【正文】 程 維 修 工程報修 受理用戶室內(nèi)設(shè)施工程報修 一經(jīng)受理 3 分鐘內(nèi)出工程單報修； 15 分鐘內(nèi)電話回復(fù)用戶 開通電話 將電話信號放至用戶單元外線遷入或開通專線電話 （ 1）接開通單后 1 時內(nèi)完成（ 2）收到開通單且 26 電信局將信號放入小區(qū)內(nèi) 1 小時完成 室內(nèi)通訊設(shè)備布置 配合用戶布置室內(nèi)通訊設(shè)備 15 分鐘內(nèi)到達 排除電訊故障 為用戶維修電話無電流、無響鈴等電訊故障 30 分鐘內(nèi)到達 工程咨詢服務(wù) 到達現(xiàn)場受理用戶對有關(guān)室內(nèi)或大廈內(nèi)工程方面的咨詢 15 分鐘內(nèi)到達，當場解答 通訊線路故障 小區(qū)內(nèi)部線路或設(shè)備問題電信局設(shè)備問題 （ 1） 1 個工作日內(nèi)解決（ 2）與電信局聯(lián)系，當天內(nèi)答復(fù) 電子門鎖故障 處理用戶大門外電子門鎖故障 15 分鐘內(nèi)到達，簡單故障當場解決；重大故障不能修復(fù)者，當場解釋原因 公共電視故障 處理電視信號受到干擾或因其他原因接收不到電視：一般故障特殊情況 20 分鐘內(nèi)到達當場解決向用戶解釋原因及預(yù)計修復(fù)期限 用戶其他弱電設(shè)備故障 解決用戶其他弱電設(shè)備故障 接報后勤部 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場解決；因故不能解決的說明原因 用戶室內(nèi)二次裝修審批 只作簡單的間隔，不涉及樓棟中央系統(tǒng)的修改涉及大廈中央空調(diào)、消防系統(tǒng)等的修改 資金齊全， 2 個工作日內(nèi)批復(fù) 資料齊全， 3 個工作日內(nèi)批復(fù)整層客戶， 5 個工作日內(nèi)批復(fù) 表 5 項 目 內(nèi) 容 處理時間 用戶申請裝修驗收 發(fā)現(xiàn)問題：解釋清楚、發(fā)整改通知 按預(yù)約時間到達； 1小時內(nèi)完成 27 驗收通過：填寫驗收合格文件、交財務(wù)部辦理退裝修保證金 2 個工作日內(nèi)完成 用戶室內(nèi)跳閘 為用戶重新復(fù)位（不包查線） 15 分鐘內(nèi)到達 更換光管、啟輝器 按用戶要求更換損壞的光管、啟輝器 30 分鐘內(nèi)到達； 15 分鐘內(nèi)完成 更換鎮(zhèn)壓流器、光管腳 按用戶要求更換損壞的鎮(zhèn)流器、光管腳 30 分鐘內(nèi)到達； 25 分 鐘內(nèi)完成 更換開關(guān)、插座 按用戶要求更換損壞的開關(guān)、插座 30 分鐘內(nèi)到達； 30 分鐘內(nèi)完成 更換石英燈 按用戶要求更換損壞的石英燈（含鎮(zhèn)流器） 30 分鐘內(nèi)到達； 30 分鐘內(nèi)完成 加裝光管盤 按用戶要求加裝光管盤 30 分鐘內(nèi)到達； 1 小時內(nèi)完成 加裝電源插座 按用戶要求加裝電源插座 30 分鐘內(nèi)到達 維修玻璃門 維修玻璃門因下墜、松脫等造成的故障 30 分鐘內(nèi)到達； 1 小時內(nèi)完成 維修安裝球鎖、抽屜鎖 為用戶維修或加裝球鎖、抽屜鎖 30 分鐘內(nèi)到達； 1 小時，內(nèi)完成 房間天花 按用戶要求更換房間天花維修用戶房間 天花下墜 1 小時內(nèi)到達； 15 分鐘內(nèi)完成 30 分鐘內(nèi)到達；1 小時內(nèi)完成 增改噴淋頭 按用戶要求增改室內(nèi)噴淋頭 約定時間后 3 個工作日內(nèi)完成 空調(diào)漏水 按用戶要求維修室內(nèi)空調(diào)漏水（接水盤堵塞） 15 分鐘內(nèi)到達； 1。 用戶如對交款通知單所列金額有異議，可在交款期的前五天與物業(yè)管理公司聯(lián)系，但不可借故拖延付款。 物業(yè)管理員和各相關(guān)部門負責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。在每月 30 日前電腦打印出《交款通知書》，然后客戶服務(wù)部以電話通知、人工派送、郵寄等方式將全部《交款通知書》及時傳遞給客戶。超過三次后，用戶仍未繳納管理費用時，則物業(yè)管理 公司有權(quán)采取有效的強制措施對拖欠用戶進行處理。 物業(yè)部主任負責(zé)組織安排入伙工作。在手冊稱呼和意見征詢等場合以 “ 用戶 ” 進行稱呼。 4）物業(yè)管理公司對入住辦公環(huán)境的布置： ① 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花藍、盆景，給人以隆重、喜慶的氣氛 ② 張貼醒目的 “ 辦理入住手續(xù)流程圖 ” ，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到 “ 一條龍服務(wù) ” ，各窗口標識清楚，一目了然； ③ 管理人員著裝整潔，精神飽滿； 客戶服務(wù)部依據(jù)物業(yè)管理公司議定的入伙時間，提前向業(yè)主發(fā)出入伙通知。 34 4）業(yè)主身份證及復(fù)印件， 1 寸近期免冠彩照兩張； （為了方便業(yè)主，物業(yè)可做有償服務(wù)，復(fù)印快照等） 5）業(yè)主委托書 (委托他人辦理時需帶 )、被委托人身份證及復(fù)印件；法人授權(quán)委托書、營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件 (公司購房時需提供 ) 。 2）驗樓時發(fā)現(xiàn)的問題詳細記錄在《房屋交接驗收表》，由業(yè)主或委托人、物 業(yè)公司工作人員在表上簽字確認。若裝修工程中有預(yù)埋線管、天花吊頂（尤其是木質(zhì)吊頂）、木質(zhì)裝修量大等均需在申請初驗前進行隱蔽工程驗收。對于驗收存在的問題，用戶和承辦商 必須在二個星期內(nèi)整改完畢。 聲明 本規(guī)定內(nèi)容主旨在于為用戶裝修提供指導(dǎo)性及一般性資料，盡管所有資料 組合都經(jīng)過周密安排，但管理處須作如下聲明： 所有服務(wù)報價金額，應(yīng)以最后對客戶確定的金額為準。我司利用其雄厚的管理實力，在 物業(yè)行業(yè)具有多年經(jīng)驗 管理人員的指導(dǎo)下，并擬在管理、理念、機制上大膽創(chuàng)新，建立 的企業(yè)文化，創(chuàng)立具有自身特色的物業(yè)管理品牌。 （一）前期的業(yè)戶服務(wù)措施 1） 方便業(yè)戶入住所采取的措施 設(shè)立業(yè)戶收樓入伙接待小組，合理安排相關(guān)程序，爭取業(yè)戶收樓入伙程序 30分鐘內(nèi)完成。 利用品牌裝飾公司技術(shù)力量，針對 金江名都 各種戶型，業(yè)戶的愛好以及經(jīng)濟承受 程度，精心設(shè)計各種裝修方案，向業(yè)戶提供免費的裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)；展示價廉質(zhì)優(yōu)、專業(yè)規(guī)范的裝飾施工單位，協(xié)助業(yè)戶跟進家居裝飾保修期間的保修項目。將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置和周過的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合 物業(yè)開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗， 充分考慮 金江名都 業(yè)戶生活的每一細節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項目，切實提高業(yè)戶的生活質(zhì)量。 我們目標定位是：在 物業(yè) 管理期內(nèi)，使 金江名都 環(huán)境、安全保障、文化氛圍、智能管理、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等方面形成高層住宅物業(yè)的典范，樹立起名牌物業(yè)形象，并通過高效、規(guī)范、專業(yè)的 管理人員 指導(dǎo)提升 限公司的物業(yè)管理品牌形象，使物業(yè)管理成為 金江名都 租售的核心賣點之一。 有關(guān)保險 由于各用戶有其聘用的裝修公司為其提供裝修服務(wù)期間，要對裝修人員的作業(yè)行為負有完全責(zé)任，因此，為充分保障裝修人員的自身利益，以應(yīng)付所雇用公司人員因意外疏忽所造成公共傷害及對管理處的賠償責(zé)任。 3 裝修驗收程序 裝修戶在施工完成后需驗收，用戶和承辦商負責(zé)人必須至少提前一天向客戶服務(wù)部提出申請。 將申請表、協(xié)議書交相關(guān)單位或物業(yè)管理部辦理。 繳費 由工作人員指引業(yè)主到物業(yè)公司財務(wù)部門繳納入住費用，并簽署管理費用銀行托收協(xié)議。 6）辦完租賃手續(xù)后，客戶管理員應(yīng)及時收集、整理租戶資料，并及時登記。 入伙時的環(huán)境布置：涉及服務(wù)標識牌的按 VI 設(shè)計辦理： 1) 入口處掛 “ 歡迎您喬遷 ” 橫幅和插彩旗，營造熱烈的氣氛； 2) 樹立指路牌，由入口處到物業(yè)管理處或至辦理入住的現(xiàn)場。 2）業(yè)主定義：指物業(yè)所有權(quán)人。 2 適用范圍適用于用戶入伙的管理工作。 3） 若用戶仍不繳納時，則財務(wù)部對催繳名單進行統(tǒng)計確認后交客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部書面報告公司，由公司采取有效措施進行處理。 由管理處前臺將每月的《維修單》的第三聯(lián)進行整理后在每月 25 日 左右一同交給財務(wù)部。 物業(yè)部主任負責(zé)管理費用催繳工作的過程實施和控制。 如在交款期內(nèi)未收到用戶的付款，物業(yè)管理公司將發(fā)出有效期為三十天的催繳通知，如到第二個交繳費時間，還未見用戶繳款，物業(yè)管理公司將采取有效的措施來催促用戶 繳款。 3 個工作日內(nèi)完成 用戶遷出 (小區(qū) )大廈 辦理用戶填寫搬離資料。交通指揮崗熟悉所有停放在 金江名都 的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。 22 二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及 金江名都 的清潔度， 綜合小區(qū)以實際所需投放垃圾桶，這樣可以保證垃圾合理裝需量，無垃圾外露現(xiàn)象， 保潔員每天 配合 環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運出小區(qū)。 一、日常維護： 1. 對業(yè)主房屋的管理：每月進行定期檢查并記錄。 2按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。 人員編制和基本工資標準：見表（ 01） 人員編制和基本工資標準表（ 01） 序 號 項目 人數(shù)（人） 工資標準（元 /月） 總額（元 /月） 備注 一 管理人員 6 1 經(jīng)理 1 2 綜合辦公室主任 1 3 財務(wù)員 1 4 維修主管 1 5 保安主管 1 6 保潔主管 1 二 普通員工 57 1 物業(yè)管理員 3 10 2 文員 1 3 維修員 3 4 保安員 28 5 綠化員 2 6 保潔員 18 7 食堂 2 三 合計 63 費用測算 管理 \服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表 (02) 工資福利費測算表 (02) 序號 項 目 金額（元 /月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 一 基本工資 / 二 福利費 注 (1) 暫按 15%測算 三 服裝費 注 (2) 四 合計 / 綠化管理費： 小區(qū)綠化面積為 M2, 綠化管理費測算見表（ 03） 綠化管理測算表（ 03） 序號 項 目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 備注 1 綠化工具費 2 勞保用品費 3 綠化用水費 / 4 農(nóng)藥化肥費 5 景觀再造費 6 合 計 11 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（ 04） 序號 項目 測算依據(jù) 金額（元 /月） 測算結(jié)果（元 /月 .M2） 1 工具購置費 2 勞保用品費 3 化糞池清掏費 / / 4 垃圾外運費 5 環(huán)境消殺 / / 6 合計 / 注 (1):化糞池清掏費全年共計約為：元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。 B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔全部修理費用及連帶責(zé)任。 8 B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。方式 有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修 等。 在智能化管理上加強各方面工作 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 jt 這個溫暖大家庭的幸福。 貫穿于物業(yè)管理之中。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒 、滅鼠、滅蟲。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別 不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 房屋建筑的維護管理實行 “ 管養(yǎng)合一 ” 主要落實在以下幾個方面： A、工作的 主動性 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。 針對 慶陽金江 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對 金江名都 的服務(wù)和管理工作提出的高檔次、高標準的要求， 物業(yè)管理有限公司在此提出對 金江名都 服務(wù)和管理工作的構(gòu)想和實施方案。既具都市的繁華，又有怡人的環(huán)境，項目配套有電梯 37 部，車位總數(shù) 1295 個； 豪華會所 2050 平方米。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。 范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。我們要貫徹 “ 預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合 ” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。 常規(guī)性公共服務(wù) 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主 及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè) 6 主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的