【正文】 天后甲又將同一房屋以 5萬(wàn)元價(jià)格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對(duì)新加蓋的房屋有何權(quán)利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否 同時(shí)抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當(dāng)將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時(shí)抵押。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對(duì)抗新的買受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。這顯然是不合理的，同時(shí)也違背合同的自愿原則。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是登記機(jī)關(guān)向公眾征詢房屋產(chǎn)權(quán)異議的方式 。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。 B 3 個(gè)月 26. 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,在哪種情況下 ,國(guó)有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣、招標(biāo)方式 ( B)B 土地用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅 ,具有拍賣、招標(biāo)條件的 27. 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須具備注冊(cè)資本為（ B） B100 28. 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 46 條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 只能采取的方式是（ B ） B 拍賣 29. 根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，行使征用土地的審批權(quán)的政府機(jī)關(guān)至少應(yīng)是 [D] D 省級(jí)人民政府 30. 根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的總和最高不得超過(guò)該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ D） D30 倍 31. 根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定的法定生效要件是（ C） C辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記 32. 工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為（ B） B 40年 33. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)當(dāng)是（ 市縣（ 區(qū)）人民政府土地管理部門 ） 34. 劃撥土地使用權(quán)，在符合法定條件的情況下可以轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，該土地使用者有可能是（ C） C國(guó)有獨(dú)資企業(yè) 35. 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 1997年 7月 1日以出讓方式獲得某市一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，使用權(quán)期限為 40 年。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪些建設(shè)用地項(xiàng)目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（ 南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設(shè)用地 ） 、抵押、出租時(shí)，應(yīng)遵循的原則是（ C）C 房隨地走或地隨房走 ，其使用年限為（ B） B土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使年限后的剩余年限 ，在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，該土地使用權(quán)應(yīng)由（ B） B辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓人取得 55. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最基本的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是（ B ） A 針對(duì)性物業(yè)管理 B日常性物業(yè)管理 C 委托性的特約服務(wù) D 行政性管理 （ B） B 常規(guī)性公共服務(wù) （ A） A業(yè)主 （ C） C業(yè)主大會(huì) （ C） C業(yè)主 （ D） D行政性的 （ C） C業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn) （ D） D 管理和被管理關(guān)系 63. 物業(yè)管理最基本，最經(jīng)常的內(nèi)容是（ A） A日常綜合服務(wù)與管理 64. 下列不導(dǎo)致土地使用權(quán)終止的情形有（ B） B因地震而導(dǎo)致地面建筑物倒塌 65. 下列不屬 于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的是（ B） B房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè) 66. 下列不屬于業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利的是（ A） A通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的章程 67. 下列不屬于業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的是（ D） D通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)的章程 68. 下列房產(chǎn)抵押合同中，屬于有效合同的是（ C） C甲將自己合法所有的房產(chǎn)抵押給乙，并辦理了抵押登記 69. 下列哪些形式不屬于房地產(chǎn)交易形式（ D） D繼承 70. 下列以業(yè)主委員會(huì)作為常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ A）A 業(yè)主大會(huì) 71. 下列制定房地產(chǎn)法規(guī)的有權(quán)主體是（ C） C 國(guó)務(wù)院 72. 下面是對(duì)土地使用權(quán)出讓合同所作的表 述 ,不符合法律規(guī)定的一項(xiàng)是 ( A)A土地使用權(quán)出讓 ,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書(shū)面出讓合同 73. 現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（ C） C 4 倍 — 6倍 74. 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ C） C6 倍 — 10 倍 75. 新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在（ A） A50 平方米以內(nèi) B60 平方米以內(nèi) C70 平方米以內(nèi) D80 平方米以內(nèi) 76. 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是（ D）會(huì) D業(yè)主委員會(huì) 77. 業(yè)主委員會(huì)每屆任期為（ B） 78. 業(yè)主委員會(huì)聘任下列哪個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)（ B） B執(zhí)行秘書(shū) 79. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農(nóng)田的要由哪個(gè)部門批準(zhǔn)（ D） D國(guó)務(wù)院 80. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地?zé)o須國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D荒地 50 公頃 81. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地須國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)（ D） D蔬菜生產(chǎn)基地 10 公頃 82. 依房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)，小區(qū)開(kāi)發(fā)和（ A） A成片開(kāi)發(fā) 83. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，未動(dòng)工建設(shè)超過(guò)法定 期限的，應(yīng)按規(guī)定繳納閑置費(fèi)，該法定期限為（ B） B 1 年以上 84. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，超過(guò)兩年未使用的（ D）Ｄ經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán) 85. 以下不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的是（ D） D房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 86. 以下不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要特征的是（ A） A建設(shè)周期短 87. 以下不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記功能的是（ B） B收益 88. 以下不屬于國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的是（ D） D劃撥 89. 以下不屬于農(nóng)民集體土地范圍的是（ A） A城市市區(qū)土 90. 以下不屬于物業(yè)管理的 基本環(huán)節(jié)的是（ D） D物業(yè)管理整頓接管階段 91. 以下不屬于現(xiàn)代化物業(yè)管理特點(diǎn)的是（ B） B行政化 92. 以下房產(chǎn)可以抵押的是（ B） B未列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 93. 以下關(guān)系中屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（ D） D 房屋租賃 94. 以下哪些程序不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立必備程序（ C） C公證 95. 以下屬于房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己房屋進(jìn)行事實(shí)上處分的是（ C） C拆除 96. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽定租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)（ B）B 備案 多選題 97. 《城市房地產(chǎn)管理 法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。有 關(guān)本案中房地產(chǎn)抵押借款合同的下列說(shuō)法哪些是正確的？（ ABCD） A甲公司不履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)將流光大廈單獨(dú)拍賣，并由所得價(jià)款優(yōu)先受償 B甲公司在流光大廈的土地上新建的溢彩樓不是抵押財(cái)產(chǎn) C 甲公司不按期還款時(shí)，銀行可以將流光大廈和溢彩樓一同拍賣，但只能由流光大廈拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 D 溢彩樓是在建工程，依照法律規(guī)定，不得設(shè)置抵押，也不得拍賣轉(zhuǎn)讓。五十年后 ,該幅國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請(qǐng)選出符合法律規(guī)定的項(xiàng) (ABCD ) A該公司可以在第 49 年申請(qǐng)續(xù)期 ,經(jīng)批準(zhǔn)并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國(guó)有土地使用權(quán) B 國(guó)家可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償 C使用期限屆滿 ,即使該公司申請(qǐng)續(xù)期 ,國(guó)家也可以根據(jù)社會(huì)公共利益的需要無(wú)償收回該幅國(guó)有土地使用權(quán) D使用期限屆滿 ,該公司未申請(qǐng)續(xù)期 ,其獲得的土地使用權(quán)終止 ,由國(guó)家無(wú)償收回 人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為 50年。2021 年 ,甲又將該房屋賣給丙，并辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款。公司欲改變?cè)摲恋氐挠猛?,為此 ,它必須 (D )D取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿 ,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的 ,應(yīng)當(dāng)至遲于 (C )申請(qǐng)續(xù)期。 8. 超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以（ C） C征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi) 9. 承租人不按時(shí)交納租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納租金累計(jì)達(dá)到（ C） A 1個(gè)月 B 3 個(gè)月 C 6 個(gè)月 D 12 個(gè)月 10. 從立法實(shí)踐來(lái)看， 我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為（ C）C 成立要件主義 11. 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)（ D ）它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。國(guó)家對(duì)土地增值額按四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。房產(chǎn)機(jī)關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。其實(shí)，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理公司的不滿由來(lái)已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好 的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理。 B 如果租賃在先、抵押在后。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。③因抵押協(xié)議無(wú)效，乙不能處分該抵押物，也沒(méi)有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬(wàn)元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。 十二、張某與周某是同事，張某長(zhǎng)期借住周某一套住房居住，后張某購(gòu)得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書(shū)面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買給丙。乙與被告的合同繼續(xù)履行。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。 十、原告：某單位甲 (簡(jiǎn)稱甲 )；原告：某單位乙 (簡(jiǎn)稱乙 )。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 問(wèn)題：①該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？②縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用 權(quán)？ 答：①該土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。 問(wèn)題：①甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，因?yàn)?，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成投資開(kāi)發(fā)總額25%以上。 2021年 10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。 五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場(chǎng)職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)。③本案中，村委會(huì)因過(guò)失將款項(xiàng)發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當(dāng)?shù)美保瑥埰鹩袡?quán)要求其返還。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對(duì)王某因此造成的損失負(fù)賠償責(zé)任。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買房時(shí)三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時(shí)未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法院在調(diào)解過(guò)程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅(jiān)持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認(rèn)劉某與張某的買賣關(guān)系。 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理？ 是指房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律和國(guó)家的政策法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動(dòng)。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？ 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不 履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。 法律對(duì)預(yù)售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實(shí)行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項(xiàng)?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則 ：（ 1）符合城市規(guī)劃的原則（ 2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（ 3）鼓勵(lì)和扶持建設(shè)居民住宅的原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) ：（ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng)（ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大（ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周