物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)(文件)
【正文】 繕、維護(hù)和其他相關(guān)的服務(wù)，收取管理費。）李某與房地產(chǎn)公司之間事實存在著委托物業(yè)管理合同關(guān)系，李某在向房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部支付管理費后，已經(jīng)盡了合同義務(wù)，有理由要求房地產(chǎn)公司履行合同義務(wù)。 代理人的工作努力水平?jīng)Q定物業(yè)管理的實際成效。 ? 正激勵：續(xù)聘（獎勵） 負(fù)激勵：解聘（替代威脅、懲罰） 4 行為能力 要求 : 委托方 、 代理方均應(yīng)具備談判履約能力 。 首次業(yè)主委員會的召開由物業(yè)公司參與組織，從根本上說也是不合邏輯的。 （二）特征： １、民事法律行為是以發(fā)生一定的民事法律后果為目的的行為； ２、以意思表示為要素的表意行為； ３、是一種合法行為。 五 無效的民事行為和可撤銷的民事行為 1. 無效的民事行為 無效的民事行為 是指不具備民事法律行為應(yīng)具備的有效條件，因而不具有法律約束力的民事行為。 被撤銷的民事行為從行為開始起就無效。 2. 可撤銷的民事行為 可撤銷的民事行為 是指行為人對行為內(nèi)容有 重大誤解 或者行為結(jié)果 顯失公平 ，一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷的民事行為。 四 民事法律行為的有效條件 一、實質(zhì)要件： １、行為人必須具有相應(yīng)的行為能力； ２、當(dāng)事人的意思表示真實； ３、不違反法律或社會公共利益。 3 在激勵機(jī)制方面 ? 物業(yè)管理的幾點不對稱 ： 信息不對稱 組織不對稱 履約考核上的不對稱 使業(yè)主處于相對不利的地位 對管理單位的激勵應(yīng)多借助于： ? 合同談判 （明確要求、標(biāo)準(zhǔn)、費用） 定期評議獎勵 （定性、定量結(jié)合） 4 政府介入方面 通過物業(yè)管理立法，加強(qiáng)對各方的規(guī)范約束；結(jié)合房改推行物業(yè)管理。 物業(yè)管理單位應(yīng)有權(quán)制止一些不當(dāng)行為（包括業(yè)主的不當(dāng)行為） （三）物業(yè)管理委托 —— 代理問題的解決 1 業(yè)主權(quán)力方面 派生出 ? 物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ——— → 物業(yè)管理權(quán) 業(yè)主總體的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主代表（通過選舉產(chǎn)生）行使，給予適當(dāng)報酬。 2 監(jiān)督距離 “物業(yè)管理 ” 作為無形服務(wù)，評判有一定難度 物業(yè)管理的委托 — 代理過程： ? 初始委托人（多元產(chǎn)權(quán)人） → 業(yè)主委員會 → 物業(yè)企業(yè) → 最終代理人 （直接提供服務(wù)） 距離長，導(dǎo)致監(jiān)督積極性縮小，監(jiān)督力度減弱。房地產(chǎn)公司以應(yīng)由盜竊人賠償李某損失為借口來推卸自身責(zé)任是毫無道理的。本案，房地產(chǎn)公司售房廣告中已經(jīng)明確了小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍包括維護(hù)財產(chǎn)安全的看護(hù)義務(wù)。由于被告物業(yè)管理制度不完善，門衛(wèi)防范不力，履行合同義務(wù)不當(dāng)，由此造成車棚大門被撬，原告摩托車丟失，被告方應(yīng)當(dāng)賠償因其違約而給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。 [爭議 ] 李某的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩
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