【正文】 .....................................................23第四章、當(dāng)涂房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 ..................................................................................................................................................................................................................25一、調(diào)研結(jié)論 ......................................................................................................................................................................................................................................................25二、調(diào)研啟示 ......................................................................................................................................................................................................................................................26附件：樓盤(pán)資料 ......................................................................................................................................................................................................................................................28前言房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必然涉及到區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢(shì)以及消費(fèi)群體等等方面的內(nèi)容，因此要求對(duì)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的情況有著相當(dāng)?shù)牧私夂桶盐?，只有充分了解?xiàng)目所在市場(chǎng)的基本情況，才能更好的在尊重市場(chǎng)的前提下，制定企業(yè)以及項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，并采用行之有效的方式和方法，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。全縣耕地面積 65 萬(wàn)畝，水面 47 萬(wàn)畝，屬典型的江南魚(yú)米之鄉(xiāng)，是全國(guó)糧棉生產(chǎn)大縣。隋開(kāi)皇九年（公元 589 年）定名當(dāng)涂。農(nóng)村投資 10440 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)趨勢(shì)三、行業(yè)相關(guān)政策影響分 析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上?！槍?duì)“國(guó)六條”的調(diào)控，新天地行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)如下：土地市場(chǎng)規(guī)范化，政府硬性指標(biāo)有法可依，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的各種土地占有、使用、開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行了限制和約束，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革；土地從閑置時(shí)間上進(jìn)行了明確的界定，并以程度輕重緩急作出了詳細(xì)的處罰規(guī)定，運(yùn)用量化手段使可操作性前進(jìn)了一大步，將對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度提出更高的要求；土地價(jià)格繼續(xù)上漲。開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重為 %。安置房和經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售較好，商品房空置面積下降。其中：90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅空置面積僅為 萬(wàn)平方米。其中：國(guó)內(nèi)貸款 億元，增長(zhǎng) %；自籌資金 億元，較上年下降%。居民收入不斷增長(zhǎng)、日益完善的市場(chǎng)交易以及城市“東擴(kuò)南進(jìn)”的規(guī)劃調(diào)整必將有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。12 套獨(dú)立別墅。2022 年當(dāng)?shù)氐木彭崌?guó)際等共四家有別墅項(xiàng)目的樓盤(pán)將會(huì)參與別墅銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)。只有將這些情況融入到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、推廣中去，才能真正將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推向更大的成功。項(xiàng)目名稱(chēng)：天澤園 項(xiàng)目位置：振興路東側(cè) 調(diào)研時(shí)間:項(xiàng)目名稱(chēng) 天澤園 綠化率 30% 容積率 開(kāi)發(fā)單位 馬鞍山市開(kāi)元置業(yè)有限公司 總建筑面積 萬(wàn) 總占地面積 萬(wàn)物業(yè)公司 馬鞍山市開(kāi)元物業(yè)公司 物業(yè)類(lèi)別 多層、商鋪 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房主力戶(hù)型 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 層高/層數(shù)/棟數(shù) 8 棟 住宅物業(yè)費(fèi)用 未定開(kāi)盤(pán)時(shí)間 竣工時(shí)間 樓棟間距 1：總戶(hù)數(shù) 210 住宅銷(xiāo)售均價(jià) 2022 元/㎡ 銷(xiāo)售率 45%項(xiàng)目位置 九韻以南振興路以東 銷(xiāo)售電話(huà) 6191226742822層數(shù) 宣傳價(jià) 成交價(jià) 層數(shù) 宣傳價(jià) 成交價(jià)一 1980 元/㎡ 四 2100 元/㎡二 2022 元/㎡ 五 2080 元/㎡住宅價(jià)格三 2080 元/㎡ 六 1750 元/㎡暢銷(xiāo)戶(hù)型及面積 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 120/㎡ 七付款方式及折扣 一次性付款 98 折 貸款 99 折商業(yè)及車(chē)庫(kù)均價(jià) 未開(kāi)盤(pán) 面積 未銷(xiāo)售數(shù)量 未知 數(shù)量 未知開(kāi)間 未知自行車(chē)庫(kù)價(jià)格 未知進(jìn)深 未知 面積 未知商業(yè)概況經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 未知 數(shù)量 未知一層 未知 價(jià)格 未知價(jià)格范圍二層 未知汽車(chē)庫(kù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)位于新城區(qū)中心位置交通方便內(nèi)有天然湖、環(huán)境好項(xiàng)目劣勢(shì)樓間距太近綠化率低綜合點(diǎn)評(píng)小區(qū)位置好，但規(guī)模較小，樓間距較小，也無(wú)專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售，由于是本地開(kāi)發(fā)商所以關(guān)系戶(hù)客源較多。與本樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力較小。 多層住宅依然是市場(chǎng)需求的主流，小高層、高層逐漸為消費(fèi)者接受，但是短期內(nèi)在配比方面必須以多層住宅為主，小高層、高層住宅為補(bǔ)充； 三房?jī)蓮d的主力戶(hù)型順應(yīng)市場(chǎng)需求特征，但在戶(hù)型的創(chuàng)新上應(yīng)加大力度； 100—130 平米的主力面積在短期內(nèi)依然是市場(chǎng)的主體，也是消費(fèi)者的首要選擇； 80—100 平米的戶(hù)型面積和兩房戶(hù)型成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，從價(jià)格上漲、總價(jià)變化、購(gòu)房群體年齡層次的轉(zhuǎn)變等都可以說(shuō)明這一問(wèn)題； 完善社區(qū)配套，將社區(qū)內(nèi)休閑配套與社區(qū)外的市政配套相結(jié)合； 景觀設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)匦枨笙噙m應(yīng)，充分考慮水景、綠化與自然風(fēng)光、人文特征的結(jié)合； 產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)慣，大客廳、大臥室以及廚衛(wèi)需求特征； 南北通透、四明設(shè)計(jì)、干濕分離、動(dòng)靜分區(qū)等設(shè)計(jì)理念融入到產(chǎn)品的創(chuàng)新和升級(jí)換代中。目前預(yù)約價(jià)格在 4000㎡左右。 （該預(yù)計(jì)為 2022－2022 年新增房源面積）備注：馬鞍山目前別墅項(xiàng)目在售樓盤(pán)僅 3－5 家，并且銷(xiāo)售情況良好，余量較少。作為房地產(chǎn)業(yè)的先期指標(biāo)，待開(kāi)發(fā)用地和土地購(gòu)置面積的下降，將直接限制我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。資金來(lái)源渠道、結(jié)構(gòu)明顯變化，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行依賴(lài)程度提高。2022 年全市銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)套，較上年增加 萬(wàn)套。從施工情況看，全市安置房、經(jīng)濟(jì)適用房施工面積分別達(dá)到 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米，占住宅施工面積的比重分別為 %和 %。四、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總量占全省第三位。貨幣政策：2022 年４月２８日提高貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)人民銀行決定從2022年８月１５日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備，農(nóng)村信用社（含農(nóng)村合作銀行）存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率；從 8 月 19 日起提高 1 年期貸款基準(zhǔn)利率，從 %到 %，提高 1 年期存款基準(zhǔn)利率，從 %到 %；2022 年 1 月 15 日起，再次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品零售額2022 年一季度，當(dāng)涂縣完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 48829 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。2022 年一季度，當(dāng)涂縣累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 94974 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 37%。 歷史文化文化積淀深厚。長(zhǎng)江黃金水道、皖贛鐵路、205 國(guó)道、314 省道和馬蕪高速公路穿境而過(guò)，縣城 40 公里半徑范圍內(nèi)有兩座機(jī)場(chǎng)即南京祿口機(jī)場(chǎng)和蕪湖灣里機(jī)場(chǎng)，縣城 80 公里半徑范圍內(nèi)有 6 座長(zhǎng)江大橋(其中馬鞍山長(zhǎng)江大橋即將建設(shè))，水、陸、空交通運(yùn)輸十分快捷。當(dāng)涂房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，屬于未曾開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，因此對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的基本情況處于了解但不熟悉的狀況，因此我們有必要對(duì)當(dāng)涂房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展作詳細(xì)而又針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查，以掌握盡可能多的資料，真正傾聽(tīng)市場(chǎng)的聲音，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)制定完善的發(fā)展戰(zhàn)略，并進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目定位，以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功并獲取最大化的利潤(rùn)，達(dá)到雙贏的局面。當(dāng)涂的石臼湖大閘蟹，金腳紅毛，青背白臍，體大肉嫩，黃多油厚，味道鮮美，久負(fù)盛名。當(dāng)涂是歷代文人墨客攬勝抒懷的絕佳之地，唐代大詩(shī)人李白一生七次游歷當(dāng)涂，留下《望天門(mén)山》等千古絕唱，晚年定居當(dāng)涂，終老后葬于當(dāng)涂青山腳下。在城鎮(zhèn)投資中，新建項(xiàng)目投資 51048 萬(wàn)元，改擴(kuò)建和技術(shù)改造 21244 萬(wàn)元。稅收政策：從 2022 年 6 月 1 日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 5 年（含5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。隨著國(guó)家調(diào)控政策的落實(shí)以及泗縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向一個(gè)更高、更專(zhuān)業(yè)的水平發(fā)展，由此推動(dòng)了土地市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲；政府土地供應(yīng)量下降，市場(chǎng)土地供應(yīng)量小幅變化。在全市各種商品房類(lèi)型投資中，住宅投資 25 億元，增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為 %；辦公樓投資額為 億元，增長(zhǎng) ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額為 億元，增長(zhǎng) %；