【正文】 A04 A05 63 價(jià)格定位 — 價(jià)格策略： 利用中高端品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)拉動(dòng)其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格； 與主流產(chǎn)品的價(jià)格差距帶動(dòng)主流產(chǎn)品的更快速去化； 針對(duì)客戶(hù)對(duì)中高端產(chǎn)品的需求，在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，樹(shù)立項(xiàng)目在區(qū)域的形象和地位； 帶動(dòng)片區(qū)整體形象的提高，為后期產(chǎn)品奠定較高的價(jià)格底線(xiàn)； 最終形成項(xiàng)目后期的良性拉動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體預(yù)期利潤(rùn) 64 市場(chǎng)比較法 ?形象定位基本類(lèi)似 ?目標(biāo)客戶(hù)相近 ?推售時(shí)機(jī)重疊 ?產(chǎn)品類(lèi)型相同 項(xiàng)目名稱(chēng) 綜合得分 比較權(quán)重 龍湖半島 100 龍池翠洲 50% 香緹郡 40% 盛棠苑 10% 龍湖半島 龍池翠洲 香緹郡 盛棠苑 地理位置 15 發(fā)展前景 4 4 4 4 周邊環(huán)境 4 6 4 4 交通規(guī)劃 4 4 5 生活便利 3 5 3 5 小區(qū)規(guī)劃 8 項(xiàng)目規(guī)模 2 1 朝向 物業(yè)類(lèi)型 1 1 車(chē)位比數(shù)量 1 1 內(nèi)部配套 1 1 2 設(shè)備及智能化 1 1 2 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 26 梯戶(hù)比 6 6 5 7 實(shí)用性 6 7 5 7 采光通風(fēng) 5 6 4 7 戶(hù)型創(chuàng)新 3 2 3 4 單位面積 3 3 3 2 贈(zèng)送面積 3 3 23 3 景觀 18 景觀內(nèi)容 6 7 8 觀景面 5 5 4 4 視野 7 7 6。 電梯廳可做地面拼花，提高檔次 將項(xiàng)目名稱(chēng)表現(xiàn)在電梯門(mén)頭上，體現(xiàn)品質(zhì)感，銷(xiāo)售過(guò)程中亦能加深客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的印象。 物業(yè)價(jià)值： 76 銷(xiāo)售策略 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 二、項(xiàng)目場(chǎng)域內(nèi)的體驗(yàn)，盡量模糊客戶(hù)心想和現(xiàn)實(shí)之間的心態(tài)落差 ,滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)未來(lái)生活方式向往，最大限度的展示項(xiàng)目品質(zhì)及定制式物業(yè)服務(wù)。 資源聯(lián)動(dòng) 80 區(qū)域 類(lèi)別 獲知途徑 營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn) 六合客群 機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位 戶(hù)外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 DM、短信 戶(hù)外、報(bào)紙 園區(qū)企業(yè)、學(xué)校 報(bào)紙、 DM、短信 短信、 DM 拆遷區(qū)域 DM、短信、戶(hù)外 戶(hù)外、 DM 六合鄉(xiāng)鎮(zhèn) 條幅、 DM、短信、電視 條幅、 DM 、電視 市區(qū)客群 留寧畢業(yè)學(xué)生 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、電視 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 投資客群 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、電視 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信 青年白領(lǐng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 養(yǎng)老養(yǎng)生 報(bào)紙、廣播 報(bào)紙、廣播 客戶(hù)獲知途徑分析 81 銷(xiāo)售策略 通路營(yíng)銷(xiāo) ——渠道客戶(hù)導(dǎo)入 媒體聯(lián)動(dòng) 組合推廣，營(yíng)造主題，聚焦眼球 硬廣與軟新聞結(jié)合，吸引目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注； 階段性營(yíng)造主題，有針對(duì)性的進(jìn)行媒體聯(lián)動(dòng)。 79 銷(xiāo)售策略 通路營(yíng)銷(xiāo) ——渠道客戶(hù)導(dǎo)入 借助中介機(jī)構(gòu) 讓目標(biāo)客層至現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn) 形成人群覆蓋 與南京有實(shí)力的二手中介公司聯(lián)動(dòng)，以形成對(duì)案場(chǎng)接待的渠道補(bǔ)充。 文本營(yíng)銷(xiāo)： 整合高端資源 —— 自駕車(chē)友會(huì)、 VIP俱樂(lè)部等。 大堂內(nèi)設(shè)臵服務(wù)臺(tái)，安排服務(wù)員，將物業(yè)公司的服務(wù)延伸到每個(gè)單元，提供代寄信件、代付各類(lèi)費(fèi)用、轉(zhuǎn)交信件等酒店式服務(wù)。 54 產(chǎn)品定位前提 地塊條件及規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目定位：產(chǎn)品定位 地塊指標(biāo)控制表 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 凈用地面積 容積率 地上建筑 總面積 建筑密度 實(shí)施建議 配套設(shè)施 A01 R2 80181 2 161636 30% 二類(lèi)居住用地 A03 R2 116774 2 233548 30% 二類(lèi)居住用地 A04 R2 90757 2 181514 28% 二類(lèi)居住用地 A05 R2 233042 582604 28% 二類(lèi)居住用地 A01 A03 A04 A05 注： A02為教育配套用地 55 項(xiàng)目定位：戶(hù)型配比 茉莉苑（ A0 A03)產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類(lèi)型 容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 2 197592 395184 戶(hù)型配比 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7580 59278 15% 760 % 8185 79037 20% 952 % 三房 8690 79037 20% 898 % 君蘭 89戶(hù)型 \89平米 LOFT 91110 79037 20% 790 % 111129 59278 15% 494 % 四房 130143 31615 8% 232 % 頂層復(fù)式 150170 7904 2% 49 % 1 4177 1 56 雨花苑 A04產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類(lèi)型 一般容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 2 90757 181514 戶(hù)型配比 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7580 27227 15% 349 % 8185 36303 20% 437 % 三房 8690 36303 20% 413 % 君蘭 89戶(hù)型\89平米 LOFT 91110 36303 20% 363 % 111129 27227 15% 227 % 四房 130143 14521 8% 107 % 頂層復(fù)式 150170 3630 2% 23 % 1 1918 1 57 雨花苑 A05地塊產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類(lèi)型 容積率 品質(zhì)、容積率 建筑面積 比例 綜合容積率 占地面積 總建筑面積 233042 582605 戶(hù)型配比 房型 面積段 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 二房 7080 104869 18% 1344 % 部分峰 景 70戶(hù)型 （ 約 3%） 8185 116521 20% 1404 % 三房 8690 116521 20% 1324 % 89平米的 LOFT 91110 116521 20% 1165 % 放大版的君蘭 89戶(hù)型及豪邸坊 105戶(hù)型 111129 69913 12% 583 % 四房 130143 46608 8% 343 % 沿滁河設(shè)置觀景房 頂層復(fù)式 150170 11652 2% 73 % 1 6236 1 58 峰景 70戶(hù)型 59 君蘭 89戶(hù)型 60 89平米 LOFT 61 豪邸坊 101平米 F1戶(hù)型 62 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議： 啟動(dòng)區(qū)： A03 A05開(kāi)一批 1118層 第二批次： A03剩余部分、 A04開(kāi)一批 第三批次： A0 A05剩余部分 理由： 通過(guò)上述開(kāi)發(fā)節(jié)奏，可以有效地持有土地資源，合理規(guī)避?chē)?guó)土資源部的檢查風(fēng)險(xiǎn)。由于總價(jià)低，長(zhǎng)河郡一期推出的 90平方米以下的戶(hù)型特別受市場(chǎng)歡迎，基本上一推出來(lái)就被搶購(gòu)一空。 備選案名： 太河苑，平湖苑 延續(xù)一期長(zhǎng)河郡苑、觀湖郡苑的起名規(guī)則，結(jié)合兩個(gè)地塊分別毗鄰滁河、龍池湖，在案名上取滁河、龍池湖中的一字，取“太平”各一字，寓意太平盛世。 南京市區(qū)客戶(hù)以及投資客戶(hù)的成交比例在逐漸提高，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品便于市場(chǎng)的去化。剩余產(chǎn)品類(lèi)型主要為小高層，戶(hù)型面積偏大，已經(jīng)不是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 44 月份 成交面積 (㎡ ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 成交金額 (元 ) 2022年 7月 287 3 5,491 1,577,877 2022年 5月 874 10 5,442 4,754,665 2022年 4月 7,964 87 5,469 43,556,570 2022年 1月 143 1 3,214 458,917 2022年 12月 5,190 32 5,336 27,691,370 2022年 11月 8,552 84 3,688 31,543,100 2022年 10月 2,075 19 3,112 6,457,629 2022年 9月 5,051 52 3,242 16,377,930 2022年 8月 8,581 93 3,271 28,071,650 2022年 7月 3,893 43 3,204 12,473,110