【正文】 4005006007002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積（萬(wàn)平米） 同比增長(zhǎng)（％）萬(wàn)科近三年銷售收入增長(zhǎng)1 3 9 . 52 1 2 . 35 2 3 . 65 2 . 3 0 % 5 2 . 2 0 %1 4 6 . 6 3 %01002003004005006002022年 2022年 2022年0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %1 4 0 . 0 0 %1 6 0 . 0 0 %銷售收入（億元） 銷售收入增長(zhǎng)率（％）寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 萬(wàn)科 行業(yè)平均值 比較 開發(fā)業(yè)績(jī)－－ 銷售面積 300多萬(wàn)㎡ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入－－ 銷售額 212億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 元，其中珠三角 29％，長(zhǎng)三角 32％，環(huán)渤海 24％，其他 8％ 行業(yè)總銷售額 10739億元，平均 1820萬(wàn)元 /家 萬(wàn)科份額： % 萬(wàn)科與行業(yè)平均值相差 1164倍 土地儲(chǔ)備－－ 2022年，萬(wàn)科獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì) 1851萬(wàn)㎡，按持股比例折算約為 1536萬(wàn)。可以想見，在未來幾年，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。 項(xiàng)目數(shù)量－－ 共 96個(gè)，其中珠三角區(qū)域 32個(gè)，長(zhǎng)三角區(qū)域 31個(gè)，環(huán)渤海區(qū)域 24個(gè)，成都、武漢等其他城市 9個(gè)。 ? 相比往年， 2022年銷售額突破百億的企業(yè)家數(shù)明顯增多， 2022年有順馳、合生、綠地三家突破百億大關(guān)； 2022年為萬(wàn)科、合生； 2022年突破百億大關(guān)的房企為萬(wàn)科、中海、富力、合生。 ? 蘇寧環(huán)球、上海新梅和陽(yáng)光股份三家公司的每股收益分別為 、 元和 ，但均不分配不轉(zhuǎn)增。其中保利地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入 ，同比增長(zhǎng) %；歸屬于母公司的凈利潤(rùn)為 ，增幅同比增長(zhǎng) %；凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，反映出公司盈利能力不斷增強(qiáng)。 ? 2022年全國(guó)各地 “ 地王 ”頻現(xiàn)，其重要原因在于開發(fā)商過分看好后市，過度依賴土地儲(chǔ)備來彰顯實(shí)力與持續(xù)發(fā)展。同比漲幅較高的主要城市包括 :烏魯木齊 %、 寧波 %、 無錫%、深圳 %和長(zhǎng)春 %等；環(huán)比漲幅較高的主要城市包括：宜昌 %、大理 %、洛陽(yáng) %、桂林 %和天津 %等。 ? 新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 。 12月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %。 ” 七彩尾房超市的這位負(fù)責(zé)人介紹， “ 最多的一位手上有 400多套房子，他不得不專門成立了一家公司雇人專門打理這些房產(chǎn)。 ? 據(jù)稱溫州和山西炒房團(tuán)開始拋售北京囤房。 ? “ 現(xiàn)在很多潛在購(gòu)房者都在等奧運(yùn)后看清房?jī)r(jià)走勢(shì)再出手，如今還剩下不到 7個(gè)月了，我們等得起。 ? 在各樓盤節(jié)日期間的促銷 “ 感召 ” 下，購(gòu)房者似乎并不為所動(dòng)。四季花城在春節(jié)前推出 20套特價(jià)房，戶型面積為 95平方米和 120平方米。 ” 在出席 SOHO北京公館開盤儀式時(shí)他也做了類似明確表態(tài)。另外就是與大的環(huán)境不明朗，大家的觀望氣氛有關(guān)系。 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 潘石屹和任志強(qiáng)反駁“拐點(diǎn)論” ? 如何看待萬(wàn)科這一系列的舉動(dòng)，潘石屹認(rèn)為：第一，國(guó)際經(jīng)濟(jì)步入蕭條，到底會(huì)不會(huì)對(duì)中國(guó)，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)造成影響，顯然萬(wàn)科的判斷是肯定會(huì)影響，所以他們做出了一系列的調(diào)整。從這些數(shù)據(jù)中我們看不出來房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 潘石屹對(duì) 《 中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞 》 記者表示 “ 對(duì)市場(chǎng)的分析要定性和定量相結(jié)合，如果只是在個(gè)別數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，得到的將會(huì)是 ‘ 只見樹木，不見森林 ’的錯(cuò)誤結(jié)論，目前，我看不出房地產(chǎn)要出現(xiàn)拐點(diǎn)的趨勢(shì)。萬(wàn)科金域藍(lán)灣開賣，均價(jià) 1萬(wàn)元 /平方米左右，推出當(dāng)日即售罄，而 “ 十一 ” 預(yù)報(bào)價(jià)為 /平方米。王石回答： “ 是， 但當(dāng)時(shí)我的回答也是有一些界定的。 ” ? 稍后在 《 萬(wàn)科周刊 》 網(wǎng)站的論壇 “ 王石在線 ” 上，王石本人這樣解釋，他“ 同意出現(xiàn)拐點(diǎn)的說法 ” ，深圳、廣州的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他當(dāng)時(shí)還補(bǔ)充說：“ 中國(guó)東西南北中，幅員廣闊，不同地區(qū)城市處于不同的房市周期， 不能一概而論 。（即：凸曲線與凹曲線的連接點(diǎn)） 從平面曲線上看， “ 拐點(diǎn) ” 的出現(xiàn)僅僅意味著曲線上升或下降的形勢(shì)發(fā)生了變化，并非上升或下降過程的結(jié)束，更不是由上升 “ 拐彎 ” 成下降或由下降轉(zhuǎn)為上升。 ? 2022年 1月 16日，北京廣渠路 15號(hào)地由于投標(biāo)企業(yè)不足三家，所以該塊地以流標(biāo)收?qǐng)觯? ? 2022年 1月 24日，上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊全部以底價(jià)成交。開發(fā)商出于謹(jǐn)慎或是資金壓力，開始放棄了對(duì)部分地區(qū)土地的爭(zhēng)奪，政策的累積效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)： ? 2022年 12月 6日，廣州 12宗地塊大規(guī)模出讓，其中兩宗商業(yè)地塊因無人報(bào)價(jià)而流拍， 5宗地塊只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)僅以底價(jià)成交，剩余 5宗也以較低價(jià)格成交。 新耕地占用稅提高四倍（ 2022年 12月） ——政策評(píng)點(diǎn)：通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價(jià)和地價(jià)的上漲，保持耕地占用稅占用地成本 20％左右的水平。辦法中對(duì)土地儲(chǔ)備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 國(guó)土資源部表示要采取四項(xiàng)措施防止部分開發(fā)商囤地（ 2022年 11月） ——政策評(píng)點(diǎn)： 國(guó)土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點(diǎn)打擊開發(fā)商囤積土地的行為。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年各地 “ 地王 ” 一覽表 日期 地塊名稱 占地面積（㎡） 競(jìng)額 （元） 樓板價(jià) （元 /㎡ ） 競(jìng)得企業(yè) 1月 31日 武漢市武昌區(qū)武重地塊 50萬(wàn) 3290 上海豫園 3月 12日 重慶市南岸區(qū)楊家山地塊 7004 和記黃埔 6月 21日 上海市新江灣城 D1地塊 12500 綠城集團(tuán) 7月 9日 杭州市西湖區(qū)地塊 15712 雅戈?duì)柤瘓F(tuán) 7月 12日 東莞市塘廈大坪村地塊 35萬(wàn) 19243 萬(wàn)科地產(chǎn) 7月 24日 長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊 92億 3500 北辰實(shí)業(yè) 北京城開 7月 30日 重慶市江北區(qū) 07090號(hào)地塊 4100 香港信和 8月 24日 上海黃埔區(qū) 163街坊地塊 44億 66930 蘇寧環(huán)球 關(guān)鍵詞七：面粉比面包 2022年以來，在房?jī)r(jià)高企、土地供應(yīng)不足等多種因素的綜合影響下，各地“ 地王 ” 頻出，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了 “ 面粉比面包貴 ” 的怪現(xiàn)象 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年以來，國(guó)土部門主要在三方面繼續(xù)深化細(xì)化土地供應(yīng)調(diào)控措施： ? 一是下發(fā)貫徹落實(shí)文件，要求各地加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，優(yōu)先安排、優(yōu)先供應(yīng)、重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地； ? 二是繼續(xù)完善招拍掛制度，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，防止開發(fā)企業(yè)以少量資金囤積大量土地，要求實(shí)行 “ 凈地 ” 出讓，加快開發(fā)建設(shè)速度，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，單宗土地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過 3年； ? 三是加強(qiáng)批后監(jiān)管，加大以房地產(chǎn)開發(fā)為重點(diǎn)的閑置土地清理工作，防范閑置土地。政策要點(diǎn)： 房地產(chǎn)業(yè)位列 限制目錄 當(dāng)中，包括土地成片開發(fā) (限于合資、合作 )、高檔賓館、別墅、高檔寫字樓或國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。 2022年年末到 2022年年初房產(chǎn)中介 ” 危機(jī) “ 系列事件： ? 2022年 11月，中天置業(yè)總裁蔣飛攜 2600萬(wàn)元巨款神秘失蹤，旗下 140余家門店全線停業(yè)； ? 2022年 12月，長(zhǎng)河地產(chǎn)旗下 23家門店停止?fàn)I業(yè)，僅有 8家門店被保留； ? 2022年 1月，創(chuàng)輝租售許多網(wǎng)點(diǎn)一夜之間人去樓空，包括廣州 300多家門店、上海 200多家門店、重慶 40多家門店等紛紛關(guān)門，甚至引發(fā)了擠兌款項(xiàng)的恐慌； ? 同月，原董事長(zhǎng)劉易良已被警方拘留的中大恒基關(guān)閉 50家門店 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞六：限外 5月 23日，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 。 關(guān)鍵詞四：物權(quán)法 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 關(guān)鍵詞五：中介規(guī)范 1月 22日，建設(shè)部與央行聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知 》 。 物業(yè)稅的開征，將會(huì)增加房地產(chǎn)消費(fèi)者的持有成本，尤其是置業(yè)投資的持有成本會(huì)更大，從而會(huì)讓消費(fèi)者的置業(yè)投資需求更加理性，理性的需求無疑對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 《 物權(quán)法 》 作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義。但目前該工作仍在北京市建委與有關(guān)部門的會(huì)同協(xié)商過程中，還未形成文件上政府辦公會(huì)。 ? 如果 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 得到大規(guī)模推行，其將與 “ 限價(jià)房 ” 一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。 ? 與 “ 限價(jià)房 ” 的區(qū)別： “ 限價(jià)房 ” 以售為主，強(qiáng)調(diào)購(gòu)買人群具有本市戶口。辦法明確規(guī)定， 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在 60平方米左右；銷售價(jià)格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率不高于 3%，銷售中將實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得變相收費(fèi)。辦法提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。并再次提出了 “ 雙 70％ ” 的指標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，建立符合國(guó)情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 ——政策評(píng)點(diǎn)：從穩(wěn)定房?jī)r(jià)角度來說， 359號(hào)文具有積極的意義：對(duì)第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。 ? 10月， 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與美國(guó)艾威基金完成 5200萬(wàn)美元的融資，誕生地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)最大一筆私募。但隨后 10月 30日方案修改后獲批，任志強(qiáng)終結(jié)束了一波三折的上市長(zhǎng)跑路。 ? 8月 22日，金地集團(tuán)首發(fā)公告擬發(fā)行總計(jì) 12億元的公司債券，并于 10月 18日獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)審會(huì)有條件通過。同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，對(duì)于降低信貸乘數(shù)，降低貸款增速起到了積極的作用。因此，可以說， 2022年頻繁加息是整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下的必然結(jié)果，而股市樓市持續(xù)過熱則是頻繁加息的導(dǎo)火索。另外，加息對(duì)購(gòu)房者影響最大的是心理，但歷次加息的累積效應(yīng)不容小視，貸款購(gòu)房者壓力在不斷加大，實(shí)質(zhì)影響到貸款購(gòu)房者的入市速度。 5年期以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率由 6． 84％上漲到 7． 83％，共計(jì)上漲了 0． 99％，加息的幅度依次為 0． 27％、 0． 09％、 0． 18％、 0． 18％、 0． 27％。 8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 24號(hào)文使得建立及完善住房保障體系成為 2022年調(diào)控的中心。首付款 建設(shè)部 《 關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見 》 聯(lián)合發(fā)改委、工商總局 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易只需的通知 》 進(jìn)一步明確 90/70政策 取得預(yù)售證后 10日內(nèi)開售 建設(shè)部聯(lián)合 5部委 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 ―外資限炒令” 國(guó)辦 《 關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知 》 設(shè)立 9個(gè)土地督察局 國(guó)稅總局 《 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 綜觀 2022年以來中央和地方政府出臺(tái)的一系列調(diào)控措施和市場(chǎng)政策，盡管存在 “ 患得患失 ” 的顧慮，但顯而易見的是各項(xiàng)措施和政策更具有針對(duì)性、可操作性 ―― 既強(qiáng)化了政策的可執(zhí)行性，又盡量避免了 “ 一刀切 ” ，同時(shí)也充分考慮了各項(xiàng)政策的對(duì)沖作用 ―― 這意味著各項(xiàng)措施和政策將產(chǎn)生積極、良好的調(diào)控效果。 十七大提出的 “ 住有所居 ” 的社會(huì)目標(biāo)和科學(xué)發(fā)展觀所提倡的 “ 改善民生 ”的思想，成為地方官員頻頻打出地產(chǎn)親民牌的重要原因。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 地方換屆：主政官員的“地產(chǎn)親民”傾向 2022年初，我國(guó)省、直轄市和自治區(qū)兩會(huì)陸續(xù)召開，地方政府的換屆選舉同期舉行。 2022年 11月 19日，溫家寶出席新加坡中華總商會(huì)舉行的工商界人士晚餐會(huì)并致辭。 ?中國(guó)是有１３億人口的國(guó)家，要守?。保竷|畝耕地的 “ 紅線 ” 才能養(yǎng)活中國(guó)人。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 導(dǎo) 讀 ?序 言：戰(zhàn)略概述 ?第一部分：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收） ? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ?第二部分