【正文】 維修部 主管 800 1 人 800 9600 水電管理員 650 1 人 650 7800 保潔部 主管 600 1 人 600 7200 保潔員 500 2 人 1000 12021 綠化部 主管 700 1 人 700 8400 管理員 600 1 人 600 7200 合計 21 人 14300 171600 員工福利費： 14300 元 14%=2021 元 /月 每月支出合計： 16302 元 /月 每年支出合計： 195624 元 /年 日常管理開支匯總表（表三） 項 目 費 用 總 額（元 /年） 備 注 保安系統(tǒng)維護費 2500 電梯維護材料費 2400 綠化費 3000 補種、施藥、施肥 文件十 . 合作方式 根據(jù) 商住樓 實際情況，我公司建議采取委托管理方式，由大廈業(yè)主委員會委托我公司對 大廈的統(tǒng)一管理與經(jīng)營， 委托管理期限建議暫定為 3 年。為業(yè)主營造一個安全、舒適優(yōu)雅的經(jīng)營環(huán)境與生活環(huán)境； 樹立正確的物業(yè)管理觀念，提出“服務至上，業(yè)主第一”的管理宗旨，從而達到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以促進后期樓宇的出售和租用。 綠 化 部 主 管 具有較為豐富的園林綠化工作經(jīng)驗，較強的責任心和敬業(yè)精神和強烈的服務意識，較強的管理、協(xié)調(diào)能力；大專以上學歷并獲得助理園藝師以上職稱，年齡 2835 歲。 十 其它 努力減低管理成本，最大限度地為物業(yè)使用人提供及時、周到、優(yōu)質(zhì)的各項管理服務工作。 2． 綠化管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 五 公用設施管理 1． 公共配套服務設施完好，無隨意改變用途。 5． 電梯進行定期保養(yǎng)，各項保養(yǎng)及維修記錄完整。 （三）消防系統(tǒng) 1． 消防系統(tǒng)及各消防設施配備齊全，完好無損，可隨時起用。 4． 設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生。標識系統(tǒng)完整，功能明晰。 2． 營區(qū)各項管理制度、服務質(zhì)量標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法完善。 ◆ 對營區(qū)實行 24 小時消防安全監(jiān)控，對消防要害部門和火災易發(fā)生區(qū)加強防范和巡查，重點防范。它的性質(zhì)決定了它在安全管理方面的特性，尤其是對于消防的控制和安全管理。 ◆ 維修工程完成后，要對業(yè)主進行維修后回訪，聽取業(yè)主對維修的各種意見，了解業(yè)主滿意度。 管理范圍 ◆ 建筑樓宇結(jié)構（地基基礎、承 受構件、非承重墻、屋面等） ◆ 建筑物外墻 ◆ 紅線內(nèi)道路 ◆ 停車場 ◆ 樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等 管理內(nèi)容 樓宇的安全檢查： 定期和不定期對樓宇房屋進行檢查，掌握房屋健康狀況。 ◆ 作業(yè)時不能對湖濱廣場任何部門的工作造成影響，涉及某特殊部門的作業(yè)要提前書面通知使用人，并得到允許后方可進行。 設備六級保養(yǎng)檢修 ◆ 日檢 ：屬日常巡 視檢查維護，檢查設備運行狀態(tài)是否正常。如果藥性較長，則置警示牌醒示。 ? 加強巡視 ： 對名貴品種加強巡查頻度，做到萬無一失。 并配備專業(yè)技術高的 園藝師 。 管理模式與作業(yè)要求 ◆ 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責任范圍（保潔崗），落實責 任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和大廈內(nèi)不同的物 業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與日常巡 視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保 潔方案， 實行全天候保潔。 ◆ 無論是什么狀況都必須向業(yè)主道歉，以客為尊。 二 、與業(yè)主之間的信息反饋渠道 ◆ 呈交業(yè)主審核中心季度管理報告。 ◆ 可通過與物業(yè)管理人以會議或其它的形式，評審大廈管理 狀況，交流意見。 ? 對管理處設備保養(yǎng)、維修工作提供指導和監(jiān)督。 ◆ 組建精干高效的管理機構和人員隊伍。 ◆ 依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務工作。 敝司祈愿致力于 湖濱廣場業(yè)主委員會管理 的“湖濱廣場”項目 之優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和后勤服務，以全俱物業(yè)卓越的管理、細致周到的服務，創(chuàng)造并保持一個優(yōu)雅舒適、美觀整潔的辦公、經(jīng)營、生活環(huán)境。公司以 “全心全意、全面俱到”為企業(yè)宗旨，以“管理規(guī)范高效，服務真誠快捷”為質(zhì)量方針，以“全心全意全為您”為服務理念， 始終高 標準、嚴要求，實施品牌戰(zhàn)略，走出了一條精品之路。只有一流的內(nèi)部管理才能提供一流的服務。其它項目不一一列舉。 ◆ 作好詳細 的各項管理質(zhì)量記錄，按時向業(yè)主提交季度物業(yè)管理報告。 ? 監(jiān)控管理處的管理狀況和服務狀況，保證管理達標，協(xié)助解決問題，定期組織內(nèi)審，審查營區(qū)管理服務達標情況。 ? 對管理處工作進行全面整體的監(jiān)控、指導和協(xié)調(diào)。 商 業(yè) 促 銷 叁 物業(yè)管理服務流程 物業(yè)管理服務之計劃與控制 公司在與業(yè)主委員會及業(yè)主密切交流，會商共進的前提下，通過以下循環(huán)可永久維持大廈之卓越管理，為大廈業(yè)主提供優(yōu)良服務。 ◆ 管理處 24小時接受業(yè)主的意見反饋及投訴， 業(yè)主隨時可通過電話服務專線直接與公司溝通或投訴 。 信息處理指揮中心工作示意圖 伍 物業(yè)資料檔案管理 安全員 保潔員 管理人 員 上級指令 業(yè)主 傳播媒介 執(zhí)行結(jié)果 信息處理指揮中心 執(zhí)行命令 （各類相關人員 ） 分析整理 信息接收 發(fā)布命令 監(jiān)控、跟蹤 設備維護 檔案資料的管 理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學的、規(guī)范化的檔案管理，能有效地為物業(yè)及公用設施的使用、維修、改建和各項管理服務工作提供有效的質(zhì)量記錄。 保潔的概念 物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和冼劑知識的要 求。 ? 重點養(yǎng)護 ： 對區(qū)域內(nèi)的名貴盆栽進行重點養(yǎng)護，悉心打理。 ? 日常辦公時間以保潔員巡查保潔為主，減少對正常工作的影響。本公司將針對大廈內(nèi)各項機電設備的特點，制定嚴格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 ◆ 年檢 ：屬恢復性修理，對設備局部解體，著重恢復設備的 電氣性能、機械和精度，檢修或更換零部件及附屬 裝置。 ◆ 消防系統(tǒng)各設施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。 管理要點 ◆ 建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責任制度，落實責任人。 ◆ 定期總結(jié)，就物業(yè)房屋的 使用和維修情況，作出管理報告。 建立消防隊伍 ： 根據(jù)消防管理“預防為主，消防結(jié)合”方針，設置專業(yè)消防隊伍，成立消防緊急應急分隊，任命義務消防隊員 （原則上為管理處全體人員）。 ◆ 維修人員及保潔員日常工作注意巡視，保持警惕，對于不應放在某處的物體，不能解釋來歷的物體和不適宜放在某處的物體要及時處理。 5． 主要負責人和業(yè)務骨干經(jīng)過房地產(chǎn)管理及物業(yè)管理專業(yè)培訓，有較強的事業(yè)心和開拓精神。 8． 房屋完好率達 100%。 2． 限電、停電按規(guī)定提前通知各部分物業(yè)使用人。 4． 無火災及其它安全隱患。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 六 環(huán)境衛(wèi)生管理 1． 環(huán)境衛(wèi)生管理制度完善并落實。 九 物業(yè)檔案資料管理 1． 實現(xiàn)物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學化、電腦化管理。 保 安 部 主 管 退伍軍人，具備較強的軍事、身體素質(zhì)；二年以上的物業(yè)管理經(jīng)驗，對所從事的保安隊伍具有一定管理、組織能力；較強的為業(yè)戶服務意識和責任心，品德優(yōu)良，高中以上文化，參加過市級以上 的保安機構培訓并取得上崗證書，年齡 30 歲以下。 維 修 員 具有較強的水電、土建和相關專業(yè)的維修保養(yǎng)技能和經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理的相關知識，具有強烈的服務意識和責任心；品德優(yōu)良，年齡 2538 歲。 保潔費 3500 拖把、毛巾、洗衣粉、清潔劑等 垃圾清運費 5000 消防設施維護費 2500 日常維護材料費 4500 水質(zhì)檢驗費 300 水池及化糞池清理費 3000 辦工用品 4380 電話費 3000 接待費 3000 服裝費 8000 稅費 按總收入 %計收 合計 按 12 個月計收 平均每個月支出： 元 文件十一 . 質(zhì)量保證方式 我公司有信心按雙方簽訂的《物業(yè)委托管理合同》的要求，將大廈的物業(yè)管理做好，