【正文】 屋頂綠化的要低3℃~5℃；又如被人們形象地比喻為“房子像人一樣會呼吸”的新風(fēng)系統(tǒng)，可以在封閉家門的情況下，保持室內(nèi)外空氣循環(huán)流動，既可防霉又可防腐；而中水系統(tǒng)的運(yùn)用，可以對生活污水進(jìn)行處理，實(shí)現(xiàn)再利用和循環(huán)利用；對太陽能的充分利用亦能為住戶減少很多負(fù)擔(dān)。（2） 耐用性能真正的全壽命住宅 3A住宅既是高品質(zhì)、高舒適的代名詞，也是讓廣大消費(fèi)者放心的“全壽命住宅”。根據(jù)國內(nèi)權(quán)威數(shù)據(jù)表明，歐洲住宅的平均壽命是80年，其中英國住宅平均壽命為132年，北美為40年，日本僅為33年，而中國臺灣只有23年左右。 據(jù)建設(shè)部專家分析，目前造成國內(nèi)住宅普遍“短壽”的原因是由于住宅建筑自身的功能、質(zhì)量、材料、管網(wǎng)存在著問題，無法滿足更長的使用年限，因而造成建筑的“夭折”。它從各個方面對住宅的使用標(biāo)準(zhǔn)作出了嚴(yán)格而明確的界定，其耐久性要大大高于普通住宅，如3A住宅所用的水泥標(biāo)號、鋼筋的強(qiáng)度和數(shù)量都要大大提高和增加。（3）安全性能讓業(yè)主全然無后顧之憂 一般住宅在安全措施方面只考慮消防等基本措施，3A住宅在燃?xì)?、電氣設(shè)施安全，室內(nèi)空氣和供水的安全上以及安全防范上都走在國內(nèi)樓盤的最前沿。除了日常安全與防范，3A住宅應(yīng)付突發(fā)事件上也能有效地確保業(yè)主的安全，緩降器、軟梯等設(shè)施可以讓業(yè)主在突發(fā)緊急情況時迅速轉(zhuǎn)移到安全地帶。例如武漢惟一獲得建設(shè)部3A住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的南岸金都項目，在規(guī)劃上以12~30層高層為主體建筑，采用圍合的建筑形式，在建筑平面與空間布局上強(qiáng)調(diào)建筑布置與江景之間的協(xié)調(diào)和最大化利用，突出項目的科技含量和文化含量，以長江之景為設(shè)計元素、綜合武昌渾厚的歷史文脈，充分做到與周邊環(huán)境的和諧、統(tǒng)一。建筑節(jié)能已經(jīng)不單是建筑本身的問題，而是全面建設(shè)小康社會中面臨的解決能源、資源和環(huán)境的大問題。第三節(jié) 戶型講解一、如何判斷戶型優(yōu)劣（1）、起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。廳宜做成長方形，深寬比不宜大于2。（2）、臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。如戶內(nèi)僅設(shè)一個衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。（3）、餐廳：和起居廳空間宜相對獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。（4）、廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。廚房宜帶一服務(wù)陽臺。對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。（6）、陽臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。（7）、儲藏間：可不對外采光通風(fēng)。 有缺陷的戶型一般具有如下特點(diǎn)，挑選時務(wù)必仔細(xì)辨別： 　　起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗； 　　起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面； 　　起居廳的形狀不好或尺度不合理； 　　入戶無過渡空間； 　　餐廳面積過大或過小； 　　主臥室的寬度小于3米或面積過小； 　　戶內(nèi)交通線長； 　　衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室； 　　四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間； 　　功能分區(qū)不合理； 　　1各功能空間面積比例不當(dāng)； 　　1躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)； 　　1衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。一般說來，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。英語俗語說“小的是美好的”，在“求大求洋”的風(fēng)潮后，“小”仿佛是樓市點(diǎn)金石，與“e”并肩，成就新的時尚。低層住宅結(jié)構(gòu)單一，平面布置緊湊，組合靈活，既能適應(yīng)較大、標(biāo)準(zhǔn)較高的要求，如：目前最流行的TOWNHOUSE、別墅、獨(dú)門獨(dú)戶的標(biāo)準(zhǔn)四合院，也能適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)較低的居住情況，如鄉(xiāng)村的普通民居、城內(nèi)大量存在的平房、大雜院等。如今在城市中，新的低層住宅因地價、環(huán)境等原因，大部分都集中在城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū)。多層住宅的優(yōu)點(diǎn)在于：1 與低層住宅比，可以提高土地的利用率；與高層住宅相比，工期短，工藝簡單；2 不需要電梯、泵房等輔助設(shè)施，如供水，通過城市管網(wǎng)的壓力就可以解決；3 公共走道等公攤面積比例可以做得比較低，替消費(fèi)者省了筆錢；4建材無特殊要求，建筑構(gòu)件可以大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，總體造價較低。六、高層住宅城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式、蝶式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口，同一面積的土地采用高層住宅，住宅向高空發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)較高的容積率，對于建設(shè)用地緊張、寸土寸金的北京，是一種最適宜的建筑方式。（4） 多幢點(diǎn)式高層住宅建在一起，會產(chǎn)生不規(guī)則的高空風(fēng)，影響居住區(qū)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。從今年的北京房地產(chǎn)市場中可以看出，高層住宅房型已表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)在四個方面：板狀結(jié)構(gòu)成為主流時下，板狀結(jié)構(gòu)的高層住宅大行其道，并普遍受到青睞。以板狀高層與點(diǎn)狀樓盤做一個簡單的比較，前者少有真正意義上的北向房間，而點(diǎn)狀蝶形高層其真正完全朝南的臥室很少。據(jù)統(tǒng)計分析，今年的高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層面一般都在一梯三至四戶人家，也就是說，兩臺電梯每個層面只要負(fù)責(zé)10～16個人的垂直輸送。景觀更為突出 現(xiàn)在的開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計時，不但充分注意到了住宅內(nèi)活動區(qū)域與休息區(qū)域的合理分隔，動線的布局處理得當(dāng)，而且房型的使用功能也更為齊全。另外，近一兩年流行起來的儲藏室和工作陽臺已被高層住宅房型設(shè)計普遍采用。很多房型都為臥室或者主臥室設(shè)計了大面積低窗臺的觀景凸窗或者陽光室，以增加臥室的采光和景觀系數(shù)。但由于受到地形、結(jié)構(gòu)、朝向等客觀因素的制約，高層住宅對總面積的控制和安排遠(yuǎn)難于多層住宅的設(shè)計。而在各區(qū)域的面積控制上不再是大而無當(dāng)，也不是小得不能使用。 二是對高層住宅的電梯部位設(shè)計得向北突出，最大效率地利用了南向的空間，把好的朝向留給了住戶。對多層住宅，人們曾經(jīng)普遍的認(rèn)識是：如全樓七層，將三、四層，二、五、六層，底層和頂樓分別劃成１、２、３三個檔次。尤其對老人、兒童、病弱者，上上下下，方便實(shí)用，甚至酷暑、嚴(yán)寒溫差變化都較底層和頂層要小。對二、五、六層來說，環(huán)境、位置相對差一點(diǎn)。但要根據(jù)家人的年齡、職業(yè)、生活習(xí)慣來確定，喜歡靜的、搞藝術(shù)的以五、六層為宜；如家有老人、病人等宜選擇二層為佳。所以底樓原本的噪聲、灰塵、陰暗、潮濕、衛(wèi)生、安全條件差的弱點(diǎn)逐漸弱化，被許多人看好而身價漸增。據(jù)筆者了解，房價較低還不是人們選購頂層的主要因素，因?yàn)闃琼數(shù)睦脙r值越來越大而備受青睞（當(dāng)然，應(yīng)有建筑審批部門嚴(yán)格的審批手續(xù)和物管部門統(tǒng)一、規(guī)范的綠化措施）。 八、現(xiàn)澆板、預(yù)制板——選房時你會挑樓板嗎？多層住宅樓一般可分為現(xiàn)澆樓板與預(yù)制樓板兩類。 　　在70、80年代，尤其是80年代初，預(yù)制樓板曾經(jīng)火過一把?，F(xiàn)澆樓板所用的混凝土都是在施工現(xiàn)場攪拌，攪拌機(jī)械也很簡陋，質(zhì)量難免參差不齊。 　　但到了80年代后期，隨著城市生活水平的提高，再加上商品混凝土、專業(yè)攪拌站、新工具等的普及，預(yù)制樓板的缺點(diǎn)就越來越暴露了。于是，大家把目光又移向了現(xiàn)澆樓板方式。另一方面，現(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能也優(yōu)于預(yù)制樓板，在預(yù)制板樓體中常見的溫度縫等質(zhì)量通病在現(xiàn)澆板樓中也能杜絕。 　　僅從外觀上是能區(qū)分出現(xiàn)澆板與預(yù)制板的。如果板縫之間的灌漿處理不好，在板的下方會有一道較明顯的水線。九、商鋪投資全攻略：四大類型商鋪各有賣點(diǎn)“為別人打工，還不如自己當(dāng)老板”。于是，欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多。商鋪的類型和地點(diǎn)也更趨多樣化，不僅僅是局限于成熟商業(yè)中心。沈陽市已有的各大超市不斷加開分店，外地超市紛紛涌入，為此超市商鋪將成為2005年商鋪項目中的一匹黑馬，必將以其低價位、低風(fēng)險、易經(jīng)營等優(yōu)勢吸引投資者視線。從目前沈陽大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。因此選擇有實(shí)力的超市經(jīng)營商或者在沈陽已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。這兩個區(qū)域內(nèi)的商鋪可以稱得上是2005年沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場上的新興貴族。在上海、北京等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較成熟的城市，已出現(xiàn)了CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)鋪位熱銷趨勢。而沈陽的北站區(qū)域及五里河區(qū)域是金廊上的兩個黃金結(jié)點(diǎn)，目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，其商鋪的總價或租金預(yù)計會比中街、太原街兩個中心商業(yè)街便宜。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。以商務(wù)樓白領(lǐng)、在沈陽的外籍人士為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館，健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳以及銀行證券、展覽展示廳都會是這些地方的主角。社區(qū)商鋪經(jīng)歷了從無到有的過程，而未來也必將經(jīng)歷從有到整合、規(guī)范這樣一個過程。目前各開發(fā)商都非常重視社區(qū)商鋪的開發(fā)。記者在走訪一些樓盤的商鋪時發(fā)現(xiàn)一個問題，面積靈活的商鋪少，大面積的商鋪多，很多缺乏規(guī)劃性。而在郊區(qū)一些價位較低的樓盤記者卻發(fā)現(xiàn)了相反的情況，很多樓盤商鋪是小面積商鋪為主、大面積為輔，大大降低了商鋪的總價，又豐富了社區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式。另外還有一點(diǎn)值得投資者注意的是一些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對項目的包裝宣傳，從而促成了銷售價格虛高。因此投資前進(jìn)行詳細(xì)的考察，理性投資非常關(guān)鍵?？释且?yàn)槠鋬?yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運(yùn)營收益水平較高。目前沈陽最成熟的商業(yè)街首推中街和太原街，就現(xiàn)在情況看，兩條商業(yè)街遠(yuǎn)未達(dá)到千金難求的局面，特別是太原街在今明兩年都有大量的商鋪上市，投資者選擇余地較大。而在商業(yè)街改造升級階段投資商鋪也不失為一個有利時機(jī)。商鋪投資專家認(rèn)為，在目前的市場上，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格已經(jīng)被抬升到一個很高的價位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風(fēng)險。個人住房抵押又可分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押兩種。房地產(chǎn)權(quán)證抵押，只是將產(chǎn)權(quán)證作抵押，在抵押期間房地產(chǎn)依然可以使用、出租等。在抵押期間，抵押人（借款人）仍享有房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)，即可自己使用也可出租給他人。什么是購房按揭？按揭是外來用語。當(dāng)所借款的本息全部還清后，由銀行和購房人一起去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（即所有權(quán)）才真正歸購房人所有。由于沒有統(tǒng)一的解釋，因此，我國內(nèi)地應(yīng)規(guī)范稱房地產(chǎn)抵押貸款，而不簡稱按揭。只要是公積金繳存的職工，按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，即可申請公積金貸款，其利率較低。目前某些區(qū)正在試行，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔(dān)保。 個人住房公積金貸款需提供哪些材料和證明？n 借款人和配偶及符合條件參與計算貸款額度的直系血親的戶口簿、身份證的原件和復(fù)印件。n 借款人與售房單位簽訂的《商品房預(yù)售合同》（期房），或《商品房買賣合同》（現(xiàn)房）。n 借款人和符合條件參與計算貸款額度人員的單位和個人住房公積金帳號及有關(guān)經(jīng)辦行的確認(rèn)證明資料。怎樣計算個人住房公積金貸款可貸額度？n 可貸款額度=（借款人和配偶及其參與計算貸款額度人員計算住房公積金月工資基數(shù)之和）35%12個月貸款年限（最高年限為二十年）。2007年定為30萬元。個人住房商業(yè)性貸款需提供哪些材料和證明？n 借款人和配偶的戶口簿、身份證的原件和復(fù)印件。n 借款人與售房單位簽訂的《商品房預(yù)售合同》（期房）或《商品房買賣合同》（現(xiàn)房）。n 提供向售房單位索要的：1) 《商品房預(yù)售許可證》（期房）或《商品房注冊登記證》（現(xiàn)房）的復(fù)印件；2) 售房單位的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3) 售房單位向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過的房屋所有權(quán)初始登記復(fù)印件。其申請辦法和上面所提兩種貸款方式一樣，分別提送兩種貸款所需材料，但重復(fù)的只送一種。借款人如何與貸款銀行簽訂合同？n 借款人、貸款銀行和售房單位（保證方，保證期至借款人將房地產(chǎn)權(quán)證交貸款銀行收押止）三方簽訂個人住房公積金貸款或個人住房商業(yè)性貸款的借款合同。n 某些地區(qū)試行的住房貸款擔(dān)保辦法，由借款人、貸款銀行、房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)三方簽訂的住房抵押貸款合同。1) 提供辦理公證的材料n 借款人和配偶的戶口簿及身份證原件和復(fù)印件，配偶不屬同一戶口簿的還需提供婚姻證明。n 公證費(fèi)由貸款銀行負(fù)擔(dān)。借款人委托貸款銀行辦理公證的，或貸款銀行委托借款人辦理公證的均需按公證處的規(guī)定辦理。當(dāng)您接到公證處公證后的借款合同、住房抵押合同文本后，可向所購房屋的所在區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)抵押登記，并攜帶以下資料：n 銀行蓋章的“授權(quán)委托書”和“房地產(chǎn)其他權(quán)利登記申請書”；n 經(jīng)公證處公證后的借款合同、住房抵押合同。n 抵押登記費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。1如何辦理償還貸款？ 貸款期限在1年（含1年）內(nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂《借款合同》的同時，與貸款銀行簽訂《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月還款額的款項存在其指定的扣款帳戶中，就可足不出戶自行還款。1按揭貸款流程圖 借款人必須是具有完全民事行為能力的中國公民及在中國有合法居留權(quán)的境外公民； 借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款的能力； 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 已繳納不低于所購房屋總價30%房款或在抵押銀行有不低于所購住房總價30%的存款； 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 貸款銀行 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。 抵押登記 貸款銀行 借款人須到貸款銀行指定的保險公司辦理抵押物在抵押期間的財產(chǎn)保險； 保險合同中要明確借款人的貸款行為是該保險的第一受益人； 保險期限不得短于申請借款期限，投保金額不低于貸款的本息之和。貸款擔(dān)保借款合同生效采用專項提款方式，即貸款銀行按合同約定的時間將貸款直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商在貸款銀行的帳戶。1如借款人逾期還款，