【正文】 、城市建設(shè)高歌猛進(jìn)，已經(jīng)不是考核政府官員政績的惟一指標(biāo)，“ 高地價 +高房價 ” 也不再是城市繁榮的象征，其在一些地方已經(jīng)被視為棘手的政治問題。 6 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷規(guī)定的通知 》 9 銀監(jiān)會出臺 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指導(dǎo) 》 支收比控制在 50%以下 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國土資源部 《 關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的通知 》 對存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查 2022 央行加息 國辦明電「 2022」 8號 《 關(guān)于切實文檔住房價格的通知 》 （舊國八條） 主旨是穩(wěn)定房價 溫家寶主持常務(wù)會議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問題，總結(jié)為“新國八條” 主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 （ 6月 1日實施） 被稱為“ 61大限”和“新政”， 被視為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施 國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的通知 》 2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 156號文 征收 20％所得稅 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽（續(xù)） 2022 央行升息 %,5年以上房貸基準(zhǔn)利率上調(diào)至 % 抑制需求 國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”） 包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房 國務(wù)院辦公廳 出臺 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的通知 》 （ 9部委“ 15條”） 是對“國六條”的細(xì)化，其中包括 90/70政策。我國的 “ 房地產(chǎn)法律體系 ” 必將越來越完善，房地產(chǎn)市場政策越來越嚴(yán)密： 回顧近 5年來的宏觀調(diào)控政策， 2022～ 2022年主要從加強(qiáng)信貸業(yè)務(wù)管理、規(guī)范土地市場交易等宏觀層面切入；自 2022年起，宏觀調(diào)控目標(biāo)明確為穩(wěn)定房價，把住房問題上升到中央層面，除了繼續(xù)強(qiáng)化土地及金融政策外，更是深入到了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，開始征收營業(yè)稅； 2022年更進(jìn)一步推進(jìn)和完善了細(xì)化的調(diào)控政策，從調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“ 90 近年來國家對房地產(chǎn)的調(diào)控措施和政策越來越科學(xué)、有效 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022：調(diào)控政策的強(qiáng)力延續(xù) 2022年，除了落實前幾年出臺的各項措施外，政策再次完善，在堅定不移的保持房價穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會公共職責(zé)。此外， 2022年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，特別是央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了 2022年調(diào)控的一大特色。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個大國政府運(yùn)用“看得見的手”進(jìn)行有形調(diào)控過程中的探索和實踐 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 公布日期 公布機(jī)關(guān) 文件名稱 1月 25日 國稅總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 3月 16日 全國人民代表大會第五次會 議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 3月 29日 商務(wù)部 《 關(guān)于 2022年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見 》 3月 29日 建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商 總局等八部委 《 房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨?》 5月 23日 商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 8月 7日 國務(wù)院 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 9月 21日 國土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 9月 27日 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 9月 30日 國土資源部 《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見 〉 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知 》 11月 7日 國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2022年修訂） 》 11月 14日 財政部 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 11月 27日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 廉租住房保障辦法 》 11月 19日 國土部、財政部、央行 《 土地儲備管理辦法 》 11月 30日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 》 12月 11日 央行、銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 盤點： 2022年國家出臺的房地產(chǎn)政策 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 6次上調(diào)存款基準(zhǔn)利率： 1 月 5 日 2 月 1 6 日 3 月 1 8 日 4 月 5 日 4 月 2 9 日 5 月 1 8 日 5 月 1 9 日 7 月 2 1 日 7 月 3 0 日 8 月 2 2 日 9 月 6 日 9 月 1 6 日1 0 月 1 3 日1 1 月 2 6 日9 . 5 %1 0 %1 0 . 5 %1 1 %1 1 . 5 %1 2 %1 2 . 5 %1 3 %1 3 . 5 %2 . 7 92 . 5 23 . 0 62 . 7 93 . 3 33 . 0 63 . 3 63 . 3 33 . 8 73 . 3 6提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點提 高 0 . 5個 百 分 點 提 高 存 款 類 金 融 機(jī) 構(gòu) 人 民 幣 存 款 準(zhǔn) 備 金 率 金 融 機(jī) 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準(zhǔn) 利 率 上 調(diào) 上 調(diào)一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 1 8 個 百 分 點 ， 由6 . 8 4 % 提 高 到7 . 0 2 % ， 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 0 9 個 百 分 點一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 2 7 個 百 分 點 ， 由7 . 0 2 % 提 高 到7 . 2 9 % ， 個 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 1 8 個 百 分 點2 0 0 7 年 央 行 緊 縮 貨 幣 政 策 連 環(huán) 計1 2 月 2 5 日 1 月 2 5 日提 高 1 個百 分 點1 4 . 5 %提 高 0 . 5個 百 分 點1 5 %4 . 1 43 . 8 7關(guān)鍵詞一：金融緊縮 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 3月 18日、 5月 19日、 7月 20日、 8月 21日、 9月 14日和 12月 21日，央行實施了 6次加息。公積金利率也同時上調(diào)，由 4． 59％上調(diào)至 5． 22％，共計上漲 0． 63％；上調(diào)的幅度依次為 0． 18％、 0． 09％、 0． 09％、 0． 09％、0． 18％。這明確表明政府正在積極運(yùn)用利率杠桿來調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場，旨在抑制通貨膨脹預(yù)期，抑制投資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價格平穩(wěn)發(fā)展。 加息是 2022年金融政策最突出的手段和特點。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內(nèi)投資市場的火爆， 2022年資本市場經(jīng)歷了前所未有的牛市，雖然其間經(jīng)歷了年中以及年末的調(diào)整，但整體來說股市呈現(xiàn)過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產(chǎn)市場依然保持活躍態(tài)勢，房價快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為必然 。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 1月 15日、 2月 25日、 4月 16日、 5月 15日、 6月 5日、 8月 15日、 9月 25日、 10月 25日、 11月 26日、 12月 25日，央行 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9． 5％上調(diào)至 14． 5％。 ——政策評點： 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可以直接回收流動性資金，降低流動性過剩帶來的投資壓力膨脹。通過不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 銀行體系的放貸量得到了明顯的控制， 這也為 2022年年末房貸緊縮提供了條件。 ? 8月 8日， 易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一只登陸紐交所的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概念股。金地拔得頭籌成為第一家發(fā)行公司債的地產(chǎn)上市公司。 ? 9月 28日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)重組 SST幸福遭證監(jiān)會否決，任志強(qiáng)遭遇坎坷。 ? 9月 28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在港交所掛牌上市，從此開始了在土地儲備上的擴(kuò)張和在資本市場的奔跑。隨后，潘石屹和任志強(qiáng)即在北京上演了一出 “ 土地?fù)Q糧票 ” 事件 ——前者以 24億元的總代價購入任原北京民源大廈項目和 “ 燕莎圈 ” 高檔住宅項目。 ? 12月，河南鑫苑置業(yè)赴美國紐約上市，成為第一家在美國上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。 12月 11日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 ： ? 明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)； ? 規(guī)定 “ 對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行 ” ； ? 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也按照前述規(guī)定執(zhí)行。補(bǔ)充通知的出臺在滿足居民改善住房條件的合理需求的同時，在抑制以貸炒房、投資需求增長上起到重要作用。 對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。 ? 廉租住房保障辦法（ 2022年 11月） ——政策評點： 是對 24號文進(jìn)一步細(xì)化和落實。據(jù)建設(shè)部測算，目前全國仍有人均建筑面積 10平方米以下的低收入住房困難家庭近 1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的 %。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于 10%。 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（ 2022年 11月） ——政策評點： 此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的 “ 夾心層 ” 將被納入住房保障體系。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟(jì)適用房牟利的行為。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設(shè)定。而 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 則有可能突破 “ 戶籍限制 ” ，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。另外， “ 經(jīng)濟(jì)適用房 ” 強(qiáng)調(diào) “ 建房 ” ，以新建設(shè)的房屋為主，而 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。 ? “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 是實現(xiàn) “ 居者有其屋 ” 的有效途徑，但其實現(xiàn)還面臨著財政支持力度、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題。 ? 北京市建委有關(guān)人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 在北京推行的可行性及方式進(jìn)行研究，有望選取部分區(qū)縣進(jìn)行試點。 ? 建設(shè)部門強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場的主流仍是堅持市場化改革方向。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 3月 16日，全國人大第五次會議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 。除規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán) 70年后自動續(xù)期外，在國家諸多政策的實施對房地產(chǎn)價格依然不能起到良好效果的情況下，物業(yè)稅的開征也將成為政府市場調(diào)控手段的一個必施 “ 殺手锏 ” ，并且 《 物權(quán)法 》 的執(zhí)行為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐。 ”目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、江蘇、深圳在內(nèi)的十個地區(qū)試點空轉(zhuǎn)，有消息稱 2022年物業(yè)稅有望在國內(nèi)部分城市正式實施。我們判斷， 物業(yè)稅的征收將是逐步、漸進(jìn)的，對于抑制投機(jī)、投資需求，平抑房價的作用是長期和深遠(yuǎn)的。從短期看，物業(yè)稅出臺對于房地產(chǎn)市場的心理影響重于實質(zhì)影響。其政策要點是： 全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案公示制度、嚴(yán)格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度、規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)等。該文件是各地建立及完善經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范性操作標(biāo)準(zhǔn)的綱領(lǐng)性文件。政策要點： 申請設(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商／房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓／購買協(xié)議。 11月 7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 》 。其中限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司是首次提出。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正是處于一個快速發(fā)展的階段，行業(yè)需要競爭和整合，需要向更加規(guī)范化的方向發(fā)展，需要引入海外的優(yōu)秀管理經(jīng)驗和創(chuàng)新理念，而此次政策的實施，在某種程度上亦在限制外資資本進(jìn)入的同時也可能限制了一定的 “ 管理資本 ” 輸入和 “ 人才資本 ” 輸入，從而或會放緩整體的行業(yè)發(fā)展速度。此外，土地相關(guān)政策還包含提高稅收以及未