決勝之道房地產(chǎn)操盤實(shí)戰(zhàn)攻略(存儲版)
【正文】 方法一：根據(jù)歷年城市房地產(chǎn)銷售量預(yù)測明年需求量 方法二：分類需求預(yù)測法 自動需求：新增人口的居住性需求 城市化發(fā)展需求 主動需求：居民換房的需求 被動需求：拆遷戶的需求 方法三： ………… 對以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測： 該城市未來市場容量 總體市場容量 區(qū)域市場容量 本案市場容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle 方法一：歷年比例分析法 區(qū)域需求量＝城市需求量 該區(qū)域購房比例 （近幾年該區(qū)域商品房銷售量所占城市總銷量的比例走勢預(yù)測） 方法二：問卷比例分析法 區(qū)域需求量＝城市需求量 該區(qū)域購房意向比例 （通過問卷調(diào)查了解居民選擇去該區(qū)域購房的傾向比例） 方法三： 方法四： ………… 對以上各種方法得出的結(jié)論進(jìn)行加權(quán)統(tǒng)計(jì)分析預(yù)測： 該區(qū)域未來市場容量 總體市場容量 區(qū)域市場容量 本案市場容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle 供需對比 供不應(yīng)求：供給缺口為本案未來的推盤體量 供過于求：判斷本案未來銷售基本底線 總體市場容量 區(qū)域市場容量 本案市場容量 鎖定購房階層 計(jì)算市場容量 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle 產(chǎn)品供需變化歷程（各戶型市場供給 /各戶型市場需求） 目前產(chǎn)品供需分析（各戶型市場供給 /各戶型市場需求） 未來產(chǎn)品供給分析（未來市場各戶型供給情況分析） 各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析 未來客群偏好分析 戶型定位 鎖定購房階層 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 計(jì)算市場容量 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle ?產(chǎn)品類型偏好 ?戶型偏好 ?面積選擇 各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析 未來客群偏好分析 戶型定位 鎖定購房階層 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 計(jì)算市場容量 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle ?產(chǎn)品總體選擇 ?戶型配比 ?面積設(shè)臵 ?戶型設(shè)計(jì)注意點(diǎn) ?………… 各產(chǎn)品市場表現(xiàn)分析 未來客群偏好分析 戶型定位 鎖定購房階層 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 計(jì)算市場容量 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle 依據(jù)一：近三個月項(xiàng)目所在區(qū)商品房住宅均價； 依據(jù)二：項(xiàng)目所在區(qū)各項(xiàng)目銷售情況：銷售價格、銷 售狀況及原因； 依據(jù)三：市場比較法：選取項(xiàng)目 3－ 5個 依據(jù)四：問卷調(diào)查法 依據(jù)五：成本定價法 依據(jù)六： ………… 項(xiàng)目現(xiàn)可售均價 未來價格漲 /跌幅預(yù)測 預(yù)測本案未來市場價格 鎖定購房階層 分析產(chǎn)品需求 預(yù)測銷售價格 確定推盤時序 計(jì)算市場容量 Part 1 市場調(diào)研 New Visual Angle 依據(jù)一：項(xiàng)目銷售期的市場競爭環(huán)境 ◎全市房地產(chǎn)市場未來競爭環(huán)境 ◎項(xiàng)目所在區(qū)域的競爭環(huán)境 ◎項(xiàng)目所在板塊的競爭環(huán)境 ◎與本案同類產(chǎn)品的競爭環(huán)境 依據(jù)二：未來價格總體走勢判斷 促進(jìn)上漲因素分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 城市化進(jìn)程 購買力 消費(fèi)者預(yù)期 城市建設(shè) 土地、建安成本 ………… 抑制價格上漲分析 政策調(diào)控 市場供給增加 消費(fèi)者 /開發(fā)商預(yù)期 ………… 依據(jù)三：本案未來銷售價格漲 /跌幅 ◎線性回歸法預(yù)測未來漲 /跌幅 。理念創(chuàng)新包括概念創(chuàng)新、預(yù)見創(chuàng)新和整合創(chuàng)新。 ? 主要是通過對包裝九大核心信息要素進(jìn)行提煉，充分挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢資源，它是一個 系統(tǒng)工程 ，是貫穿整個推廣過程的一個主題與靈魂。 案例： 夏商 如禾祥首府，地處禾祥西路，素有名人靜巷之稱，其行銷概念定位為 “ 名人靜巷 〃 國際名流社交圈 ” 。 形象力之三： 概念由來及文化底蘊(yùn) 大學(xué)康城概念由來 綠色、人文是人類居住的終極夢想 從有巢氏構(gòu)木為巢到陶淵明的五柳齋， 從路德維希的天鵝堡到萊茵河畔的優(yōu)雅小鎮(zhèn) 綿延不止的居住夢想締造了全球生態(tài)人居潮流 今天，大學(xué)康城，傳承廈門人居的光榮與夢想 用城市理想家園的制高級，將生態(tài)、藝術(shù)平衡有序地織進(jìn)城市的肌理之中 開啟大廈門世紀(jì)級生態(tài)居住文化，并引領(lǐng)居住生活方式的全方位變革 從此，一種代表未來居住文化的新大陸就此誕生 并成就大廈門現(xiàn)代生活不可超越的范本 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle ? 精神性廣告語主要是對項(xiàng)目的主體目標(biāo)客戶群和項(xiàng)目自身形象進(jìn)行包裝，創(chuàng)造項(xiàng)目價值之“形象價值”，即客戶形象和項(xiàng)目形象。 Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle Part 2 戰(zhàn)略定位及形象定位 New Visual Angle 服務(wù)價值 主要是提供哪些方面的服務(wù)，如私人管家式物業(yè)服務(wù)（部分有償項(xiàng)目），如私人商務(wù)服務(wù)、私人家政服務(wù)等。 整合營銷傳播包括兩個部分： ? 一是項(xiàng)目及企業(yè)內(nèi)外資源的整合，形成統(tǒng)一的品牌形象。 項(xiàng)目傳播包裝包括： ? 售樓處包裝 ? 售樓通道包裝 ? 圍墻 ? 燈箱 ? 廣告牌 ? 效果圖 ? 戶型圖（家俱配臵圖） ? 價格表 ? 樓書 ? 海報(bào) ? 虛擬現(xiàn)實(shí) 3D等 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 整合營銷傳播之 傳播計(jì)劃 整合傳播計(jì)劃是對項(xiàng)目整體推廣營銷推廣的大思路、分期營銷策略設(shè)計(jì)、媒體組合策略、媒體費(fèi)用計(jì)劃等方面的一個總體計(jì)劃安排，包括幾個方面： ? 營銷推廣總思路，包括營銷推廣主題、目標(biāo)及項(xiàng)目推廣分期策略及推廣時序建議等。 繼北京 、 上海 、 廣州三地先后舉辦創(chuàng)意市集 ， 成為聚攏當(dāng)?shù)爻藲獾慕裹c(diǎn) ， 受到民眾 、 媒體乃至政府的高度關(guān)注 ， 影響力輻射至全國 。 蓄客策略： VIP卡申請和派發(fā)的重要執(zhí)行階段 活動行銷策略： 通過舉辦和借助現(xiàn)階段的社會活動事件，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，如房展會、 產(chǎn)品推介會、論壇沙龍等。 醞釀期 公開期 強(qiáng)銷期 第二強(qiáng)銷期 續(xù)銷結(jié)案期 營銷推廣的階段性策略 Part 4 整合營銷傳播 New Visual Angle 推廣策略： 采用媒體行銷和人員行銷的推廣策略，進(jìn)行分塊切割，去化尾房。 細(xì)分產(chǎn)品，針對不同的產(chǎn)品采取不同的去化手段 。細(xì)分客戶，尋找新的客群。鑒于第一強(qiáng)銷期已經(jīng)消化之前儲備的客戶資源，此時 需要根據(jù)剩余房源調(diào)整項(xiàng)目形象和銷售策略，挖掘新的客戶，擴(kuò)大市場容量。 主要包括區(qū)域炒作、生活方式炒作、開發(fā)團(tuán)隊(duì)炒作。 俱樂
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