【正文】 二、 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 前期費(fèi)用 根據(jù) XXXX市市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、審圖等前期費(fèi)用為 180 萬元。 項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 18000萬元。 在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款 。 三、項(xiàng)目銷售收入估算 根據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，具體測(cè)算該項(xiàng)目銷售總收入為 23100萬元（詳見附34 表三）。 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目銷售收35 入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。從產(chǎn)品定位方面考慮，與金港住宅小區(qū)同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較少，同時(shí)，從 XX 市居民的住房消費(fèi)意向看，有相當(dāng)大的潛在居民，對(duì)金港住宅小區(qū)同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)（ XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自愿與上海現(xiàn)代房地產(chǎn)公司合作，實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化BT 信托模式轉(zhuǎn)變過去的房地產(chǎn)發(fā)展方式） 。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 五、項(xiàng)目利潤估算 根據(jù)金港住宅小區(qū)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、 銷售情況，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)凈利潤 1991萬元。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營收入本報(bào)告中均未考慮。 按 XXXX 市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)32 目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款來實(shí)現(xiàn)。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 自主開發(fā)。 整體規(guī)劃。 項(xiàng)目 承辦單位： XX 市 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。 主要污染物詳見下表： 序號(hào) 污染類別 污 染 物 1 廢水 生 活廢水 2 固體廢棄物 生活垃圾等 3 噪聲 動(dòng)力設(shè)備及其它設(shè)備噪聲 綜上所述，本項(xiàng)目所產(chǎn)生的污染項(xiàng)均得到有效控制，對(duì)環(huán)境影響較小，從生態(tài)環(huán)保角度考慮，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行。保護(hù)和建設(shè)好生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅(jiān)持的一項(xiàng)基本方針。 項(xiàng)目場(chǎng)地土壤主要分布有灰褐土、草甸土 2 個(gè)土類。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 交通設(shè)計(jì) 以安全、便捷為宗旨，人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人 行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。安裝內(nèi)墻大體上和安裝外墻是相同的。這種板全部是在工廠生產(chǎn)，然后運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)吊裝的，使用的吊裝設(shè)備是塔吊。 混凝土施工 18 在本工程中，混凝土部分主要有兩個(gè)部分： ① 現(xiàn)澆混凝土樓面。 ② 方便施工。吊裝順序的基本思路是從中心向四周拓展，進(jìn)而確?？蚣茉诎惭b時(shí)的對(duì)稱以及牢固。噴砂處理高強(qiáng)度螺栓摩擦面的表面粗糙度：噴砂壓力約 6Kg/c㎡，石英砂的粒度～ 4mm，加工后的鋼材表面呈現(xiàn)灰白色；我們?cè)诖蚰ヤ摪宓谋砻鏁r(shí)應(yīng)使用電動(dòng)砂輪機(jī)。焊縫無損檢測(cè)，使用超聲波探傷。在設(shè)置自動(dòng)焊接軌道時(shí)，我們可以用兩邊的箱體。注意，在組裝之前，我們要將平臺(tái)用水準(zhǔn)儀找平，同時(shí)穩(wěn)固并墊實(shí) H型鋼。注意，要在鋼板的兩端開坡口。樓面是施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑混凝土，為保溫屋面，我們使用 PVC 卷材防水聚乙脂發(fā)泡。鋼結(jié)構(gòu)住宅的發(fā)展將帶動(dòng)住宅施工行業(yè)的革新。施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量小，減少了施工臨時(shí)用地，與傳統(tǒng)建筑材料相比，對(duì)周圍環(huán)境污染小，提高了施工的機(jī)械化水平。 隨著 XX 市客戶購房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 一、投資地塊的地理環(huán)境 XX 市總面積 2705平方公里，其中城區(qū)面積 35平方公里，轄 3 鄉(xiāng) 5鎮(zhèn)、 5個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?34萬，其中城內(nèi)人口 15 萬。我市從 2021年起連續(xù)四年被評(píng)為中國西部百強(qiáng)縣市，2021 年、 2021 年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的中小城市百強(qiáng)縣市行列。 “中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由此該地塊系 XX 市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。地理坐標(biāo)為北緯 40176。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目銷售總收入 23100萬元，項(xiàng)目凈利潤 1991萬元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 把握國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合 XX 市 地區(qū)住宅建設(shè)的實(shí)際情況，擬在鋼結(jié)構(gòu)、墻體、節(jié)能環(huán)保、新型能源、成品住房等綠色建筑方面進(jìn)行探索應(yīng)用，采用太陽能與建筑一體化生活熱水技 術(shù)、太陽能光伏 LED燈具、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳头謶粲?jì)量低碳技術(shù)；采用中水回用、雨水滲透和有機(jī)生化垃圾處理等環(huán)保技術(shù)；采用居住區(qū)智能化物業(yè)管理技術(shù)。 二、報(bào)告編 制依據(jù) XXXX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及 XX 頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T503782021）； 《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502052021） 。 47′ 31″ –– 113176。該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下詳見（附表一）： ①用地面積： 13萬平方米 ②容積率： ③總建筑面積： 7 萬平方米 其中：地上建筑面積 6萬平方米 地下建筑面積 1 萬 平方米 ④建筑密度： % ⑤綠化率： %。 ” 在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì) 及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。 XX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。 已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)， XX市同 京津冀和呼包鄂 的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短 ，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 XX 市 帶來接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。它在美國、英國等國家的發(fā)展應(yīng)用已有上百年歷史，由于具備其他結(jié)構(gòu)無法比擬的優(yōu)點(diǎn) 。 上述 優(yōu)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。有專家預(yù)言： 3年內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。由于屋內(nèi)的空間很大，精裝修，這 樣更能發(fā)揮出鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)作用。注意，中間的隔板劃線不再留余量。將一腹板與隔板組對(duì)，定位焊。繼一層焊接完成后，要把箱體翻過來，焊另一面的兩條焊縫。我們?cè)谙铝蠒r(shí)，型鋼要使用型鋼切割機(jī)。所以，在刷防銹油漆前，我們應(yīng)把鋼結(jié)構(gòu)表面的鐵銹、油污等清除掉。 鋼梁安裝 對(duì)于安裝鋼梁，我們可以將其分為主梁（其材質(zhì)是 Q345B軋制 H型鋼）安裝，次梁安裝以及外挑梁安裝。緊固的方法是我們使用專用的棘輪扳手與扭矩扳手在經(jīng)過初擰與終擰之后完成。依據(jù)工程的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，樓面模板支撐方案使用 H 型梁下翼緣支撐小規(guī)格 H 型鋼，并在其上放置竹膠板和鋼筋。采用嵌縫砂漿和密封膠對(duì)縫隙進(jìn)行密封。 三、 抗震條件 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》和《 XX 綜合等震線圖》， XX市地震基本烈度為 7 度，地震動(dòng)峰值加速度 ，區(qū)內(nèi)無泥石流、滑坡及塌陷等不良地質(zhì)災(zāi)害現(xiàn)象。 根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，高層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí) 。日照時(shí)間： 2873小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向：西南，最大風(fēng)速 21m/s；平均風(fēng)速 3 m/s，年平均氣溫 ℃ ，高氣溫 ℃ ，最低氣溫 ℃ ，冰凍期長，冬季凍