物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)(存儲版)
【正文】 花園 3號樓一套單元房。 [爭議 ] 李某的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩托車放置在車棚內(nèi)，自己無過錯，無違約行為。本案，房地產(chǎn)公司售房廣告中已經(jīng)明確了小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍包括維護(hù)財產(chǎn)安全的看護(hù)義務(wù)。 2 監(jiān)督距離 “物業(yè)管理 ” 作為無形服務(wù)，評判有一定難度 物業(yè)管理的委托 — 代理過程： ? 初始委托人（多元產(chǎn)權(quán)人） → 業(yè)主委員會 → 物業(yè)企業(yè) → 最終代理人 （直接提供服務(wù)） 距離長，導(dǎo)致監(jiān)督積極性縮小，監(jiān)督力度減弱。 3 在激勵機制方面 ? 物業(yè)管理的幾點不對稱 ： 信息不對稱 組織不對稱 履約考核上的不對稱 使業(yè)主處于相對不利的地位 對管理單位的激勵應(yīng)多借助于： ? 合同談判 （明確要求、標(biāo)準(zhǔn)、費用） 定期評議獎勵 （定性、定量結(jié)合） 4 政府介入方面 通過物業(yè)管理立法，加強對各方的規(guī)范約束；結(jié)合房改推行物業(yè)管理。 2. 可撤銷的民事行為 可撤銷的民事行為 是指行為人對行為內(nèi)容有 重大誤解 或者行為結(jié)果 顯失公平 ，一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機關(guān)予以變更或者撤銷的民事行為。 五 無效的民事行為和可撤銷的民事行為 1. 無效的民事行為 無效的民事行為 是指不具備民事法律行為應(yīng)具備的有效條件，因而不具有法律約束力的民事行為。 首次業(yè)主委員會的召開由物業(yè)公司參與組織，從根本上說也是不合邏輯的。 代理人的工作努力水平?jīng)Q定物業(yè)管理的實際成效。 [分析 ] 物業(yè)管理是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人和使用人的委托，按合同對物業(yè)進(jìn)行有償修繕、維護(hù)和其他相關(guān)的服務(wù)，收取管理費。李某咨詢律師后向房地產(chǎn)公司提出了索賠，房地產(chǎn)公司要求李某等案件偵破后再說。 （一）物業(yè)管理委托代理的含義 代理人（物管公司） 代理關(guān)系主體 被代理人（業(yè)主、業(yè)主委員會） 相對人（專業(yè)公司等） 物業(yè)管理是一種委托代理（通過委托合同實現(xiàn)）。 （ 3） 如果第三人明知無權(quán)代理人無代理權(quán)仍與其行為 ， 造成損失的 ， 行為人與第三人對本人負(fù)連帶責(zé)任 。 （ 2） 代理權(quán)終止后 ， 仍以代理人身份對相對人為代理行為 。 2 復(fù)代理人與被代理人的關(guān)系 3 復(fù)代理人與代理人的關(guān)系 （ 四 ） 無權(quán)代理 1 概念 是指沒有代理權(quán)的人 ， 以他人名義為民事行為的現(xiàn)象 。 代理人應(yīng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)盡善意管理的義務(wù) ， 包括： 為被代理人的利益實施代理的義務(wù)； 親自代理的義務(wù)； 報告義務(wù)； 保密義務(wù) 。主要意義： ? 加強民事主體從事民事活動的能力 ? 有助于降低交易風(fēng)險 三 代理的種類 1. 委托代理 委托代理 是指代理人的代理權(quán)是基于被代理人
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