【正文】 內(nèi)含報(bào)酬率 %，動(dòng)態(tài)投資回收期 年。 1. 土地出讓金 46,069 萬(wàn)元 2. 征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 56， 051 萬(wàn)元 3. 建安成本按每平方米 2300 元造價(jià)計(jì) 4. 借款利率為 7% 5. 折現(xiàn)率為 10% 6. 行政管理費(fèi)用按銷售額的 2%計(jì) 7. 稅金按銷售收入的 %計(jì) 8. 銷售價(jià)格 6000 元 /平方米 9. 所得稅以 33%計(jì) 十二 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 珠江僑都開(kāi)發(fā)期控制在五年內(nèi)建成 ,共 60 個(gè)月時(shí)間 ,分期開(kāi)發(fā)實(shí)施。通過(guò) 對(duì)環(huán)境設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格及社區(qū)文化活動(dòng)的具體表現(xiàn)，以實(shí)在又充滿想象的手法，為購(gòu)房者描繪出誘人的“享受健康生活的藍(lán)圖”。“大樹(shù)底下，健康人家”因其綠色，環(huán)保而使購(gòu)房者深受吸引。 1． 4 珠江兩邊地段經(jīng)過(guò)近幾年的，開(kāi)發(fā)建設(shè)，資源越來(lái)越少，越來(lái)越稀罕，而本項(xiàng)目作為臨江的大型項(xiàng)目在廣州市尚是第 一個(gè)。 九 . 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 形象定位：充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)及發(fā)展商的實(shí)力營(yíng)造一個(gè)健康的、有自己獨(dú)特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，提倡“生活就是享受”的概念，充分體現(xiàn)投資商合生創(chuàng)展品牌“優(yōu)質(zhì)生活，完美體現(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念。 隨著廣州在國(guó)際上地位進(jìn)一步提高，大批海外華僑返歸故里，投資置業(yè)，需有大量適合其生活習(xí)慣、配套設(shè)施完善的大型住宅區(qū)，以滿足海外人士的購(gòu)房需求。 另外，日常消費(fèi)的支出也有所回升， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出632． 13 元，同比增長(zhǎng) 9 %，增長(zhǎng)幅度是近幾個(gè)月來(lái)最高的。政府職能部門(mén)的咨詢服務(wù)公司，以其有利地位吸引客戶，收取較高的中介費(fèi)，加重了企業(yè)及購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，各類的按金、保證金、押金給 企業(yè)造成重負(fù)。 成交分析 高層住宅售出率的變化 自 98 年底高層住宅銷量開(kāi)始下滑后，到目前為止在售高層 住宅售 17 出率繼續(xù)走低，未見(jiàn)起色。 2. 1999 年廣州市城市建設(shè)的投入是歷史上最高的，約達(dá)到 171 億元，包括地鐵、內(nèi)環(huán)路、新機(jī)場(chǎng)、九運(yùn)會(huì)場(chǎng)館等大型基礎(chǔ)設(shè)施工程開(kāi)工建設(shè)，不僅改善了城市的交通和生活環(huán)境，還直接刺激商品房的需求增長(zhǎng)。各商業(yè)銀行住房貸款的最長(zhǎng)期限由現(xiàn)行的20 年延長(zhǎng)達(dá)到 30 年。 1． 3 居民收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)。 八 . 市場(chǎng)分析 (一 ) 1999 年廣州市經(jīng)濟(jì)情況 1999 年在投資需求快速增長(zhǎng)拉動(dòng)下 ， 17 月份廣州市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)而有力的經(jīng)濟(jì)支柱。 最關(guān)鍵的濱江路中大隧道工程，己全面進(jìn)行施工，開(kāi)通后的濱江大道與下渡路將會(huì)連成廣州一道新的風(fēng)景線。 由于本項(xiàng)目鄰近江邊，所以，以上的沿江市政建設(shè)工程特有利于本項(xiàng)目周邊環(huán)境形象的提升，增強(qiáng)客戶對(duì)該項(xiàng)目的心理認(rèn)同度。 5． 目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的市區(qū)住宅群，無(wú)疑給投資者增強(qiáng)了信心。 售價(jià)潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤(pán)分析 ? 濱江西與濱江東，價(jià)格約在 7000 元／平方米。層數(shù)以 13 層為主， 18— 20 層為次，局部點(diǎn)綴 32 層。 2. 交通方便 ? 未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項(xiàng) 目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線相近，地鐵三號(hào)線在本區(qū)東部經(jīng)過(guò)與一號(hào)線、二號(hào)線形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。 是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售 ，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。 3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經(jīng)理： 蔡春萌 (二 ) 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約 1000 畝，總建筑面積 156． 7 萬(wàn)平方米，容積率為 2． 39，項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。 C. 丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的 ％的注冊(cè)資金 ， 即相當(dāng)于 萬(wàn)元人民幣的等值外匯。 4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。 (三 ) 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 1. 本項(xiàng)目投資總額約 64 億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資，注冊(cè)資金 億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí) 行） , 項(xiàng)目銷售總收入預(yù)計(jì)為 86 億元。公司在發(fā)展過(guò)中，與金融部門(mén)、合作單位建 立了良好的信用關(guān)系。 ? 本項(xiàng)目鄰近廣州會(huì)展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會(huì)展中心，作為廣州市未來(lái)的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶動(dòng)周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。 ? 投資商實(shí)力人所共知。 ? 交通狀況：本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線只需 5 分鐘車程，而地鐵 2 號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目南面，地鐵 3 號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目東面，交通十分便利。 4． 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅。沿江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施沿江欄桿改造工程。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵的通車，廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，與廣東珠江投資有限公司有長(zhǎng)期成功的合作，其建 筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí)，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，加上其 13 施工速度快，多層樓宇從開(kāi)始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間， 12 層帶電梯樓宇只用 10 個(gè)月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。 1 至 7 月累計(jì)，全市完成固定資產(chǎn)投資 270． 42 億元，同比增長(zhǎng) 23． 4%。調(diào)查表明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民未來(lái)的主 要消費(fèi)。 廣州房地產(chǎn)稅費(fèi)減免前后對(duì)比 項(xiàng)目 現(xiàn)行稅收 減免后稅收 契稅 3% 1． 5%(自用 ) 0(空置 ) 交易管理費(fèi) 0． 5% 不變