【正文】 速、京福 高速、寧杭高速 .寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。 B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。 土地用途 A地塊區(qū)域面積： （合 ） B地塊區(qū)域面積： （合 ） 擬建大型專業(yè)綜合性市場(chǎng)，商業(yè)步行街、服務(wù)配套設(shè)施、住宅、寫字樓、賓館等。 規(guī)劃指標(biāo) 容積率： A地塊： ； B地塊： ?？偨ㄖ娣e：約90萬(wàn)平方米。受中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所吸引，同時(shí)中國(guó)大陸具有土地和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，國(guó)際資本向 我國(guó)，尤其向沿海地區(qū)加速流動(dòng)。 ● 進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，以上海為核心的長(zhǎng)江三角洲迅速崛起，環(huán)太湖地區(qū)的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區(qū)域分工與協(xié)作和錯(cuò)位發(fā)展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對(duì)接，避免重復(fù)建設(shè)與過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，拓寬了協(xié)作空間，強(qiáng)化了各個(gè)城市的特殊功能，增強(qiáng)了城市發(fā)展的源動(dòng)力。 ● 2020年的上海世博會(huì)將會(huì)極大地推進(jìn)長(zhǎng)三角地區(qū)的迅猛發(fā)展。如何以積極的姿態(tài)，在更高的起點(diǎn)上規(guī)劃城市建設(shè)，盡快與大都市城市圈相對(duì)接，已經(jīng)受到地方政府的高度關(guān)注。 ● 由某地、蕪湖、銅陵三市構(gòu)成的皖江開(kāi)發(fā)、開(kāi)放帶建設(shè)亦已啟動(dòng)，三市相互協(xié)作，相互聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)業(yè)已形成。近年來(lái)，某地市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，某地市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 ● 2020年的市政府工作報(bào)告對(duì)未來(lái)五年的發(fā)展提出了 “國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值每年遞增 12%，五年內(nèi)實(shí)際利用外資 5億美元，內(nèi)資 100億元 ”的奮斗目標(biāo)。 某地市 2020年提出三年實(shí)現(xiàn)雙百 “城區(qū)面積 100平方公里，城市人口 100萬(wàn) ”。 ● 對(duì)外開(kāi)放向全方位、多層次、寬領(lǐng)域快速拓展。同時(shí)還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創(chuàng)新之外，還需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生 活和工作環(huán)境，廉潔和高效率的行政作風(fēng)。 ● 某地市是全國(guó) “衛(wèi)生城市 ”、 “園林城市 ”、 “旅游城市 ”，聯(lián)合國(guó) “最佳人居獎(jiǎng) ”，現(xiàn)在新目標(biāo)是建設(shè)一個(gè) “生態(tài)某地 ”。 第二篇 項(xiàng)目定位 一、市場(chǎng)需求分析 當(dāng)前，無(wú)論是國(guó)際環(huán)境與國(guó)內(nèi)形勢(shì)，無(wú)論是某地市本身的城市化進(jìn)程與開(kāi)發(fā)、開(kāi)放戰(zhàn)略的實(shí)施，都將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。各省市國(guó)家級(jí)和地方級(jí)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)如火如荼，方興未艾。 大都市圈的規(guī)劃、城市圈的擴(kuò)張、舊城的改造和建設(shè)，提升城市經(jīng)營(yíng)管理水平，改善城市生態(tài)環(huán)境。第一步到 2020年， GDP比 2020年翻 一番，人均超 2500美元；第二步到 2020年， GDP達(dá)到 5000美元，人均可支配收入達(dá) 18000元。 上述四個(gè)方面最終歸結(jié)到一個(gè)城市的生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)將出現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)。因此，以這類產(chǎn)品為銷售對(duì)象的市場(chǎng)必然會(huì)遇到十分看好的商業(yè)機(jī)會(huì)。規(guī)劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過(guò)；西面的鐵路貨運(yùn)站及國(guó)道、長(zhǎng)江碼頭是建立大市場(chǎng)現(xiàn)代物流的得天獨(dú)厚的條件。 二、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析（因住宅類物業(yè)供不應(yīng)求， 僅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析） 本地同類市場(chǎng)如華東國(guó)際裝飾城、花山路建材市場(chǎng)、解放路商業(yè)街等規(guī)模較小、品種單一，無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，造成消費(fèi)外流； 南京江寧區(qū)在建中的同曦建材市場(chǎng)會(huì)對(duì)本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優(yōu)勢(shì)，大而全、有文化、有品位、有創(chuàng)新是本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 蕪湖建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)很不成功，對(duì)本案影響不大。 四、 SWOT分析 要點(diǎn)： STRENGTH（優(yōu)勢(shì)點(diǎn)）： 1）本案處于某地新城區(qū)規(guī)劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便； 2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、某地三大市場(chǎng)，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢(shì)明顯； 3）規(guī)模大，占地面積 830000平方米，建筑面積約 900000平方米； 4）配套完整，整個(gè)區(qū)域包括：四星級(jí)酒店、多功能商務(wù)樓、家居用品批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)中心、餐飲休閑、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅、別墅等； 5）位于地塊北側(cè)，江東大道和紅旗 北路口有一個(gè)公交總站，乃將來(lái)的客流集散中心，人流匯聚，物品集散； 6）地塊東即將興建 3萬(wàn)人的居住區(qū)，花果山東己建重點(diǎn)中學(xué)和將建2萬(wàn)人居住區(qū)。 OPPORTUNIES（機(jī)會(huì)點(diǎn)）： 1)某地市的整體經(jīng)濟(jì)目前正處于高速發(fā)展的起步階段，且基礎(chǔ)雄厚、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越； 2）全國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng) 正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)很好； 3）國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，投資者信心增強(qiáng)，商貿(mào)活動(dòng)頻繁必然對(duì)大型批發(fā)類型市場(chǎng)物業(yè)的需求量增加； 4）目前某地、蕪湖、南京江寧區(qū)相關(guān)的大規(guī)模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場(chǎng)并沒(méi)有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發(fā)展； 5）市府重視并大力支持本項(xiàng)目（己列入今年市政府實(shí)事工程），將有力的推動(dòng)本項(xiàng)目的順利展開(kāi)； 6）國(guó)家《大店選址法》和《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范》在年內(nèi)出臺(tái)，將保障本項(xiàng)目的順利實(shí)施和升值空間。 本著 “以人為本，因地制宜 ”的原則，將現(xiàn)代的建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)的徽派建筑元素揉合在一起，以強(qiáng)化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和旅游功能。賓館酒店及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)則采用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)理念，力求突出整個(gè)區(qū)域的中心功能和建筑層次。做到四個(gè)最，即市場(chǎng)面積最大，中外餐飲最全，傳統(tǒng)文化氣氛最強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境最佳。 二、總體規(guī)劃 本項(xiàng)目規(guī)劃的整體結(jié)構(gòu)為 “兩條綠軸、一個(gè)中心區(qū)和五個(gè)功能片區(qū) ”，其中中心區(qū)圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區(qū)公共活動(dòng)與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個(gè)片區(qū)，五個(gè)片區(qū)則以一種向外的商業(yè)功能漸次過(guò)渡為內(nèi)向的商業(yè)與居住功能，使整個(gè)區(qū) 域形成分布合理、功能清晰、過(guò)渡自然、人天合一的生態(tài)環(huán)境。通過(guò)軸線與道路的引導(dǎo)作用，使地塊內(nèi)部的土地增值。 五個(gè)功能區(qū)片： A區(qū)為賓館、寫字樓與餐飲娛樂(lè)區(qū)：該區(qū)靠近 江東大道與葛羊路交叉口，是某地市的東大門。賓館以西設(shè)一處休閑娛樂(lè)設(shè)施，與賓館、寫字樓配套，同時(shí)吸引南京的客人在商城消費(fèi)。 C區(qū)為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。 D區(qū)：休閑步行街、小百貨區(qū)：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區(qū)，因此規(guī)劃了一片為之服務(wù)的商貿(mào)區(qū)，以零售、餐飲為主的商業(yè)配套對(duì)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)也構(gòu)成必要的補(bǔ)充。 可參見(jiàn)總體規(guī)劃圖 . 第四篇 運(yùn)作計(jì)劃 一、經(jīng)營(yíng)理念 本案博采 XXX主義和 SHOPPING MALL等