【正文】 400 200 2800 3000 500 3500 2推介與廣告（ 1%） 600 800 800 500 300 200 3200 2財務(wù)費用（按10%） 100 1500 2500 2500 2500 2500 1500 13100 合 計 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 財務(wù)預(yù)算表 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合 計 投 入 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 銷售回籠 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 自有資金 1900 6300 1800 10000 融 資 13000 12020 25000 還 款 25000 25000 年度贏余 0 292 2978 1663 4050 8802 47250 58035 注：收入為正，支出為負。 4）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴格分區(qū)功能。 我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，建立市場管理委員會，配備得力干部承擔市場管理職能。 可參見總體規(guī)劃圖 . 第四篇 運作計劃 一、經(jīng)營理念 本案博采 XXX主義和 SHOPPING MALL等之特長，根據(jù)某地當?shù)氐膶嶋H情況，挖掘當?shù)睾竦臍v史文化內(nèi)涵，進行創(chuàng)新，把 XXX廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人 、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。 五個功能區(qū)片： A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區(qū)：該區(qū)靠近 江東大道與葛羊路交叉口，是某地市的東大門。賓館酒店及休閑娛樂項目的設(shè)計則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計理念，力求突出整個區(qū)域的中心功能和建筑層次。 二、產(chǎn)品競爭分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求， 僅對商業(yè)地產(chǎn)進行分析） 本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流； 南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競爭力； 蕪湖建材市場開發(fā)經(jīng)營很不成功，對本案影響不大。第一步到 2020年， GDP比 2020年翻 一番，人均超 2500美元；第二步到 2020年， GDP達到 5000美元，人均可支配收入達 18000元。 ● 某地市是全國 “衛(wèi)生城市 ”、 “園林城市 ”、 “旅游城市 ”，聯(lián)合國 “最佳人居獎 ”，現(xiàn)在新目標是建設(shè)一個 “生態(tài)某地 ”。 ● 2020年的市政府工作報告對未來五年的發(fā)展提出了 “國內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增 12%，五年內(nèi)實際利用外資 5億美元，內(nèi)資 100億元 ”的奮斗目標。 ● 2020年的上海世博會將會極大地推進長三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。 規(guī)劃指標 容積率： A地塊： ； B地塊： 。至蕪湖市區(qū) 30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，至南京市區(qū) 45公里，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟發(fā)達的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。 南為新城區(qū)，距市中心 3公里；東 1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區(qū)；西面為老城區(qū)（金家莊區(qū)），有鐵路慈湖貨運站。當沿海地區(qū)的國際資本與民營資本達到一定密度之后，受供求關(guān)系所影響，這些地區(qū)的土地、勞動力的價格優(yōu)勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內(nèi)陸地區(qū)尋找新的投資場所。某地長江大橋已立項 ,2020年開工 ,2020年竣工 ,因此本項目的批發(fā)市場可輻射至巢湖地區(qū) . （二）區(qū)域經(jīng)濟 ● 某地市的經(jīng)濟以礦產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵工業(yè)、特種汽車制造、造紙工業(yè)為基礎(chǔ)，擁有三家上市公司，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不理想。目前某地市正在全市范圍內(nèi)形成全員發(fā)動，全民招商的氛圍，加速建設(shè)與完善一區(qū)五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。 今后一段時間內(nèi)國家將繼續(xù)實施積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策，從而以加大基礎(chǔ)設(shè)施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內(nèi)需，保持 GDP的高速增長。 本項目所在的某地市新區(qū)控制性規(guī)劃 A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區(qū)域內(nèi)，西與 老城區(qū)相毗鄰，北與慈湖工業(yè)園及馬鋼新廠區(qū)相接壤，東為 3萬人的居住小區(qū)和寧馬高速出口，是某地的東大門；南為花果山公園。 THREATS（威脅點）： 1）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運 作不順，后期可能要面臨市場下滑的風(fēng)險； 2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發(fā)展規(guī)?；虡I(yè)市場，后期會對本項目的經(jīng)營帶來競爭壓力； 第三篇 總體規(guī)劃 一、規(guī)劃思路 借鑒國際流行的第五代商業(yè)地產(chǎn)模式 ——SHOPPING MALL模式，同時保留了商業(yè)步行街等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)特點，力求在購物、環(huán)境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業(yè)地產(chǎn)達到完美結(jié)合。 兩條軸向綠化帶：以基地內(nèi)現(xiàn)有的東西向水系和沿規(guī)劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規(guī)劃干道規(guī)劃了一條縱向綠軸，從而整個新區(qū)形成十字型伸展的綠化網(wǎng)絡(luò)。倉儲區(qū)靠近建材、家俱、家電批發(fā)市場，可為批發(fā)市場提供便捷的配套服務(wù)，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物 的流轉(zhuǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)以定單式為主 ——針對開業(yè)后的消費者、經(jīng)營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制。 3）建立行業(yè)自律組織，實 施內(nèi)部監(jiān)督。擬安排一些地方戲聯(lián)唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統(tǒng)文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。同時人氣積聚 、萬商云集也將吸引更多的具有戰(zhàn)略眼光的投資商來某地投資。通過大量的市場調(diào)查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據(jù)不同物業(yè)的特性，制定適銷的營銷方式。在此基礎(chǔ)上對調(diào)研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別 是要確定市場的賣點。在基建動工的同時，培訓(xùn)與廣告工作可穿插進行。內(nèi)容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和經(jīng)營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、 中介和物業(yè)管理，主要發(fā)起