【正文】 天后甲又將同一房屋以 5萬元價格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對新加蓋的房屋有何權(quán)利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否 同時抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。⑤房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時，土地上有房屋等建筑物存在的應(yīng)當將土地上的建筑物連同土地使用權(quán)同時抵押。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”，租賃關(guān)系可以對抗新的買受人，抵押權(quán)的行使不影響租賃關(guān)系的存在。這顯然是不合理的，同時也違背合同的自愿原則。房地產(chǎn)權(quán)屬登記公告是登記機關(guān)向公眾征詢房屋產(chǎn)權(quán)異議的方式 。 C作為房地產(chǎn)的受讓人，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)繳納契稅。 B 3 個月 26. 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定 ,在哪種情況下 ,國有土地使用權(quán)的出讓必須采取拍賣、招標方式 ( B)B 土地用于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅 ,具有拍賣、招標條件的 27. 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備注冊資本為（ B） B100 28. 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 46 條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 只能采取的方式是（ B ） B 拍賣 29. 根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，行使征用土地的審批權(quán)的政府機關(guān)至少應(yīng)是 [D] D 省級人民政府 30. 根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補償費和安置補償費的總和最高不得超過該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ D） D30 倍 31. 根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利設(shè)定的法定生效要件是（ C） C辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記 32. 工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓的最高年限為（ B） B 40年 33. 國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)當是（ 市縣（ 區(qū)）人民政府土地管理部門 ） 34. 劃撥土地使用權(quán)，在符合法定條件的情況下可以轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，該土地使用者有可能是（ C） C國有獨資企業(yè) 35. 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1997年 7月 1日以出讓方式獲得某市一塊國有土地的使用權(quán)，使用權(quán)期限為 40 年。依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，下列哪些建設(shè)用地項目不能取得劃撥土地使用權(quán)？（ 南湖別墅區(qū)通往南山鎮(zhèn)的道路建設(shè)用地 ） 、抵押、出租時，應(yīng)遵循的原則是（ C）C 房隨地走或地隨房走 ，其使用年限為（ B） B土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使年限后的剩余年限 ，在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，該土地使用權(quán)應(yīng)由（ B） B辦理土地使用權(quán)變更登記的受讓人取得 55. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最基本的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是（ B ） A 針對性物業(yè)管理 B日常性物業(yè)管理 C 委托性的特約服務(wù) D 行政性管理 （ B） B 常規(guī)性公共服務(wù) （ A） A業(yè)主 （ C） C業(yè)主大會 （ C） C業(yè)主 （ D） D行政性的 （ C） C業(yè)主大會批準 （ D） D 管理和被管理關(guān)系 63. 物業(yè)管理最基本，最經(jīng)常的內(nèi)容是（ A） A日常綜合服務(wù)與管理 64. 下列不導(dǎo)致土地使用權(quán)終止的情形有（ B） B因地震而導(dǎo)致地面建筑物倒塌 65. 下列不屬 于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的是（ B） B房地產(chǎn)兼營企業(yè) 66. 下列不屬于業(yè)主委員會的權(quán)利的是（ A） A通過業(yè)主委員會的章程 67. 下列不屬于業(yè)主委員會權(quán)利的是（ D） D通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會的章程 68. 下列房產(chǎn)抵押合同中，屬于有效合同的是（ C） C甲將自己合法所有的房產(chǎn)抵押給乙，并辦理了抵押登記 69. 下列哪些形式不屬于房地產(chǎn)交易形式（ D） D繼承 70. 下列以業(yè)主委員會作為常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)是（ A）A 業(yè)主大會 71. 下列制定房地產(chǎn)法規(guī)的有權(quán)主體是（ C） C 國務(wù)院 72. 下面是對土地使用權(quán)出讓合同所作的表 述 ,不符合法律規(guī)定的一項是 ( A)A土地使用權(quán)出讓 ,應(yīng)當由市、縣人民政府與土地使用者簽訂書面出讓合同 73. 現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，征用耕地的安置補償費為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的（ C） C 4 倍 — 6倍 74. 現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，征用耕地的土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（ C） C6 倍 — 10 倍 75. 新建廉租住房，應(yīng)當將單套的建筑面積控制在（ A） A50 平方米以內(nèi) B60 平方米以內(nèi) C70 平方米以內(nèi) D80 平方米以內(nèi) 76. 業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)是（ D）會 D業(yè)主委員會 77. 業(yè)主委員會每屆任期為（ B） 78. 業(yè)主委員會聘任下列哪個機構(gòu)負責處理本會日常事務(wù)（ B） B執(zhí)行秘書 79. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用基本農(nóng)田的要由哪個部門批準（ D） D國務(wù)院 80. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地無須國務(wù)院批準（ D） D荒地 50 公頃 81. 依《土地管理法》的規(guī)定，征用以下哪些土地須國務(wù)院批準（ D） D蔬菜生產(chǎn)基地 10 公頃 82. 依房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不同，房地產(chǎn)開發(fā)可以分為單項開發(fā)，小區(qū)開發(fā)和（ A） A成片開發(fā) 83. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，未動工建設(shè)超過法定 期限的，應(yīng)按規(guī)定繳納閑置費，該法定期限為（ B） B 1 年以上 84. 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的，超過兩年未使用的（ D）Ｄ經(jīng)原批準機構(gòu)批準，由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權(quán) 85. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的是（ D） D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 86. 以下不屬于房地產(chǎn)開發(fā)主要特征的是（ A） A建設(shè)周期短 87. 以下不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記功能的是（ B） B收益 88. 以下不屬于國有土地使用權(quán)有償出讓的是（ D） D劃撥 89. 以下不屬于農(nóng)民集體土地范圍的是（ A） A城市市區(qū)土 90. 以下不屬于物業(yè)管理的 基本環(huán)節(jié)的是（ D） D物業(yè)管理整頓接管階段 91. 以下不屬于現(xiàn)代化物業(yè)管理特點的是（ B） B行政化 92. 以下房產(chǎn)可以抵押的是（ B） B未列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 93. 以下關(guān)系中屬于民事性質(zhì)房地產(chǎn)關(guān)系的是（ D） D 房屋租賃 94. 以下哪些程序不屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立必備程序（ C） C公證 95. 以下屬于房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己房屋進行事實上處分的是（ C） C拆除 96. 租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽定租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，并報房屋所在地房管機關(guān)（ B）B 備案 多選題 97. 《城市房地產(chǎn)管理 法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。有 關(guān)本案中房地產(chǎn)抵押借款合同的下列說法哪些是正確的？（ ABCD） A甲公司不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)將流光大廈單獨拍賣，并由所得價款優(yōu)先受償 B甲公司在流光大廈的土地上新建的溢彩樓不是抵押財產(chǎn) C 甲公司不按期還款時，銀行可以將流光大廈和溢彩樓一同拍賣，但只能由流光大廈拍賣所得的價款優(yōu)先受償 D 溢彩樓是在建工程，依照法律規(guī)定，不得設(shè)置抵押，也不得拍賣轉(zhuǎn)讓。五十年后 ,該幅國有土地使用權(quán)應(yīng)如何處理 ,請選出符合法律規(guī)定的項 (ABCD ) A該公司可以在第 49 年申請續(xù)期 ,經(jīng)批準并且重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,支付土地使用權(quán)出讓金后 ,重新取得該國有土地使用權(quán) B 國家可以根據(jù)社會公共利益的需要 ,依法律 ,程序提前收回該幅土地使用權(quán) ,但應(yīng)給予相應(yīng)補償 C使用期限屆滿 ,即使該公司申請續(xù)期 ,國家也可以根據(jù)社會公共利益的需要無償收回該幅國有土地使用權(quán) D使用期限屆滿 ,該公司未申請續(xù)期 ,其獲得的土地使用權(quán)終止 ,由國家無償收回 人民政府土地管理部門以拍賣方式將位于城區(qū)一幅 200 公頃的土地出讓給佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司，佳豐房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該幅土地的使用權(quán)，使用年限為 50年。2021 年 ,甲又將該房屋賣給丙，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。雙方辦理抵押手續(xù)后，銀行發(fā)放了貸款。公司欲改變該幅土地的用途 ,為此 ,它必須 (D )D取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意 ,重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金 國有土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿 ,土地使用者需要繼續(xù)使用該幅土地的 ,應(yīng)當至遲于 (C )申請續(xù)期。 8. 超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以（ C） C征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費 9. 承租人不按時交納租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，其法定條件是承租人不交納租金累計達到（ C） A 1個月 B 3 個月 C 6 個月 D 12 個月 10. 從立法實踐來看， 我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力為（ C）C 成立要件主義 11. 抵押的房地產(chǎn)的價值應(yīng)（ D ）它所擔保的債權(quán)數(shù)額。國家對土地增值額按四級超額累進稅率計征土地增值稅。房產(chǎn)機關(guān)在初審后，發(fā)出了房產(chǎn)權(quán)屬登記公告。其實，小區(qū)居民對物業(yè)管理公司的不滿由來已久，所以大家想這次干脆換掉這家物業(yè)公司，重新選擇一家服務(wù)好 的物業(yè)公司來進行物業(yè)管理。 B 如果租賃在先、抵押在后。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。③因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。 十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。甲認為丙提出的價格較合理，決定將房屋買給丙。乙與被告的合同繼續(xù)履行。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。 十、原告：某單位甲 (簡稱甲 )；原告：某單位乙 (簡稱乙 )。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。 問題：①該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？②縣級人民政府批準工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用 權(quán)？ 答：①該土地使用權(quán)出讓合同無效。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因為，以出讓方式獲得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。 2021年 10月，批準用地的文件下達，某公司如數(shù)繳納了征地費用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。 五、張云系某縣甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強。③本案中，村委會因過失將款項發(fā)給原承包人王軍，王軍應(yīng)屬“不當?shù)美?，張起有?quán)要求其返還。如果王某同意返還該房產(chǎn)，被告應(yīng)對王某因此造成的損失負賠償責任。法院查明：二原告與被告系同母異父關(guān)系，買房時三人均未成年，產(chǎn)權(quán)原為二原告生父及被告生母夫妻共有，原產(chǎn)權(quán)人去世時未留遺囑，房產(chǎn)為原、被告三人共同繼承。本案中，王某繼承趙某的遺產(chǎn)成為房屋共有人，具有優(yōu)先購買權(quán)。法院在調(diào)解過程中，將有關(guān)情況告訴了王某，而王某仍堅持按產(chǎn)權(quán)證繼承全部房屋，不承認劉某與張某的買賣關(guān)系。 什么是房地產(chǎn)市場管理？ 是指房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。 房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系是什么？ 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件： 債務(wù)履行期限屆滿，抵 押權(quán)人的債權(quán)未受清償。 房地產(chǎn)抵押： 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔保的行為，債務(wù)人不 履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。 法律對預(yù)售商品房的 管理規(guī)定： （ 1）商品房預(yù)售實行許可制度（ 2）商品房預(yù)售合同實行登記備案制度（ 3）商品房預(yù)售所得款項?？顚Ｓ? 房屋租賃 ：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ：（ 1）符合城市規(guī)劃的原則（ 2）堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一原則（ 3）鼓勵和扶持建設(shè)居民住宅的原則 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 ：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)投資大（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)周