北京嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議書(shū)(存儲(chǔ)版)
【正文】 o Iegna男裝、Boss服飾、Safchi、Jockey內(nèi)衣、Dunhill等國(guó)際品牌?！?優(yōu)秀物業(yè)： 優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)，完善的設(shè)施設(shè)備（寫(xiě)字樓、特色商業(yè)）塑造出一個(gè)產(chǎn)品差異化鮮明、具有獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目31商業(yè)定位新男人男士專享領(lǐng)地 在競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的社會(huì)，在成功人士中男士依然占絕對(duì)比例，這個(gè)特點(diǎn)在CBD區(qū)域內(nèi)尤為突出；但在國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)等知名的購(gòu)物中心女士用品卻占據(jù)了大部分的柜臺(tái)；特別是北京目前還沒(méi)有一家以男士用品為主導(dǎo)的專業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。4多元化的營(yíng)銷策略 43多元化銷售方式采用帶租約銷售、以租帶售、租售結(jié)合的多元化銷售方式，擴(kuò)大客戶群范圍，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣，達(dá)成迅速銷售的目的。4提升軟件品質(zhì)策略； 現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，但現(xiàn)房階段的硬件設(shè)施是難以更改的，為了更好的提高本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，我們需要盡可能的提升軟件的品質(zhì)，也就是通過(guò)進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理公司的管理服務(wù)理念，提升的服務(wù)水準(zhǔn)、增加服務(wù)內(nèi)容來(lái)滿足目標(biāo)受眾的需求。 渠道二：針對(duì)目標(biāo)客戶群，充分運(yùn)用直銷手段達(dá)到銷售目的。 42商業(yè)包裝男士專享精品城 將本項(xiàng)目商業(yè)包裝成為CBD核心區(qū)、國(guó)際化的、北京最具特色、最全面的成功男士購(gòu)物、休閑中心，通過(guò)大規(guī)模的招商、軟性廣告的烘托、專場(chǎng)討論會(huì)等方式，樹(shù)立本項(xiàng)目在CBD區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特地位，提升本項(xiàng)目的知名度。※ 稀有現(xiàn)房： 大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)，不必?fù)?dān)心因規(guī)劃變更等問(wèn)題帶來(lái)的投資失敗。※ 從經(jīng)營(yíng)類別的角度來(lái)分析，CBD地區(qū)高檔女士用品競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈，嘉里中心、國(guó)貿(mào)商城、東方廣場(chǎng)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均已達(dá)到較高的水準(zhǔn)。 據(jù)了解，國(guó)貿(mào)正南隔路相對(duì)的建外SOHO，面積相當(dāng)于上海新天地的3倍，將建成有16條步行商業(yè)街、300個(gè)沿街店鋪；總建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米的珠江帝景，則是一座典型的具有集成社區(qū)功能的“城中之城”。在開(kāi)發(fā)方式上，一次性開(kāi)工，一次性交付所有設(shè)施，區(qū)別于目前開(kāi)發(fā)商通用的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。 態(tài)勢(shì)三：CBD東區(qū)成為發(fā)展重心 從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來(lái)看，CBD東區(qū)已漸顯其商業(yè)中心地位。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》預(yù)測(cè)，CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25萬(wàn)到30萬(wàn)，文化休閑人群約1萬(wàn)至2萬(wàn)，觀光人群在4萬(wàn)至8萬(wàn)左右。依斯林大廈光華路4號(hào)東方海體置業(yè)㎡?，F(xiàn)在寫(xiě)字樓的平均投資回報(bào)率在9～11%之間，與國(guó)際上正常的寫(xiě)字樓5%的投資回報(bào)率相比還高出1倍多，如若本案能以超高的性價(jià)比入市，以具有吸引力的投資回報(bào)率，可以吸引相當(dāng)一部分投資型買家的關(guān)注。l 高檔項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和對(duì)未來(lái)的美好預(yù)期，為了追求最大利潤(rùn)采取以租帶售。 近期招商地產(chǎn)的地產(chǎn)策略進(jìn)行調(diào)整，其連接的三棟寫(xiě)字樓均可售可租，這可能會(huì)影響到“金十字”區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓的租售格局。而CBD周邊辦公物業(yè)項(xiàng)目正熱火朝天地“大干快上”，總面積近100萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心公然叫板國(guó)貿(mào)，金地、大連萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓部分也是后期推出?！?邊緣產(chǎn)品大行其道——2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)的一些邊緣產(chǎn)品，如住邦2000、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地、左岸公社等新型寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著寫(xiě)字樓市場(chǎng)從“以產(chǎn)品為核心”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“以客戶為核心”?！?以租代售和租售并舉成為新的推廣手法——東部寫(xiě)字樓早期是只租不售，這種經(jīng)營(yíng)方式來(lái)自于國(guó)際商業(yè)寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)慣例，適合了大部分外資機(jī)構(gòu)的消費(fèi)習(xí)慣?！?2003年中國(guó)乃至全世界經(jīng)歷了非典的嚴(yán)峻考驗(yàn)，由于非典病菌的傳播方式，高密度寫(xiě)字樓項(xiàng)目受影響較大，銷售速度嚴(yán)重放緩，空置率增高，租金下滑，大大打擊了投資者的信心。市場(chǎng)需求上升，租火漸旺，因經(jīng)濟(jì)回暖帶來(lái)市場(chǎng)升溫，租賃旺盛，吸引眾多投資型買家入市?！畹貐^(qū)交通情況是發(fā)展的瓶頸?！顕?guó)家大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的政策支持?！钍切卤本┳罹呱虅?wù)活動(dòng)和貿(mào)易的代表。到目前為止，在北京的170多個(gè)世界500強(qiáng)的企業(yè)半數(shù)生活在CBD，惠普、摩托羅拉更是拿下招商地產(chǎn)的整棟樓在此辦公，許多國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型大企業(yè)也在此安家落戶。目前已經(jīng)成為中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)的重要基地。而后，國(guó)貿(mào)中心的落成已經(jīng)使得東三環(huán)有了國(guó)貿(mào)橋和地鐵國(guó)貿(mào)站。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，直到金融街規(guī)劃之前，京西地區(qū)一直保持“沉默”狀態(tài)，除了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)外，西部的寫(xiě)字樓供應(yīng)幾乎為零。其空間布局經(jīng)歷了“試驗(yàn)區(qū)”——“一區(qū)三園”——“一區(qū)五園”——“一區(qū)七園”的演變歷程，走上了一條“由點(diǎn)到片，由片到面”的發(fā)展 軌跡。以國(guó)貿(mào)、嘉里、招商局大廈等高檔物業(yè)打造的CBD寫(xiě)字樓整體形象，吸引了大批國(guó)內(nèi)外實(shí)力派企業(yè)，頂級(jí)公司在此匯集，今年上半年，世界銀行進(jìn)京，最終高價(jià)入住國(guó)貿(mào)。☆CBD作為北京未來(lái)發(fā)展的中心，將會(huì)更加吸引世界目光的關(guān)注?！钪袊?guó)著名學(xué)府區(qū)，高科技及文化氛圍濃郁?！铍娦?、通訊行業(yè)的發(fā)展定位與中關(guān)村有某些重合，似有競(jìng)爭(zhēng)之嫌?！?在中國(guó)加入世貿(mào)組織和資訊科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，2000年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要由互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)的通訊、計(jì)算機(jī)、軟件公司共同支撐。外需不足內(nèi)需旺盛，產(chǎn)品創(chuàng)新概念盛行是其主要特點(diǎn)。在北京寫(xiě)字樓的第二個(gè)春天來(lái)臨之際，國(guó)際企業(yè)的本地化趨勢(shì)和投資型買家將占寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)主流。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對(duì)外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激作用明顯，自2002年上半年開(kāi)始顯現(xiàn)。由于國(guó)貿(mào)中心只租不賣，招商局大廈在惠普、摩托羅拉、三星整購(gòu)之后，也退而采取只租不賣政策，只是近期集團(tuán)地產(chǎn)策略改變才有成交出現(xiàn)，此外，整個(gè)CBD區(qū)從2002年初至今，幾乎沒(méi)有新的項(xiàng)目入伙，所以CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)供應(yīng)斷檔的形勢(shì)※ 新盤(pán)先開(kāi)住宅、后開(kāi)辦公招致寫(xiě)字樓供應(yīng)延期 最近，繼華貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)三期后，CBD另一綜合體項(xiàng)目銀泰中心悄然啟動(dòng)，目前尚未公布其最先推出的產(chǎn)品，這多少讓關(guān)心CBD未來(lái)前景的人們有些心急，因?yàn)楹诵膮^(qū)的新辦公物業(yè)始終光打雷不下雨。在項(xiàng)目完工后，區(qū)域內(nèi)不少出售的寫(xiě)字樓將仍有部分面積剩余，只能以出租方式長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。其原因在于：l CBD 區(qū)域的客戶組成以外企居多，決定了CBD寫(xiě)字樓以租務(wù)為主；l 在2000年6月以前CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷，許多項(xiàng)目不得不轉(zhuǎn)售為租。隨著未來(lái)供應(yīng)量的加大，這種趨勢(shì)會(huì)愈加顯現(xiàn)。金地中心金地國(guó)際花園旁金地集團(tuán)金地宏業(yè)地產(chǎn)2棟大廈，以及相連的商業(yè)裙樓組成，㎡。 產(chǎn)品定位的依據(jù)是客戶定位。 由于從1999年國(guó)貿(mào)二
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