機(jī)?！　×硗?，對２個(gè)５層高的共享空間(四季廳及大堂)均設(shè)置機(jī)械排煙，其排煙量按共享空間體積的６次換氣計(jì)算。　　各個(gè)送風(fēng)末端均能獨(dú)立進(jìn)行區(qū)域溫度控制。復(fù)興大廈的南北主軸線將內(nèi)外廣場、兩棟超高層主樓以及裙房有機(jī)地聯(lián)系起來，從而形成內(nèi)外結(jié)合、相互聯(lián)系、且充分對社會(huì)公眾開放的公 共空間。包括運(yùn)行中的節(jié)能及計(jì)算負(fù)荷時(shí)的節(jié)能兩方面(因?yàn)閷τ赩ＡV系統(tǒng)來說，由于各ＶＡＶ Box可自動(dòng)根據(jù)負(fù)荷調(diào)節(jié)風(fēng)量，因此一個(gè)ＶＡＶ空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)最大送風(fēng)量必然 小于各末端的最大送風(fēng)量之和，也就是說它的能量是來回移動(dòng)的。一旦失火，全樓的加壓送風(fēng)機(jī)及失火層及其上一層前室(包括合用前室)的加壓送風(fēng)閥均打開，保證疏散通道的安全。但對其內(nèi)區(qū)而言，由于當(dāng)室外氣候溫低于１２℃時(shí)，內(nèi)區(qū)風(fēng)機(jī)盤管已經(jīng) 開始供熱水，而這時(shí)內(nèi)區(qū)需要供冷風(fēng)，故只能考慮由新風(fēng)來承擔(dān)內(nèi)區(qū)的供冷，所以在商場部分內(nèi)、外新風(fēng)機(jī)組是各自獨(dú)立設(shè)置的。由于內(nèi)外區(qū)風(fēng)系統(tǒng)各自獨(dú)立。由此可知，冷水機(jī)組即使在 只為內(nèi)區(qū)服務(wù)而運(yùn)行時(shí)，也不會(huì)是全年運(yùn)行(即內(nèi)區(qū)空調(diào)機(jī)組并非要求供冷水)，因此合理地 選擇一個(gè)冷水機(jī)組的停機(jī)時(shí)間是重要的。在VＡＶ系統(tǒng)設(shè)計(jì)中，首先進(jìn)行了內(nèi)、外分區(qū)?！　《伪孟到y(tǒng)中，次級泵的選擇有多種方式：第一種是全變速泵方式，第二種是多臺定速 泵分級控制的方式，第三種是變速定速泵組合控制方式。因此，本設(shè)計(jì)在外區(qū)環(huán)路中設(shè)計(jì)有旁通閥V9，其作用是：在外區(qū)由供熱水向供冷轉(zhuǎn)換時(shí)，Ｖ８閥仍然關(guān)閉，先打開Ｖ９閥 ，外區(qū)回水在其次級泵的作用下，通過外區(qū)水環(huán)路循環(huán)降溫至一定的溫度(大約２０℃ 時(shí)，再打開V8閥，關(guān)閉V9閥，讓外區(qū)回水與內(nèi)區(qū)回水混合后進(jìn)入冷水機(jī)組中去，這時(shí)進(jìn)入冷 水機(jī)組的水大約為１５℃。各層所設(shè)置的房間及用途如下：　　地下３層：汽車庫，冷凍機(jī)房，水處理間，水池及水泵房等：　　地下２層：汽車庫，變配電室，熱交換間，職工衛(wèi)生間，空調(diào)機(jī)房等；　　地下１層：汽車庫及中巴車站，自行車庫，柴油發(fā)電機(jī)房，職工餐廳及其廚房，　　四季廳門廳，超級市場等；　?。薄硨樱洪T廳大堂，四季廳，自動(dòng)扶梯廳，零售商場等；　?。磳樱洪T廳大堂，四季廳，自動(dòng)扶梯廳，游泳池，中、西餐廳及廚房；　?。祵樱洪T廳大堂，四季廳，自動(dòng)扶梯廳，保齡球室，健身娛樂室等；　　６～１５層：辦公室；　　１６層：消防避難層；　　１７～２７層：辦公室；　?。玻浮常皩樱恨k公室及機(jī)械用房；　?。常?、３２層：多功能廳。 　　，同時(shí)監(jiān)視其運(yùn)行狀態(tài)和計(jì)算運(yùn)行時(shí)間?！　　！　?二)空調(diào)機(jī)組自控系統(tǒng)。第四節(jié)　電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實(shí)例分析　　一、空調(diào)系統(tǒng)管理模式　　(一)空調(diào)用水自控系統(tǒng)。隨著信息技術(shù)的迅猛發(fā)展、“IC卡集成信息管理系統(tǒng)”由于具有卓越的應(yīng)用特性，已成為樓宇自控系統(tǒng)的重要組成部分，也是樓宇實(shí)現(xiàn)代化管理的重要標(biāo)志。　　(５)熱交換器的自控。為了使會(huì)議形式和內(nèi)容豐富多彩，讓所有與會(huì)者都能直觀 清晰地了解會(huì)場情況，以及放映相關(guān)會(huì)議資料及色彩艷麗、清晰的畫面。采用二Ｘｃrn450服務(wù)器做組版平臺的專用設(shè)備，一臺處理文字，一臺處理圖像，使用WindowsNT平臺作為組版網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)平臺?！　「鶕?jù)大廈內(nèi)各種防范區(qū)域性質(zhì)的不同，設(shè)置紅外、雙鑒、玻璃破碎等各種探頭，安裝方 式分為吸頂和壁掛，共有７２個(gè)探頭，包括報(bào)警主機(jī)、全套采用美國安定保產(chǎn)品。　　后端設(shè)備全部設(shè)在保安監(jiān)控中心，包括距陣主機(jī)、十六畫面分割器、長延時(shí)錄像機(jī)、監(jiān) 視器和視頻打印機(jī)。　　。　　總之，一個(gè)好的ＢＡ系統(tǒng)的操作和管理實(shí)際上不單純是一個(gè)技術(shù)問題，同時(shí)還是一個(gè)社 會(huì)問題?！　∫蛔髲B往往既是工作環(huán)境又是生活環(huán)境。如中央站停止工作不影響分站工作，網(wǎng)絡(luò)通信也不會(huì)中斷。它適合 于小型系統(tǒng)，以一臺微機(jī)實(shí)行控制?！　?。　　中央站的作用是存取全部數(shù)據(jù)和控制參數(shù)，長期趨勢記錄、分析控制和監(jiān)督，優(yōu)化控制 ，輸出打印報(bào)告，非標(biāo)準(zhǔn)程序開發(fā)，提供設(shè)備維修管理數(shù)據(jù)、資料和指標(biāo)等。管理中心或上位計(jì)算機(jī)，可以對整個(gè)系統(tǒng)實(shí)行管理和優(yōu)化。有的控制分站設(shè)有數(shù)字量累計(jì)的接口，可輸入低頻脈沖信號，用作電度、水量的積算。它能提供的控制作用如比例、微分、積分控制、數(shù)據(jù)總和及報(bào)警、輸出監(jiān)測。輸入器有讀卡器。 將這些設(shè)備的監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)聯(lián)接成局域網(wǎng)或廣域網(wǎng)，形成建筑物自動(dòng)化系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)設(shè)備的集中監(jiān)控，通過集中監(jiān)控提高了設(shè)備的控制管理水平?！　—12信息向?qū)Х?wù)?！　、酂o現(xiàn)金服務(wù)?！　、茴A(yù)約旅行服務(wù)?！　、嗄茉垂芾怼！　?２)大樓運(yùn)行管理功能?！　、畚泻贤芾??！　?８)大廈的全部電氣、煤氣、冷熱水等的使用狀況的管理、調(diào)節(jié)及結(jié)算?！　≈悄艽髲B管理系統(tǒng)可以說是辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和智能大廈自動(dòng)化系統(tǒng)的一種結(jié)合?！　?６)備用電源自動(dòng)啟動(dòng)。各級負(fù)荷的電壓、電流、功率的監(jiān)測。包括溫度、濕度、風(fēng)速等的測量。建 筑物自動(dòng)化系統(tǒng)的主要作用是進(jìn)一步提供對這些設(shè)備的集中監(jiān)控，也可以說，對這些設(shè)備控制的補(bǔ)充和完善?！　≈饕心M量測量、設(shè)備故障監(jiān)測報(bào)告、運(yùn)行時(shí)間累加、脈沖積算、設(shè)備啟停狀態(tài)、歷 史趨勢數(shù)據(jù)、警報(bào)及事故處理?！　≡O(shè)備的自動(dòng)控制內(nèi)容很多，主要是按照一定的條件控制設(shè)備的運(yùn)行?！　⊥ㄟ^各設(shè)備的綜合控制，可以為每個(gè)使用者提供更高質(zhì)量的服務(wù)和方便。對大廈物的照明，按照是否有人及照明時(shí)間或外界自然采光情況進(jìn)行綜合控制，也能收到很好的節(jié)能效果。還可進(jìn)一步有效 地利用信息，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的管理。例 如：臺賬管理、合同管理、運(yùn)行業(yè)績管理、保養(yǎng)時(shí)間表管理、維修計(jì)劃管理、維修業(yè)務(wù)支援、設(shè)備履歷管理、預(yù)算管理、設(shè)備圖紙管理、自動(dòng)集中抄表、費(fèi)用計(jì)算等管理業(yè)務(wù)的軟件自 動(dòng)處理。這些分布式 控制系統(tǒng)既是獨(dú)立的，又是相互聯(lián)系的、綜合的、統(tǒng)一的。該中心不斷地將各種數(shù)據(jù)報(bào)表提供給管理人員，通過分析數(shù)據(jù)報(bào) 表，求取本大樓可以節(jié)約的運(yùn)行成本(如節(jié)約能源、節(jié)約人事成本等)的方式，從而進(jìn)一步提高大樓的附加值。一對信號線路就可傳送多種信號，所有的設(shè)備狀態(tài)都可以顯示于中央監(jiān)控室內(nèi)，很容易進(jìn)行操作和管理，不但節(jié)省了人力，而且提高了效率。這些系統(tǒng)的運(yùn)行操作比較復(fù)雜。如果在管理體制上有困難可以這樣做，但是控制的協(xié)調(diào)性往往受到減弱。如發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可以自動(dòng)打開公共避難通道及出入口、關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)等協(xié)調(diào)性動(dòng)作。　　(SCＳ)。例如，按照預(yù)先設(shè)定的時(shí)間表進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行控制，當(dāng)使用辦公室時(shí)，為了按時(shí)達(dá)到設(shè)定的溫度，通過設(shè)定空調(diào)的起動(dòng)／停止時(shí)刻，進(jìn)行最佳起動(dòng)／ 停止控制?！　≈悄艽髲B設(shè)備運(yùn)行管理和控制系統(tǒng)有２種形式，即現(xiàn)場自動(dòng)控制系統(tǒng)和中央監(jiān)視控制系 統(tǒng)。　　。鑒于自動(dòng)化系統(tǒng)對于智能大廈物業(yè)管理上高效、方便，因此在智能大廈建設(shè)中已經(jīng)被廣 泛應(yīng)用。系統(tǒng)集成商并不從事硬、軟件的生產(chǎn)和開發(fā)，而是根據(jù)業(yè)主需求，設(shè)計(jì)系統(tǒng)建設(shè)方案，選擇不同廠商的產(chǎn)品進(jìn)行組合，以自己的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)為用戶 建設(shè)一個(gè)適當(dāng)?shù)南到y(tǒng)：其必須為用戶提供的三大服務(wù)是：； 工；。 PD系統(tǒng)提供開放式的標(biāo)準(zhǔn)通訊接口，能支持多廠商的不同類型設(shè)備的數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)， 其幾乎包含了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖像、傳感器、模擬或數(shù)字語音等信號，綜合布線將智能大廈的各子系統(tǒng)有機(jī)地連接，為系統(tǒng)的集成提供了物理介質(zhì)：　?。拢料到y(tǒng)采用集散式的計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)，通常分為中央管理系統(tǒng)、系統(tǒng)監(jiān)督控制器、現(xiàn) 場控制機(jī)三級管理。　　關(guān)于節(jié)省熱能，則應(yīng)按照下列原則實(shí)施：　　①了解冬季所需熱能，把握整個(gè)建筑的負(fù)載特性，設(shè)計(jì)以熱能再生為重點(diǎn)的系統(tǒng)。(３)０Ａ辦公時(shí)代講究省能省力，智能建筑更是如此?！　、谥屑壉０矃^(qū)僅占出租面積的１０％上下，但墻砌到天花板高度，相互之間完全隔開，每小時(shí)平方米產(chǎn)生熱量７５～１５０kcal(３１４～６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需要使用冷氣 。按 保安需要程度，分為輕、中、重三組區(qū)域，如表772按以下程序處理。　　。所以今天智能化的發(fā)展，是數(shù)字式ＰＢＸ、新型電話機(jī)及ＯＡ用計(jì)算機(jī)三者的 功勞。　　大樓監(jiān)視控制必要的設(shè)備包括：　　(１)新型電話機(jī)；　　(２)信息網(wǎng)絡(luò)，如ＬAN、ＷAN等；　　(３)數(shù)字式用戶交換機(jī)(簡寫為數(shù)字式ＰＢＸ)；　　(４)電子計(jì)算機(jī)；　　(５)電源設(shè)備。當(dāng)然也可以分別視為自動(dòng)化住宅(HA)、自動(dòng)化工廠(FA)、自動(dòng)化辦公室(Ｏ Ａ)、智能大廈(ＩＭ)。中級、一般級——初級之外還有個(gè)人計(jì)算機(jī)共享的配套程序，可用于通信服務(wù)。　　第四個(gè)層次是1人或２人使用一臺ＯＡ機(jī)器的工作站布局，這種布局講究工作保密性及活動(dòng)路線，采取舒適的矮墻隔間形式，滿足建筑設(shè)計(jì)提出的光、熱、聲條件，以及保密和開 放兼?zhèn)涞囊??！　鹘y(tǒng)的辦公桌排列雜亂無章可循。所以要求使用上具有兼容性；　　，主要是看使用它是否會(huì)更加方便，即要有便利性；　　，除了大樓電梯能自動(dòng)經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)作外，建筑物在遇到地震、火災(zāi)時(shí)都應(yīng)具有自動(dòng)抗震、自動(dòng)防火及指導(dǎo)避難的功能，以確保人身及財(cái)產(chǎn)安全?！　?２)人體工程學(xué)環(huán)境化。而當(dāng)今學(xué)者們 推崇的智能化是由八種因素綜合平衡構(gòu)成的?！　　τ谥悄艽髲B，商業(yè)界與企業(yè)界學(xué)者們的研究結(jié)論往往是不一樣的。我國的智能大廈尚處在萌芽階段，一切都在追隨美、日等先進(jìn)國家的前進(jìn)步伐。(未來型通信城市)，是綜合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其組成單元是智能大廈(Intelligent Ｂuilding)，是建筑企業(yè)(如UTBＳ)與 通信企業(yè)(如ATamp?！　∥?、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢　　由于經(jīng)濟(jì)水平、文化需求差距很大，美國、日本等當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)大國，已經(jīng)開始綜合智 能城市構(gòu)想的建設(shè)?！　。接懶畔⒒男枨?，調(diào)查其可行性(fea sibility)。　　，如果沒有獨(dú)特的魅力便難以推銷成功，將原來長方體式建筑造型變?yōu)楣P筒式建筑造型就是其中一種促銷手段，冠以“智能大廈”則更是一種促銷措施。　　。第一章　智能大廈物業(yè)管理 2第一節(jié)　智能大廈概述 2一、定義和范疇 2二、誕 生 背 景 2三、發(fā) 展 歷 程 3四、對社會(huì)的影響 3五、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 3第二節(jié)　智能大廈構(gòu)成及其特征 5一、特 征 剖 析 5二、系統(tǒng)的構(gòu)成特點(diǎn) 9第三節(jié)　自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 16一、自動(dòng)化系統(tǒng) 16二、自動(dòng)化系統(tǒng)的功能 19三、自動(dòng)化系統(tǒng)的組成 23四、自動(dòng)化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò) 25五、實(shí)例點(diǎn)評——哈爾濱報(bào)業(yè)大廈自控管理系統(tǒng)集成 26第四節(jié)　電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實(shí)例分析 29一、空調(diào)系統(tǒng)管理模式 29二、電梯系統(tǒng)管理模式 42三、照明系統(tǒng)管理模式 46四、實(shí)例點(diǎn)評——山西日報(bào)社新聞采編大樓的供配電系統(tǒng) 46第五節(jié)　辦公自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 49一、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)概述 49二、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)規(guī)劃 54三、實(shí)例點(diǎn)評——深房廣場ＯAS系統(tǒng)設(shè)計(jì)與分析 57第六節(jié)　通信自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 62一、語音通訊模式 62二、衛(wèi)星通信模式 63三、圖文通信模式 63四、數(shù)據(jù)通信模式 64五、新型通信系統(tǒng)管理模式 64六、公共廣播系統(tǒng)管理模式 68七、實(shí)例點(diǎn)評——廣東國際大廈通信系統(tǒng) 68第七節(jié)　智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)實(shí)例分析 70一、高校智能化教學(xué)樓設(shè)計(jì) 70二、常州國際金融大廈設(shè)計(jì) 73三、民用機(jī)場候機(jī)樓設(shè)計(jì) 79四、智慧廣場智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 82第八章　其他類型的物業(yè)管理 86第一節(jié)　工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理 86一、工業(yè)廠房與倉庫的管理 86二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù) 88第一章　智能大廈物業(yè)管理第一節(jié)　智能大廈概述　　一、定義和范疇　　智能大廈的內(nèi)涵至今還在不斷發(fā)展變化，所以迄今為止還沒有一個(gè)普遍接受的定義?！　?，如電子自動(dòng)警戒、追蹤和記錄?！　。偈沽诵畔⒓夹g(shù)毫無約束地發(fā)揮作用?！　。诩~約召開世界第一屆Teleport(信息發(fā)射基地)會(huì)議，會(huì)議決定發(fā)射廣播衛(wèi)星，24小時(shí)將信息傳播到世界各地。與此同時(shí)，高度智能大廈也存在下列的一些問題：　?。弧　?，一旦機(jī)器發(fā)生故障，可能導(dǎo)致一系列問題，甚至癱瘓；　　，人只面對計(jì)算機(jī)，減少了工作中面對面交談的機(jī)會(huì)，可能造成人際關(guān)系淡漠；　　，將影響人們的應(yīng)變能力；　　，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)犯罪的事件增多。這種基地，小的如社區(qū)，大的如城鎮(zhèn)，世界上已有22處。經(jīng)過系統(tǒng)集成，優(yōu)化組合各種信息，以較少的費(fèi)用獲取較多的信息，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)報(bào)警、防災(zāi)保安、自動(dòng)調(diào)節(jié)室溫、自動(dòng)換氣、代繳電費(fèi)水費(fèi)、節(jié)省能源的目標(biāo)?！　≈悄艽髲B的目的是讓中小企業(yè)能夠共享到如同大企業(yè)規(guī)模的方便、快捷、安全、高層次 的辦公室工作環(huán)境?！　?二)智能大廈的技術(shù)內(nèi)涵。常見的智能大廈偏重于豪華，所以智能化技術(shù)除了集成的意義外，給人的印象更多是“豪華”。美國常稱其為Ｈuman Engineering，日本譯成“人間工學(xué)”，就是我們常說的人體工程學(xué)的意思。　?、谠谠O(shè)計(jì)時(shí)，除考慮是否符合人體工程學(xué)環(huán)境外，同時(shí)還應(yīng)重視下列五個(gè)重點(diǎn)：