【正文】 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)？ …… 一體化？多元化 發(fā)展戰(zhàn)略？ 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析 ?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇 ?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2022－ 2022） 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速的發(fā)展 2022 年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 ——“競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略之父 ” 邁克爾 波特 蘭德觀點(diǎn)： 戰(zhàn)略是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過對(duì)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)而做出的較長(zhǎng)時(shí)期的總體性的謀劃和活動(dòng)綱領(lǐng)。為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。 如，實(shí)現(xiàn)前一個(gè)階段德國(guó)用了９年，而后一個(gè)階段只用了６年，日本則分別用了 6年和 3年。 ? 在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1466億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè) 51020億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè) 64928億元，增長(zhǎng) %。） ?住宅產(chǎn)業(yè)化 ” 的進(jìn)程大大加快。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 自 1995年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入得到持續(xù)增長(zhǎng)。 2022年末，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 172534億元，比上年末增加10967億元。 ?中國(guó)是有１３億人口的國(guó)家，要守住１８億畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國(guó)人。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國(guó)省、直轄市和自治區(qū)兩會(huì)陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。首付款 建設(shè)部 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進(jìn)一步明確 90/70政策 取得預(yù)售證后 10日內(nèi)開售 建設(shè)部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 ―外資限炒令” 國(guó)辦 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 設(shè)立 9個(gè)土地督察局 國(guó)稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來(lái)中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施和市場(chǎng)政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對(duì)性、可操作性 ―― 既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時(shí)也充分考慮了各項(xiàng)政策的對(duì)沖作用 ―― 這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計(jì)上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。因此，可以說， 2022年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。 ? 8月 22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì) 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審會(huì)有條件通過。 ? 10月， 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與美國(guó)艾威基金完成 5200萬(wàn)美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)最大一筆私募。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。辦法明確規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于 3%，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得變相收費(fèi)。 ? 如果 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價(jià)房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 《 物權(quán)法 》 作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。 關(guān)鍵詞四：物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 。政策要點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當(dāng)中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。 國(guó)土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2022年 11月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 國(guó)土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開發(fā)商囤積土地的行為。 新耕地占用稅提高四倍（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價(jià)和地價(jià)的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。 ? 2022年 1月 16日，北京廣渠路 15號(hào)地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收?qǐng)觯? ? 2022年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價(jià)成交。 ” ? 稍后在 《 萬(wàn)科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “ 王石在線 ” 上，王石本人這樣解釋，他“ 同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法 ” ，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他當(dāng)時(shí)還補(bǔ)充說：“ 中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。萬(wàn)科金域藍(lán)灣開賣，均價(jià) 1萬(wàn)元 /平方米左右，推出當(dāng)日即售罄，而 “ 十一 ” 預(yù)報(bào)價(jià)為 /平方米。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來(lái)房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。四季花城在春節(jié)前推出 20套特價(jià)房，戶型面積為 95平方米和 120平方米。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購(gòu)房者都在等奧運(yùn)后看清房?jī)r(jià)走勢(shì)再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。 ” 七彩尾房超市的這位負(fù)責(zé)人介紹， “ 最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。 ? 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。 ? 2022年全國(guó)各地 “ 地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲(chǔ)備來(lái)彰顯實(shí)力與持續(xù)發(fā)展。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽(yáng)光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。 項(xiàng)目數(shù)量－－ 共 96個(gè)，其中珠三角區(qū)域 32個(gè)，長(zhǎng)三角區(qū)域 31個(gè)，環(huán)渤海區(qū)域 24個(gè)，成都、武漢等其他城市 9個(gè)。 行業(yè)集中度逐漸形成，行業(yè)格局雛形漸顯 萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)2 3 1 . 73 2 2 . 86 1 3 . 73 9 . 3 0 %5 2 . 2 0 %9 0 . 1 2 %01002003004005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積（萬(wàn)平米） 同比增長(zhǎng)（％）萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷售收入（億元） 銷售收入增長(zhǎng)率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬(wàn)科 行業(yè)平均值 比較 開發(fā)業(yè)績(jī)－－ 銷售面積 300多萬(wàn)㎡ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－－ 銷售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 元，其中珠三角 29％，長(zhǎng)三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬(wàn)元 /家 萬(wàn)科份額： % 萬(wàn)科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲(chǔ)備－－ 2022年，萬(wàn)科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬(wàn)㎡，按持股比例折算約為 1536萬(wàn)。 12家公司中，有 5家公司選擇了 “ 一毛不拔 ” 。辦公樓、商業(yè)娛樂用房和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房銷售價(jià)格同比分別上漲%、 %和 %。其中， 新房指數(shù)環(huán)比上漲 %，二手房指數(shù)與上月持平， 漲幅均為兩年來(lái)單月最低值 。據(jù)七彩尾房超市負(fù)責(zé)人昨天（ 2月 20日）透露，最近他們接了不少炒房客的 “ 單子 ” ，希望委托超市幫著賣房，其中大戶就是溫州人和山西人。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng) 2月 17日的資料顯示，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的 7天，半個(gè)月來(lái)，期房住宅日均簽約 85套，僅為 1月份日均成交量的 1/3。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 因 “ 年底回籠資金 ” 等原因在經(jīng)歷了元旦至春節(jié)期間的促銷期后，京城部分樓盤節(jié)后仍繼續(xù)降價(jià)促銷。再?gòu)娜f(wàn)科的心態(tài)上來(lái)看，2022年他們的銷售額突破了 500億元，他們認(rèn)為已經(jīng)有了足夠強(qiáng)大的力量，可以在市場(chǎng)上有足夠的影響力，可以到了清理門戶的地步了。但我們看到的情況是，市場(chǎng)真實(shí)的需求并沒有改變，以北京為例， 2022年北京所有銷售出去的房子總共才 套，但 2022年北京新增城市人口就高達(dá) 52萬(wàn)人。但他同時(shí)表示，自己所稱的拐點(diǎn)不是指房?jī)r(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)， 而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn) 。 歸根結(jié)底， “ 拐點(diǎn) ” 是否會(huì)出現(xiàn)，是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策綜合反應(yīng)的結(jié)果，是前七個(gè)關(guān)鍵詞綜合作用下的加權(quán)結(jié)果。 ? 同月 21日，在廈門 2022年的最后一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上， 6宗地塊中有 4宗流拍，另外兩宗無(wú)人競(jìng)拍，以底價(jià)成交。（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對(duì)普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 (39號(hào)令 )（ 2022年 9月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 禁止分期取證，實(shí)際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動(dòng)資金撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、通過銀行抵押貸款和預(yù)售回款進(jìn)行循環(huán)開發(fā)的 “ 擦邊球 ” 做法。地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案等。政府實(shí)行該政策時(shí)也將充分考慮到保護(hù)個(gè)人普通住房的基本需求。 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ”這一對(duì)民生有利的新事物，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革發(fā)展來(lái)說，或許將被正名為 “ 有益補(bǔ)充 ” 。 ? 與 “ 經(jīng)濟(jì)適用房 ” 的區(qū)別：前者是一種住房消費(fèi)方式，而后者是從政策保障角度出發(fā)的一種住房產(chǎn)品分配形式。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在 50平方米以內(nèi)等規(guī)定。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞三：住房保障 ? 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (24號(hào)文 )（ 2022年 8月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 24號(hào)文標(biāo)志著政府開始 把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。 ? 10月 8日， SOHO中國(guó)登陸香港證券交易所，前門地塊歸屬隨之明朗。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 在信貸調(diào)控收緊的大背景下，開發(fā)商們不約而同地踏上了上市的征途： ? 4月 20日，碧桂園在港交所掛牌上市，集資 130億元，造就了中國(guó)首艘地產(chǎn) “ 千億航母 ” ， 并誕生了內(nèi)地最年輕的首富。促成央行頻繁加息的深層次原因是 市場(chǎng)流動(dòng)性過剩 ，其中主要表現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量過多以及銀行信貸增長(zhǎng)過快，特別是年初美國(guó)次級(jí)貸危機(jī)集中爆發(fā)，形成了對(duì)全球金融市場(chǎng)的沖擊，使得銀行系統(tǒng)開始有意識(shí)的控制信貸的增長(zhǎng)，回收流動(dòng)性。 最 能概括 市場(chǎng)全局 、最能反應(yīng)民生心態(tài)的 ，自然是 那些在 2022年的媒體上曝光率高、大眾關(guān)注度高的“流行語(yǔ)”或“關(guān)鍵詞”。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展非得通知 》 （ 18號(hào)令） 將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè) 2022 國(guó)土資源部、監(jiān)察部 《 關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作德通知 》 （ 71號(hào)令） 8月 31日前將歷史遺留問題處理完畢（ 831大限） 4 國(guó)務(wù)院通知，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由 20%提高到 35%以上。 ” 他在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問時(shí)說，應(yīng)該說，中國(guó)改革開放３０年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過２０平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)適用房戶均面積９０平方米是比較適當(dāng)?shù)模驗(yàn)橹袊?guó)人多地少，“ 對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，政府應(yīng)提供和保障土地的需要，當(dāng)然（這些）土地也要節(jié)約和集約使用 ” 。 ?生活消費(fèi)由溫飽型向休閑娛樂享受型發(fā)展。從月環(huán)比看