物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)-預(yù)覽頁
【正文】 1. 委托代理關(guān)系的消滅 依 《 民法通則 》 第 69條規(guī)定，有下列情形之一的，委托代理關(guān)系消滅： （ 1）代理期限屆滿或者代理事務(wù)完成； （ 2）被代理人取消委托或代理人辭去委托； （ 3）代理人死亡或喪失民事行為能力； （ 4）作為被代理人或者代理人的法人終止。 （二） 代理關(guān)系消滅的效果 1. 代理權(quán)終止后，代理人不得再以被代理人名義進行活動，否則就是無權(quán)代理。 ? 合同是產(chǎn)生代理行為的依據(jù)，代理行為是為了實現(xiàn)委托合同的內(nèi)容，需要法律保障。第二天早晨李某上班時，發(fā)現(xiàn)車棚大門被人橇開，自己的摩托車被盜。雙方協(xié)商多次達不成一致意見，李某向法院提出了訴訟。房地產(chǎn)公司應(yīng)當全面履行合同義務(wù)，在小區(qū)內(nèi)必須確保安全，對住戶的財物負有看管義務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當包括對業(yè)主放置在管理區(qū)域內(nèi)合理地點財產(chǎn)的看護，因為委托物業(yè)管理合同包含有保管合同的內(nèi)容。 房地產(chǎn)公司在提供服務(wù)時，由于制度不完備，防范措施不力，疏于管理，沒有盡到應(yīng)盡的責(zé)任，造成李某摩托車被盜，顯然違背了合同約定的義務(wù) ， 合同法第 107條規(guī)定 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任 . 由此可見，房地產(chǎn)公司應(yīng)當賠償李某的摩托車。 （二）有關(guān)管理效益和效率的幾個主要問題： 1 產(chǎn)權(quán)利益 使用效益 包括 經(jīng)營效益（租金、鋪位收益等） 出讓價值 物業(yè)管理中，委托人可能是一個利益共同體，其中有人可能就會有 “ 搭便車 ” 的心理，導(dǎo)致委托人監(jiān)督積極性的下降。 ? 選出的業(yè)主委員會成員應(yīng)有責(zé)任心、公益心、專業(yè)能力、時間精力等。 解決之道： ? 入住一定比例和時間由行政主管部門派人指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘、委托物業(yè)管理企業(yè)，方能保證物業(yè)管理權(quán)的行使不會異位和壟斷。 二 民事法律行為的分類 （ 一 ） 單方法律行為與雙方和多方法律行為 （ 二 ） 有償法律行為與無償法律行為 （ 三 ） 諾成性法律行為與實踐性法律行為 （ 四 ） 要式法律行為與不要式法律行為 （ 五 ） 主法律行為與從法律行為 （ 六 ） 獨立和輔助法律行為 （ 七 ） 有因行為與無因行為 （ 八 ） 生前行為和死因行為 （ 九 ） 物權(quán)和債權(quán)行為 （ 十 ） 財產(chǎn)和身份行為 三 民事法律行為的形式 一、口頭形式； 二、書面形式，包括一般書面形式和特殊書面形式； 三、視聽資料 四、推定形式 五、沉默方式。 《 民法通則 》 規(guī)定下列民事行為無效： （ 1）無民事行為能力人實施的民事行為； （ 2）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的民事行為； （ 3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下所為的民事行為； （ 4）惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的民事行為； （ 5）違反法律或者社會公共利益的民事行為； （ 6）以合法形式掩蓋非法目的的民事行為。
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