【正文】 受專業(yè)之培訓，培訓內(nèi)容除包括現(xiàn)代化物業(yè)管理教育外，亦輔以應急及突發(fā)事件處理技巧，培訓課程主要爲理論與實踐並重，雙管齊下。物業(yè)總經(jīng)理及財務主管應以已批核之管理預算案爲最後標準，控制小區(qū)內(nèi)之所有支出。 確保機電維修，檢查等工序進行時，有關(guān)人員已配備安全裝備，以及應急措施； 編訂長／短期修繕計劃，以備適當之零配件，確保小區(qū)機電運作發(fā)生故障時，能於最短時間內(nèi)回復正常運作； 高級物業(yè)主任高級物業(yè)主任須向物業(yè)總經(jīng)理報告，並執(zhí)行下列工作範圍： 處理屬下各組別工作報告；2. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制雖然管理公司原則上獨立運作，但仍在相當大程度上，要與發(fā)展商保持緊密工作聯(lián)繫及彙報工作情況；而本司現(xiàn)時負責西門口廣場一期之物業(yè)管理工作，對小區(qū)的情況及工作內(nèi)容非常熟悉，運用於二期物業(yè)的管理工作中將更爲順利，且與發(fā)展商有更好的溝通與配合。第四部份物業(yè)管理服務第四部份物業(yè)管理服務1. 物業(yè)管理服務西門口廣場爲一高級綜合性商住物業(yè)，本司對管理上述類型之物業(yè)有豐富經(jīng)驗，基本上，對其可提供一全面性及高質(zhì)素之物業(yè)管理顧問服務，其中包括以下範圍： 物業(yè)接收與項目總承建商配合，協(xié)助發(fā)展商於現(xiàn)場跟進遺漏工程的處理，並協(xié)助發(fā)展商負責所有破損、遺留工程翻修的跟進工作等。具體時間安排：視項目進展況及發(fā)展商要求，及時提供相關(guān)建議及方案 保安顧問本司之保安主任會定期與各保安員開會，以瞭解其日常工作所遇到的困難及經(jīng)驗，作出適當?shù)膮f(xié)助。三、前期物業(yè)管理顧問之人員及時間安排1. 管理顧問人員安排物業(yè)管理顧問工作對於物業(yè)的前期及日後實際管理起到關(guān)鍵的作用，本司將安排不同專業(yè)且具豐富經(jīng)驗的管理人員，爲貴項目提供全面及專業(yè)的顧問服務,具體顧問人員將安排如下： 物業(yè)經(jīng)理 工程師 人力資源管理主任 專案管理經(jīng)理 財務經(jīng)理 清潔綠化專業(yè)人員 酒店公寓部經(jīng)理 保安主任 質(zhì)量管理主任 具體顧問小組架構(gòu)見「顧問小組架構(gòu)圖」。3. 交樓期間提供的服務本司于貴項目交樓期間提供如下服務： 設計、佈局交樓處，以提供一適當?shù)沫h(huán)境予業(yè)主辦理收樓手續(xù)。若樣板房爲多個不同間隔之單元，于選擇地點時應儘量安排在同一樓層或最近距離，爲方便管理及于清潔或保安工作等方面節(jié)省管理資源。 完善樓盤整體之專業(yè)形象由於貴項目爲一高級物業(yè)，故應於項目設計階段時，已對物業(yè)日後的定位作出決定，並按有關(guān)定位制定項目的設計方案，本司認爲貴項目于設計階段時，可考慮以下數(shù)方面之建議措施： 樓宇設計、佈局、風格及用料等； 各項設施之功能、設置、數(shù)量及佈局； 各室內(nèi)單元之設計、房間之佈局及座向等； 售樓部之設計、裝璜、用料及擺設等； 工作人員之工作服飾、儀錶儀容等，禮貌及銷售技巧等； 項目智能化的具體內(nèi)容及功能； 全面及優(yōu)質(zhì)專業(yè)之物業(yè)管理服務內(nèi)容（包括服務式公寓服務內(nèi)容）。因此，于編程時應注意能通過資料將各部門的資訊聯(lián)繫一起。此外，並考慮訪客車位元及貨物上落區(qū)域。貴司亦可考慮設置小型水池，于池內(nèi)種植少量荷花及飼養(yǎng)適數(shù)錦鯉，增加休閒氣氛。10. 厘訂契約本司可聯(lián)同發(fā)展商之律師事務所，共同訂定一符合發(fā)展商及共同業(yè)主利益之物業(yè)公共契約，俾各方面都有一個公平合理及具有約束力的法律文件，清楚闡釋大樓內(nèi)的公共部份、共同業(yè)主的權(quán)利義務，以及管業(yè)經(jīng)理的職權(quán)及責任等。2. 機電設備按本司曾管理衆(zhòng)多不同類形、不同組合之物業(yè)經(jīng)驗，可提供各款最適用於本項目之機電設備型號、功能規(guī)格，再加上本司對該等機電設備之實際操作經(jīng)驗，肯定可爲　貴司選用最合適之機電設備提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見；本司現(xiàn)時管理之項目如「利雅灣」、「黃埔花園」等均與貴項目有相似及可比之處。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。 資訊反饋系統(tǒng) 資訊反饋示意圖信息指揮機構(gòu)（管理處經(jīng)理）執(zhí)行實施機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機構(gòu)（管理處經(jīng)理）信息反饋渠道 資訊反饋示意圖說明： 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和資訊反饋渠道。廣州華聯(lián)物業(yè)西門口廣場全程物業(yè)管理建議書廣州華聯(lián)建設物業(yè)管理有限公司二零零五年三月提交139 / 139目錄部份摘要頁數(shù)一西門口廣場物業(yè)摘要67二管理模式8121. 總體管理模式92. 擬採取的管理方法912三前期物業(yè)管理顧問服務1340(一) 顧問服務14181. 小區(qū)設計142. 機電設備153. 保安系統(tǒng)154. 清潔要求155. 車庫系統(tǒng)166. 管理預算167. 合約文件168. 員工招聘／培訓179. 用戶手冊1710. 厘訂契約1711. 業(yè)戶交收／裝修指南18(二) 物業(yè)管理顧問之具體工作19301. 方案設計階段本司提供的服務內(nèi)容19252. 推廣銷售期間本司提出的服務26293. 交樓期間提供的服務30(三) 前期物業(yè)管理顧問之人員及時間安排31361. 管理顧問人員安排312. 顧問管理工作時間安排3136西門口廣場物業(yè)顧問小組架構(gòu)圖37西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表3943四物業(yè)管理服務44551. 物業(yè)管理服務45472. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制48503. 管理公司財政分配及預算開支514. 管理的收費範圍及收費標準515. 管理公司人員招聘及培訓計劃52536. 管理公司前期工作及時間安排5455五進一步物業(yè)管理方案56(一) 住宅管理5778 1. 各物業(yè)功能的出入口57 2. 小區(qū)穿梭巴士服務57 3. 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化58 4. 便民服務5963 5. 空中花園管理646. 智慧化系統(tǒng)的管理、維護6466 7. 根據(jù)入住前扣及各階段採取的安全措施6768 8. 對房屋裝修的監(jiān)管方案及措施68 9. 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾6869 10. 對建築外表規(guī)範化管理69 11. 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施7076 12. 評估會所功能76 13. 評估小區(qū)的硬體設計77 14. 制訂管理制度和文件7778 15. 定期會議78(二) 商場管理7987 1. 保安79 2. 餐飲功能設施79 3. 中央空調(diào)系統(tǒng)79 4. 智慧化系統(tǒng)79 5. 商場用戶手冊80 6. 商務服務81 7. 員工培訓81 8. 考核員工表現(xiàn)8182 9. 加強與業(yè)戶間之溝通82 10. 定期會議83 11. 評估商場的硬體設計83 12. 商場戶外廣告83 13. 商場經(jīng)營83 14. 商場租務管理84 15. 商場裝修監(jiān)控84 16. 商場推廣84 17. 商場之管理制度8587(三) 寫字樓管理8893 1. 評估寫字樓的硬體設計88 2. 智慧化設備的規(guī)劃88 3. 會議中心設置88 4. 統(tǒng)一製作商戶水牌88 5. 大堂接待88 6. 大廈標誌89 7. 文件制定8990 8. 電梯使用安排90 9. 大廈背景音樂90 10. 洗手間管理9091 11. 能源管理91 12. 商務服務91 13. 組織商務活動92 14. 協(xié)助引入知名商家進駐92 15. 大廈環(huán)境佈置92 16. 加強與業(yè)戶間之溝通92 17. 定期會議93(四) 商場及寫字樓的服務承諾9499六租務管理100103 1. 爲西門口廣場商場提供的租務服務101 2. 代表業(yè)主履行租約責任102 3. 租務管理服務程式102103七建議服務年期及管理酬金104105八全面物業(yè)管理財務預算案106125九爲何委任「華聯(lián)建設」126128附錄一「廣州華聯(lián)建設物業(yè)管理有限公司」簡介129130附錄二「華聯(lián)建設」主要人員管理人員介紹131附錄三物業(yè)公司基本情況表及相關(guān)證書132137附錄四「華聯(lián)建設」管理階層現(xiàn)時及過往於國內(nèi)參與管理之項目138143第一部份西門口廣場物業(yè)摘要第一部份西門口廣場物業(yè)摘要　 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據(jù)荔灣老城區(qū)的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優(yōu)越，交通便利，屬於廣州西關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業(yè)場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業(yè)辦公於一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。 在整體運作過程中，始終堅持全過程監(jiān)督和管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。本司於接受委聘後，於物業(yè)設計及建築期間，就所有有關(guān)物業(yè)管理事務，向設計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業(yè)意見，範圍包括如下：1. 小區(qū)設計本司將詳閱小區(qū)所有設計圖紙及建築材料規(guī)格書，委派富工程經(jīng)驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規(guī)格要求佈局設計、商場經(jīng)營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、將來小區(qū)保養(yǎng)維修可能産生的問題等，俾能在建築期內(nèi)作出相應的增刪。9. 用戶手冊本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關(guān)用戶須注意事項，此等手冊充份表現(xiàn)發(fā)展商對專業(yè)管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。本司屆時將對綠化設計方面提出建議方案，並建議種植較有觀賞性的植物，如大紅草、多色富貴竹、螃花及虎尾蘭等，增加區(qū)內(nèi)綠化色彩，活躍小區(qū)氣氛。 地下停車場的規(guī)模 停車場作爲物業(yè)之重要配套，規(guī)模如何設定，本司之專業(yè)人員有相關(guān)的經(jīng)驗，其中包括： 就日後住戶的車輛數(shù)目進行評估，作出適當?shù)能囄粩?shù)量安排。 物業(yè)管理軟體的建議物業(yè)管理軟體之編程主要就物業(yè)日常設備維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和內(nèi)部文件整理、客戶資料、管理服務收費等的工作進行匯總及製錶等。有見及此，本司將根據(jù)過往之豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，爲貴司銷售人員就物業(yè)管理方面提供如下之培訓課程建議計劃： 服務禮儀； 物業(yè)管理基本概括及範圍； 物業(yè)管理之日常服務內(nèi)容及管理費用之厘定方式； 物業(yè)管理法規(guī)； 物業(yè)管理公約、業(yè)戶守則及裝修手冊的主要內(nèi)容； 其他相關(guān)課程。前往樣板房之通道應獨立分隔開，分開設置出口及入口。 協(xié)助發(fā)展商進行促銷活動的現(xiàn)場控制及管理于貴司進行上述項目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關(guān)活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當天，協(xié)助做好促銷活動的現(xiàn)場佈置、保安及清潔等工作，確保有關(guān)活動能順利進行；本司具有負責組織大型活動的經(jīng)驗，如有需要可協(xié)助及組織銷售階段的各類活動，以配合項目的銷售工作。 兼管小區(qū)日常之管理運作工作，履行小區(qū)日常管理職責。具體時間安排：於上述工程設計及施工階段，到場參與會議、提供具體方案及協(xié)助發(fā)展商落實有關(guān)工作 會所及公寓管理於會所及公寓（若有）設計階段，本司酒店公寓部管理人員，將及時提供相關(guān)方案及合理化建議。西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表時間（月份）專案2005/782005/9102