【正文】 住宅其耐用性要大大高于普通住宅。南岸金都項(xiàng)目通過“長高”住宅，預(yù)留出六個足球場大的空地，主力樓間距可達(dá)200米，寬闊的江景和綠草如茵、大樹參天的社區(qū)環(huán)境相映成趣，使社區(qū)和外環(huán)境達(dá)成自然的和諧。若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲藏空間。 目前，低層住宅在我國城市住宅的建設(shè)中，所占比重較小，在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的住宅建設(shè)中所占的比重較大。高層住宅也有一些不足之處：（1） 投資大，高層建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層建筑；（2） 配置電梯、水泵，維持設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，都需要大量的資金投入；（3） 在高層生活的家庭，因垂直交通不便，鄰里缺乏交流。戶型數(shù)的減少，說明開發(fā)商在戶型的規(guī)劃上體現(xiàn)了“以人為本”的開發(fā)理念，從根本上保證了住宅的私密性，這對一些高品質(zhì)的樓盤來說尤為重要。但目前兩房兩廳一衛(wèi)房型的建筑面積一般都控制在100平方米左右，兩房兩廳兩衛(wèi)的總面積控制在110平方米左右，三房兩廳兩衛(wèi)一般控制在130平方米左右。但價格肯定不菲，對于經(jīng)濟(jì)好的消費(fèi)者當(dāng)屬首選，所以房產(chǎn)公司的這種樓層都能很快售完。他們認(rèn)為，樓頂可以單獨(dú)或聯(lián)合開辟成小園林或休閑、活動、娛樂場所，仿佛世外桃源，別有洞天，成為喧鬧都市中難得的一塊凈土寶地，養(yǎng)花種草、觀魚下棋、品茶打牌、葡萄園、薔薇園、奇石園；有的則為練音、繪畫、休閑、待人接客等辟成一獨(dú)特景觀而令人驚羨不已……此時，房主那怡然自得的滿足和津津樂道的情趣，不知為生活平添了多少金錢之外難以尋覓的樂趣！當(dāng)然，在購房中不管購買哪一層，均不能忽略“坐南朝北”的方位。 　　首先是房間開間尺寸受到預(yù)制板模數(shù)的限制，只能是小開間，墻體很密集，建筑立面也因此不能花樣翻新?，F(xiàn)在，常用的預(yù)制板寬度上有880mm、1180mm兩種規(guī)格，所以，上面提到的痕跡多會按這個間隔平行分布。超市一般都是該居住區(qū)域內(nèi)日常生活用品的集中選購地，大型超市擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨(dú)立封閉的商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風(fēng)險也較低。分析其原因，關(guān)鍵在于投資判定一家商鋪的價值，最重要的是看客流的消費(fèi)能級，哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。沈陽是人口密集型城市，有巨大的消費(fèi)市場。這樣商鋪就喪失了升值的空間。另外，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風(fēng)險也會相應(yīng)增加。由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證由抵押權(quán)人（銀行）保管，因此交換、轉(zhuǎn)讓、贈送等牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，須事先經(jīng)銀行同意。個人住房商業(yè)性貸款，是我國公民因購買商品房而向銀行貸款。n 提供向售房單位索要的：1) 《商品房預(yù)售許可證》（期房）或《商品房注冊登記證》（現(xiàn)房）的復(fù)印件；2) 售房單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3) 售房單位向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過的房屋所有權(quán)初始登記復(fù)印件。n 已向售房單位交付20%或30%以上預(yù)付款的收據(jù)。如何辦理借款合同公證？個人住房抵押貸款的借款合同和抵押合同必須辦理公證。房地產(chǎn)抵押登記部門如同意登記，將從受理登記之日起的十日內(nèi)出具登記證明或收件收據(jù)證明（指期房）。 借 款 人 借款人填寫《個人住房貸款申請表》； 借款人提交下列資料：身份證明（身份證、戶口本或其他有效居留證件）、經(jīng)濟(jì)收入證明、購房合同、保證人同意擔(dān)保的書面意見、已交房款收據(jù)或貸款銀行存款單（復(fù)印件）； 貸款銀行對借款人的申請進(jìn)行評估、審查。發(fā)放貸款1貸款期如遇到利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇到國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對一年期以上的貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。1還清貸款后如何注銷抵押登記手續(xù)？與貸款銀行結(jié)清全部貸款本息和相關(guān)費(fèi)用后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。1如何辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)一經(jīng)抵押，必須辦理抵押登記。n 借款人、貸款銀行簽訂住房抵押合同。借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要求提供婚姻證明。n 已向售房單位交付20%或30%以上預(yù)付款的收據(jù)。個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款有什么不同？個人住房公積金貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。我國居民購房和個人住房公積金貸款，采用房地產(chǎn)權(quán)證抵押形式。由于太原街正處于升級改造階段，因此在此區(qū)域投資商鋪，應(yīng)對未來的規(guī)劃進(jìn)行透徹了解。因此，投資者在投資社區(qū)型商鋪時，不妨考察一下城邊或郊區(qū)的商鋪。（3）社區(qū)商鋪——未來商鋪的“潛力股”沈陽的社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。在商鋪投資市場上，經(jīng)驗(yàn)豐富投資者的訣竅之一就是“看客買鋪”。在投資者選擇的余地更大的情況下，消費(fèi)者又該如何選擇適合自己的商鋪呢？（1）超市商鋪———商鋪中的一匹黑馬隨著沈陽商品住宅的大量開發(fā)、新興居住型區(qū)域的增多，大型超市也伴隨著居住區(qū)而誕生。由于施工工藝的問題，預(yù)制板樓房的地面、天花板等大面上不如現(xiàn)澆板平整。而選用預(yù)制樓板一來質(zhì)量有保證，二來經(jīng)濟(jì)，三來施工速度快，非常符合建筑工業(yè)化的潮流。另外，專門選購頂樓的消費(fèi)者也逐漸增多。三、四層不高不矮，位置優(yōu)越，有相對的優(yōu)勢。戶型進(jìn)深縮短而面寬加大在房型的設(shè)計(jì)安排上，現(xiàn)在的開發(fā)商對單套住宅總面積的控制已經(jīng)有了足夠的認(rèn)識。一梯十戶、八戶少了一半兒高層住宅設(shè)計(jì)另一個明顯的進(jìn)步是每一個標(biāo)準(zhǔn)樓面戶型的數(shù)目大大減少。高層住宅必須配備電梯。五、低層住宅因?yàn)閷訑?shù)少，所以密度低、環(huán)境好；建筑層數(shù)較低，所以通過樓梯就可以解決垂直的問題，居民使用也方便。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。（4）環(huán)境性能達(dá)成住區(qū)與外環(huán)境的和諧統(tǒng)一 最引人注目的是3A級住宅，還硬性規(guī)定了整個小區(qū)的選址必須得當(dāng)，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，以不妨礙整個地區(qū)的空間層次為前提。3A住宅是真正的在規(guī)定的使用年限內(nèi)滿足居住需求的全壽命住宅。 鑒于3A住宅中大量運(yùn)用了高科技手段來提升居住的舒適度，居家于此，可以說在無形中充分享受到了最為舒適的生活，有效地提升生活質(zhì)量。1A、2A級商品住宅性能認(rèn)定的主要內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、安全性能和耐久性能。智能化的組成部分很多，但專家們認(rèn)為，一個真正意義的智能化小區(qū)必須具備以下素質(zhì)：網(wǎng)絡(luò)高速接入功能，即Internet網(wǎng)高速通道；家居辦公符合在家辦公的需求；家居娛樂包括VOD自動點(diǎn)播、視頻會議、遠(yuǎn)程教學(xué)、交互式電子游戲等；家居安全監(jiān)控：如火警、煤氣泄漏、幼兒和老人求救、遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)、開關(guān)門報警等；家居管理方面，如小區(qū)電子公告牌、遠(yuǎn)程三表傳送收費(fèi)；家居商務(wù)，如網(wǎng)上購物、網(wǎng)上商務(wù)聯(lián)系等。并將智能化系統(tǒng)分為初、中、高三級。居住區(qū)的飲用水也應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)，尤其是水池二次供水的情況下，室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。【特征】：，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場競爭力。1疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。【特征】私密性強(qiáng)，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)?，F(xiàn)在常說的“別墅”，實(shí)際上涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型：一種是HOUSE，一種是Villa。）躍層：概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部分出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上下，（夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分，夾層和底層之間有視線上的交流和空間上的流通。哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道；沿街的裙樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。5）建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算。12) 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主題結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。4) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。申請抵押登記應(yīng)提交什么文件？1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；3）主合同和抵押合同；4）身份證明。第三節(jié) 轉(zhuǎn)移登記類什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是合法擁有土地使用及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：企業(yè)法人——為該企業(yè)法人的法定名稱；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位——為該機(jī)關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；非法人組織——該組織依法登記的名稱或政府確認(rèn)的名稱；個人——為合法身份證上的姓名；共有人——為各權(quán)利人的名稱或姓名。抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。土地所有權(quán)含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓的方式包括贈于、出售、交換。無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物和其他附著物，政府根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。（4）牽涉面廣房地產(chǎn)綜合開發(fā)要涉及到征地、動遷、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業(yè)、文教、衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、公安、銀行等方方面面，各個部門，如某一環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，就會影響整個開發(fā)工程的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本方式（1）新區(qū)開發(fā)一般是指在新城區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。房產(chǎn)廣告中常表“元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。基價工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其他項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。4公共服務(wù)設(shè)施用地4小區(qū)布局形式行列式、圍合式、組團(tuán)式。平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。2夾層在一個樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層。層高1三通一平 指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上達(dá)到通水、通電、通路、場地平整的標(biāo)準(zhǔn)。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。銷售面積“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。1期房1私房1使用權(quán)房使用權(quán)房是指房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房?，F(xiàn)階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健！斗康禺a(chǎn)證》作用《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。第二章 房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物?，F(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。1安居房安居房是指：“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設(shè)的住房“。這種房屋一般沒有申報商品房計(jì)劃，是單位自建或者參加聯(lián)建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。公共面積 公共面積指建筑物主體內(nèi)，戶行以外使用的面積，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出層面的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，公共面積其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分?jǐn)傇摴裁娣e的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理。建筑覆蓋率建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。1人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。:隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?3平臺結(jié)構(gòu)墻主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻、抗震墻等。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適