物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)-免費(fèi)閱讀
【正文】 《 民法通則 》 規(guī)定下列民事行為無(wú)效： （ 1）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的民事行為； （ 2）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的民事行為； （ 3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的民事行為； （ 4）惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為； （ 5）違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為； （ 6）以合法形式掩蓋非法目的的民事行為。 解決之道： ? 入住一定比例和時(shí)間由行政主管部門(mén)派人指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選聘、委托物業(yè)管理企業(yè)，方能保證物業(yè)管理權(quán)的行使不會(huì)異位和壟斷。 （二）有關(guān)管理效益和效率的幾個(gè)主要問(wèn)題： 1 產(chǎn)權(quán)利益 使用效益 包括 經(jīng)營(yíng)效益（租金、鋪位收益等） 出讓價(jià)值 物業(yè)管理中，委托人可能是一個(gè)利益共同體，其中有人可能就會(huì)有 “ 搭便車(chē) ” 的心理，導(dǎo)致委托人監(jiān)督積極性的下降。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當(dāng)包括對(duì)業(yè)主放置在管理區(qū)域內(nèi)合理地點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的看護(hù)，因?yàn)槲形飿I(yè)管理合同包含有保管合同的內(nèi)容。雙方協(xié)商多次達(dá)不成一致意見(jiàn)，李某向法院提出了訴訟。 ? 合同是產(chǎn)生代理行為的依據(jù)，代理行為是為了實(shí)現(xiàn)委托合同的內(nèi)容，需要法律保障。 五 代理關(guān)系的消滅 （一）代理關(guān)系消滅的原因 1. 委托代理關(guān)系的消滅 依 《 民法通則 》 第 69條規(guī)定，有下列情形之一的，委托代理關(guān)系消滅： （ 1）代理期限屆滿(mǎn)或者代理事務(wù)完成； （ 2）被代理人取消委托或代理人辭去委托； （ 3）代理人死亡或喪失民事行為能力； （ 4）作為被代理人或者代理人的法人終止。 （ 3） 超越代理權(quán)范圍 。其特征為 : (1) 行為人所實(shí)施的民事行為 ， 符合代理行為的表面特征 ， 類(lèi)似于代理 。 （ 二 ） 代理權(quán)的限制 1 自己代理的禁止 指代理人在代理權(quán)限內(nèi)與自己為法律行為 。 2. 法定代理 法定代理 是指由法律根據(jù)一定的社會(huì)關(guān)系而直接規(guī)定的代理。 在近代法雖然依據(jù) “ 天賦人權(quán) ” 、 “ 人人生而平等 ” 的思想，賦予一切自然人以民事權(quán)利能力，但無(wú)行為能力或限制行為能力者，卻不能自為之。 （二）代理制度的產(chǎn)生 民事法律行為或民法意思自治的要求：行為人的意思真實(shí)，行為人對(duì)自己的意思負(fù)責(zé)。 3. 指定代理 指定代理 是指根據(jù)人民法院或者其他單位的指定行使代理權(quán)的代理。 2 雙方代理的禁止 指一個(gè)代理人同時(shí)代理雙方當(dāng)事人為法律行為的情況 。 通常表為 :行為人以他人名義為意思表示 ， 同第三人進(jìn)行民事行為 。 3 無(wú)權(quán)代理的效力 無(wú)權(quán)代理行為本人不予追認(rèn)的，不能依代理制度對(duì)本人發(fā)生代理行為的效力。 值得注意的是，作為被代理人的自然人死亡的，其委托代理是否消滅，民法通則未作規(guī)定。 六 物業(yè)管理的委托 —— 代理問(wèn)題 [案情 ] 李某 1999年 11月購(gòu)買(mǎi)了金港房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的香港
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