【正文】 姓 名 杜川 班 級(jí) 房地產(chǎn) 07（ 2）班 所在系（部） 經(jīng)營管理系 2020 年 6 月 5 日 浙江金融職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)開題報(bào)告 姓名 杜川 班級(jí) 房地產(chǎn) 07（ 2） 班 系部 經(jīng)營管理系 畢業(yè)設(shè)計(jì)題目 物業(yè)管理策劃方案 一、選題理由： 物業(yè)管理在我國深圳開始發(fā)展到現(xiàn)在只有 20 年左右的時(shí)間 ,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人民對(duì)物業(yè)管理的要求越來越高，一個(gè)完善的物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主利益 ,解決糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展。 研究方法 市場(chǎng)調(diào)查 ，案例分析法 主要任務(wù)及目標(biāo) 通過對(duì)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境、房地產(chǎn)供需市場(chǎng)、項(xiàng)目 SWOT 分析來研究擬定的方案是否可行，并通過市場(chǎng)調(diào)查，數(shù)據(jù)分析來確定該項(xiàng)目具體的規(guī)模，適合的消費(fèi)對(duì)象，以及環(huán)境，配套設(shè)施的建設(shè)。 2020 年以來 ， 杭州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)步伐加快 ， 先進(jìn) 制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”不斷推進(jìn) ， 促進(jìn)了一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。 2020 年，土地政策 則 主要 集中在三個(gè)方面進(jìn)行 ； 一是擴(kuò)大招拍掛領(lǐng)域，工業(yè)用地出讓將首先被考慮實(shí)行這種方式 ； 二是加大招拍掛工作力度方面有新措施，要提 高招拍掛在經(jīng)營性土地出讓中的作用，加大市場(chǎng)在配置資源中的基礎(chǔ)性作用；三是在流程細(xì)節(jié)等方面的改進(jìn)，主要是在合同條款執(zhí)行上的一些改進(jìn)。 由于 土地是與 房屋有著直接關(guān)系的，房屋價(jià)格的一部分也 取決于土地 。 一 系列 相關(guān)政策的不斷 收緊 ， 對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)的人來說 無疑是個(gè) 巨大的壓力 。 杭州獨(dú)特 的地理位置是眾人心目中理想居住城市 ， 美麗的風(fēng)景 ， 良好的環(huán)境給人提供了高品質(zhì)的生活條件 。 究其原因應(yīng)該是政策的影響 使得開發(fā)商 對(duì)誘人的開發(fā)前景有所動(dòng)搖 ， 在不明確市場(chǎng)發(fā)展的方向之前， 相信他們是希望通過放慢開發(fā)速度，對(duì)市場(chǎng)的下一步動(dòng)態(tài)進(jìn)行調(diào)查，分析，預(yù)測(cè)，綜合市場(chǎng)的具體情況，做出比較準(zhǔn)確的開發(fā)。 但 由于土地政策的影響 ， 總的來說 土地供應(yīng) 明顯 趨緊 。 結(jié)論： 綜合以上兩方的觀點(diǎn)，結(jié)合 2020 年上半年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，盡管我國多個(gè)城市已出現(xiàn)房價(jià)下跌，但杭州至目前為止，仍呈 上升趨勢(shì)，而銷售額更是迅速上漲，由此可見，消費(fèi)者的購房需求仍在不斷擴(kuò)大中， 在即將 舉辦奧運(yùn)會(huì)，這一 利好 因素將可能推動(dòng)房價(jià)的進(jìn)一步上漲， 促使銷售達(dá)到 另一個(gè)高峰， 因此，本文 認(rèn)為 2020 年杭州的房價(jià)依然保持良好的漲勢(shì)。這種現(xiàn)象主要由于目前杭州市的大部分房屋是上個(gè)世紀(jì)末所建造的，以多層為主 ，但需注意的是：杭州的多層與其他區(qū)域有所不同，杭州市的多層一般都是 7 層。的確，隨著杭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口數(shù)量的增加，交通已逐漸趨于緊張，尤其是上下班早晚高峰，更是擁擠。不僅能夠減少成本，更為了創(chuàng)造更高的利潤。 73%27%0%希望無所謂不希望81%15%4%希望無所謂不希望浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 13 五 、 項(xiàng)目 分析 （一）競爭性樓盤分析 1． 云溪香山 云溪香山 ,地處之江國家旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘中心地帶 ,相鄰于 中國美院象山校區(qū)和 浙工大之江校區(qū) ,北依保持原始風(fēng)貌的象山 ,西靠林 蔥翠 的望江山 ，環(huán)境十分清悠，小區(qū)的設(shè)計(jì)呈梯形，各方面的設(shè)計(jì)充滿了人性化，營造出一悠然而居的生活方式。 這里的 人文氣息濃郁，具備深厚的文化底蘊(yùn) ，從 幼兒園 ，小 學(xué)到大學(xué)都在小區(qū)范圍內(nèi)，而超市，銀行，醫(yī)院的配套設(shè)施也以完善，給住戶提供了不錯(cuò)的生活環(huán)境。 表 5： 公元 威脅： 1．該 地塊周邊開發(fā)樓盤比較多，競爭壓力較大。 而在本次調(diào)查中 ，根據(jù)被調(diào)查者的 基本情況 ， 顯出出潛在購房消費(fèi)群體大部頒是年輕新移民，這就單身戶型的目標(biāo)客戶群體 。分析這部分 的人群消費(fèi)者行為不難看出， 一方面他們有較高的教育背景， 喜歡較為舒適、寬松的戶型設(shè)計(jì)；另一方 面 “ 為了掙更多的錢，可以犧牲休閑 ” 的工作 態(tài)度，使得他們具備 SOHO 一族的 基本特征，考慮 到該單身戶型可能作為獨(dú)立或者幾個(gè)人一起的工作場(chǎng)所，設(shè)計(jì)區(qū)別于一般以 30 左右平方米的單身戶型，采取寬敞式設(shè)計(jì)戶型面積達(dá)到 50 平方米 。 （三） 住宅和寫字樓的具體開發(fā)方案 本項(xiàng)目開發(fā) 主要以 高檔住宅和 創(chuàng)意 寫字樓 為 主。 畢業(yè)綜合實(shí)踐任務(wù)與畢業(yè)生職業(yè)崗位的相關(guān)性較高，較好地體現(xiàn)了相關(guān)職業(yè)能力和基本能力的訓(xùn)練。 任務(wù)與專業(yè)相關(guān)性聯(lián)系程度不相一致。 成果有一定地科學(xué)性，有一定地創(chuàng)新思想。 5 實(shí)用性 成果實(shí)用性強(qiáng)，可以用于解決現(xiàn)實(shí)崗位的實(shí)際問題或滿足職業(yè)崗位的實(shí)際需求。 成果體現(xiàn)了畢業(yè)生一定的工作量，任務(wù)獨(dú)立完成性一般。 在畢業(yè)綜合實(shí)踐過程中，與導(dǎo)師聯(lián)系較多，接受導(dǎo)師指導(dǎo)，取得較好的訓(xùn)練效果。 導(dǎo)師指導(dǎo)責(zé)任未落實(shí)，或包辦替代或放任不管，學(xué)導(dǎo)合作處于無序狀態(tài)。 有答辯過程，組織不夠規(guī)范，評(píng)價(jià)客觀性一般。 10 答辯組織與效果 答辯組織規(guī)范，過程嚴(yán)密，評(píng)價(jià)客觀公正。 導(dǎo)師能引導(dǎo)學(xué)生獨(dú)立思考和規(guī)范實(shí)踐，學(xué)生基本上有計(jì)劃有步驟地開展實(shí)踐，有一定的過程材料。 態(tài)度不認(rèn)真，任務(wù)完成較差。 成果體現(xiàn)了畢業(yè)生規(guī)定的工作量，并體現(xiàn)任務(wù)的獨(dú)立完成性。 文本格式勉強(qiáng)達(dá)到規(guī)范化要求，文本主體部分字?jǐn)?shù)偏少，其它材料基本齊全。 10 成果評(píng)價(jià) 質(zhì)量與水平 科學(xué)性與創(chuàng)新性 成果符合科學(xué)的原理、規(guī)范、規(guī)程等，創(chuàng)造性應(yīng)用了高新技術(shù)。 任務(wù)與專業(yè)相關(guān)性有聯(lián)系，與專業(yè)技術(shù)應(yīng)用能力相關(guān)。您只要真實(shí)反映您的情況和想法，都會(huì)對(duì)我有很大的幫助。與此同時(shí)，附近分布的浙江大學(xué)之 江校區(qū)、中國美院象山分院、浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院、宋城華美學(xué)校等 眾多 高校使得學(xué)院經(jīng)濟(jì)孕育較多小規(guī)模公司存在可能。 因此本文考慮 設(shè)計(jì)房屋 戶型 為90100 平方米的兩房戶型， 主要滿足于 傳統(tǒng)高薪型 的購房群體的需求。 “ 基本需求型 ” 是杭州本地人或移民來杭州較久的人，年齡較大，多在 40~50歲之間，高中或中專學(xué)歷，看重家庭，講求實(shí)際，愿意 “為了掙更多的錢，可以犧牲休閑 ”。 3．該項(xiàng)目與周邊樓盤相比，面積較小。同時(shí)隨著城市重心的遷移，錢塘江畔和本項(xiàng)目所處的之江板塊的住宅將呈現(xiàn)新氣象。 表 3： 九樹公寓 樓盤基本情況 占地面積 20200 平方米 建筑面積 30000 平方米 建筑類型 多層 主力戶型 四室三廳四衛(wèi)一廚，四室兩廳四衛(wèi)一廚 價(jià) 格 36000元 /平方米 浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 14 3． 贊成 .嶺上 贊成 .嶺上位于杭州之江國家旅游度假區(qū)轉(zhuǎn)塘內(nèi)，東至規(guī)劃中的城市綠地公園，西至規(guī)劃的小學(xué)和幼兒園，北臨望江山。目前市場(chǎng)上開始退房的消費(fèi)者數(shù)量增加，但這并不意味著 杭州的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行冬季。 圖 11： 獨(dú)立工作需求的分析 從上圖看出，希望可以擁有自己的工作室的人數(shù)逐漸增加，對(duì)那些有需求的工作者，他們的職業(yè)一般比較自由，或者需求比較獨(dú)立的空間來完成自己的工作。假若目前能開發(fā)某一樓盤，將住宅與工作合二為一，這個(gè)賣點(diǎn)是非常能夠吸引消費(fèi)者的眼光的。 本次調(diào)查 共發(fā)放 問卷 100 份 ， 實(shí)際有效問卷共計(jì) 100份 ， 以問卷的形式在項(xiàng)目周邊進(jìn)行調(diào)查 。銀根收緊，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了前所未有的融資艱難期。 而于此同 時(shí) 新增住房供應(yīng) 卻 出現(xiàn)下降 趨勢(shì) ，市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 萬平方米，同比下降 %。而 2020 年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比上升 %；施工面積 萬平方米，同比上升 %；竣工面積為 萬平方米，同比下降 %。 杭州是浙江省的省會(huì) ， 是經(jīng) 濟(jì) 、 文化 、 科教中心 ， 同時(shí)也是 長江三角洲中心城市之一 ， 國家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市 。 而 影響房地產(chǎn)業(yè)比較深的是 中國人民銀行 于 2020 年 9 月 27 日發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ， 《通知》 中規(guī)定 ， 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的 ， 貸款首付款比例不得低于 20%； 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%； 對(duì)已利用貸款購買住房，又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的 ， 貸款首付款比例不得低于 40%， 貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍 。 可見，國家對(duì)這方面的重視。 在 2020 年 ， 全國各地的土地管理由省長負(fù)責(zé) ， 對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)政策采用了 “ 從嚴(yán)從緊 ” 四個(gè)字 。 第 一 ， 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨于合理 ： 主 要體現(xiàn)于 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ， 結(jié)構(gòu)更趨 合理 ， 三大產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展 ； 第 二 ，發(fā)展質(zhì)量不斷提高 ： 今年以來 ， 杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量不斷 ， 財(cái)政收入也較快增長 ；浙江金融職業(yè)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) 杭儲(chǔ) 50 號(hào)地塊的項(xiàng)目策劃 2 第 三 ， 社會(huì)民生持續(xù)改善 ： 目前杭州注重社會(huì)事業(yè)建設(shè) ， 著力保障和改善民生 ，積極構(gòu)建和諧社會(huì) 。 四、設(shè)計(jì)主體框架與進(jìn)度安排： 主體框架 一、 項(xiàng)目基本情況 （一） 項(xiàng)目位置 （二） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、 宏觀環(huán)境分析 （一） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （二） 環(huán)境分析 三、 房地產(chǎn) 市場(chǎng)狀況 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （二） 房地產(chǎn)需求狀況 （三） 房價(jià)走勢(shì) 四、 消費(fèi)者情況分析 （一） 本次調(diào)研分析過程 （二） 調(diào)研結(jié)論 五、 項(xiàng)目分析 （一） 競爭性樓盤分析 （二） 項(xiàng)目 SWOT 分析 六、 擬開發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 （一） 方案分析 （二） 方案基本規(guī)劃 （三） 住宅與寫字樓的具體開發(fā)方案 （四） 配套設(shè)施規(guī)劃 進(jìn)度安排 （一） 2020 年 11 月初 ： 確定選題方向 （二） 2020 年 11 月底 ： 完成開題報(bào)告 （三） 2020 年 1 月 20 日前 ： 收集、整理、編輯資料，完成論文的初稿 （四） 2020 年 2 月 — 5 月 30 日 ： 對(duì)論文進(jìn)行修改 （五） 2020 年 6 月 初 ： 論文定稿 （六） 2020 年 6 月 ： 準(zhǔn)備論文答辯 五、指導(dǎo)教師意見： 簽 章： 年 月 日 六、教研室意見： 簽 章： 年 月 日 浙江金融職業(yè)學(xué)院