【正文】 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價(jià) 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報(bào)》 廣州市去年出臺減免交易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加，相信國家新出臺的減免退還政策會進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場的活躍。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的 跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。 1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在 復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風(fēng)，提高了辦事效 率，對一些不合理的經(jīng)營行為進(jìn)行了糾正；另一方面加緊了對土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實(shí)行拍賣、招標(biāo)，提高透明度，同時(shí)加大回收土地的力度， 99 年18 月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。許多購房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開，只是認(rèn)為設(shè)有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類設(shè)施的成本，實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運(yùn)動就在家門口”的健康生活 22 方式己為普遍人接受。雖然人們喜愛某個(gè)樓盤不會僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。 十 . 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動式開發(fā)，項(xiàng)目的總開發(fā)成本約 億元，開發(fā)啟動資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 萬m2，僑都項(xiàng)目全面建成。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 第三期：至 2002 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。認(rèn)購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而 本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強(qiáng)的 21 競爭力。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好，預(yù)計(jì)成交量會比前 8 個(gè)月有所提高，達(dá)到今年的新高。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機(jī)會減少。 綜觀 99 年，市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達(dá) 190 個(gè)，廣告費(fèi)總額為 5184． 4 萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達(dá) 99 年月統(tǒng)計(jì)額的最高值，樓市進(jìn)入推盤高峰期。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 (數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會 ) 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好。 1 至 7 月累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1083． 24億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長 10． 3%。多個(gè)樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。其中 新港西路更將建成巾幗樣板路。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設(shè)的全新形象。 因此僑都的售價(jià)潛力，依地理環(huán)境來說，售價(jià)可愛達(dá) 600010000 元 /M2，具有較在大的升值潛力。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修及個(gè)性基本型供選擇。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大型會所，與之對應(yīng)的入 口廣場 (市民廣場 )面積約 l 公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有 — 間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個(gè)衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在 40m 寬 的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 七 . 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) （一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? ? 天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長的江岸線，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，與擁擠的喧囂都市相比，實(shí)在稱得上是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 至 2002 年 6 月，廣東珠江投資有限公司 、 合 生 創(chuàng) 展 集 團(tuán) 有 限 公司 在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個(gè)，建設(shè)用地面積約 212萬平方米，總建筑面積約 593． 6萬平方米，已建成面積 356 萬平方米。 公司 已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山 光道 7號山光大廈八樓 E 座，代表：謝世東 公司各股東出資