【正文】 跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 其中： ①成本 =（當(dāng)年建筑面積 /項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè) 應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變 幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)暫定資質(zhì)。降雨季為 6月 9月， 降雪期為 11 月 —— 3月，最大積雪厚度 24cm，年平均降雨量為 400毫米，日最大降雨量 。 相同的荷載，鋼結(jié)構(gòu)截面最小，相同的截面，鋼結(jié)構(gòu)承載力最大。箱型柱內(nèi)澆混凝土所使用的方法是 借助泵的壓力把混凝土從下往上壓入箱型柱，即頂升法。同時(shí)要注意，在立柱形成單元后，主梁要使用17 捆綁串吊施工，依據(jù)此工程的設(shè)計(jì)要求吊裝的數(shù)量應(yīng)在兩到四根。鋼板要使用半自動(dòng)切割機(jī)。組對(duì)兩蓋板。 14 一、主要施工方法 對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)加工制作箱型柱，一般使用鋼板。 第五章 項(xiàng)目定位 12 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將鋼結(jié)構(gòu)、區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施等各種因素綜合考慮。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于 XXXX市新區(qū)，地塊規(guī)整，東臨 XX 市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開(kāi)發(fā)的根本力量。 47′18″。實(shí)現(xiàn)住宅部品通用化，大力推行新建住宅一次裝修到位，促進(jìn)個(gè)體化裝修和產(chǎn)業(yè)化裝修相統(tǒng)一。 XX市 地處晉冀 XX三省區(qū)的結(jié)合部位，素有 XX自治區(qū)“南大門”之稱 ,是自治區(qū)對(duì)外開(kāi)放、發(fā)展外向性經(jīng)濟(jì)的窗口和前沿 ,也是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向邊遠(yuǎn)少數(shù)民族地區(qū)轉(zhuǎn)移的過(guò)渡地帶。共有 253 家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言 “中國(guó)房地產(chǎn)還有 20年以上的好景 ”。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 8 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。鋼結(jié)構(gòu)的大部分構(gòu)件在工廠生產(chǎn)，運(yùn)往現(xiàn)場(chǎng)通11 過(guò)焊接或螺栓進(jìn)行整體組裝，可全天候作業(yè)。承載重量的框架是箱形截面柱和 H 型梁，這些柱使用的都是馬鋼生產(chǎn)的 Q345B型鋼，并且都是在工廠車間加工生產(chǎn)的。我們要采用 H 型鋼作為暫時(shí)的組裝平臺(tái)，并組裝焊接襯板以及在兩個(gè)腹板上劃上組裝線。注意，不能使用錘子將其擊落。立柱單根（其最大設(shè)計(jì)重量為三點(diǎn)五噸，最小設(shè)計(jì)重量為一點(diǎn)八八噸）最長(zhǎng)是十二點(diǎn)五米，最短的是四點(diǎn)五米。此工程使用的方式是第一種。衛(wèi)生間等部位的墻板我們使用的是特別的 PVC密封膠。 （二）自然條件 地形與地貌 本項(xiàng)目 地面自西北向東南傾斜，平均坡降為千分之零點(diǎn)四。 三、環(huán)保措施 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn) 24 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996） 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GHZB11999） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693） 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） 主要污染源、污染物及防治措施 本項(xiàng)目主要污染物為衛(wèi)生洗浴等生活污水、固體廢棄物及噪聲等。 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)28 策略。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于金港住宅小區(qū)的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在 XXXX市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用為廣告費(fèi) 、銷售費(fèi)及相關(guān)登記費(fèi)等，總費(fèi)用為362 萬(wàn)元。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng) 性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 36 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而且具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目總投資 由于金港住宅小區(qū)占地面積較大，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，期間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果投資額增加 10%，那么從全部資金的現(xiàn)金的情況來(lái)看 ,項(xiàng)目仍然可行。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤預(yù)售。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用為 15381萬(wàn)元。 ②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政 策）。 建筑工程要求二級(jí)資質(zhì)以上，監(jiān)理單位要求乙級(jí)以上。 本項(xiàng)目是居民居住 的主要場(chǎng)所，無(wú)明顯產(chǎn)生污染的項(xiàng)目。 根據(jù)規(guī)范要求，室外消火栓系統(tǒng)用水量為 20L／ s，高層住宅、沿街商業(yè)建筑、地下車庫(kù)的室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L／ s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2小時(shí) 。采用嵌縫砂漿和密封膠對(duì)縫隙進(jìn)行密封。緊固的方法是我們使用專用的棘輪扳手與扭矩扳手在經(jīng)過(guò)初擰與終擰之后完成。所以，在刷防銹油漆前，我們應(yīng)把鋼結(jié)構(gòu)表面的鐵銹、油污等清除掉。繼一層焊接完成后，要把箱體翻過(guò)來(lái)，焊另一面的兩條焊縫。注意，中間的隔板劃線不再留余量。有專家預(yù)言： 3年內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)住宅將成為建筑現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。它在美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的發(fā)展應(yīng)用已有上百年歷史，由于具備其他結(jié)構(gòu)無(wú)法比擬的優(yōu)點(diǎn) 。 XX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來(lái)說(shuō)還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問(wèn)題。該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下詳見(jiàn)（附表一）： ①用地面積： 13萬(wàn)平方米 ②容積率： ③總建筑面積： 7 萬(wàn)平方米 其中：地上建筑面積 6萬(wàn)平方米 地下建筑面積 1 萬(wàn) 平方米 ④建筑密度： % ⑤綠化率： %。 二、報(bào)告編 制依據(jù) XXXX市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國(guó)家建設(shè)部及 XX 頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T503782021）； 《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（ GB502052021） 。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目銷售總收入 23100萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 1991萬(wàn)元，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。由此該地塊系 XX 市新市區(qū)的最佳路段，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來(lái)居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。我市從 2021年起連續(xù)四年被評(píng)為中國(guó)西部百?gòu)?qiáng)縣市，2021 年、 2021 年連續(xù)兩年躋身全國(guó)最具投資潛力的中小城市百?gòu)?qiáng)縣市行列。 隨著 XX 市客戶購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。鋼結(jié)構(gòu)住宅的發(fā)展將帶動(dòng)住宅施工行業(yè)的革新。注意，要在鋼板的兩端開(kāi)坡口。在設(shè)置自動(dòng)焊接軌道時(shí)，我們可以用兩邊的箱體。噴砂處理高強(qiáng)度螺栓摩擦面的表面粗糙度：噴砂壓力約 6Kg/c㎡，石英砂的粒度～ 4mm，加工后的鋼材表面呈現(xiàn)灰白色；我們?cè)诖蚰ヤ摪宓谋砻鏁r(shí)應(yīng)使用電動(dòng)砂輪機(jī)。 ② 方便施工。這種板全部是在工廠生產(chǎn)，然后運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)吊裝的，使用的吊裝設(shè)備是塔吊。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 交通設(shè)計(jì) 以安全、便捷為宗旨，人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人 行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開(kāi)，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。保護(hù)和建設(shè)好生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)中必須始終堅(jiān)持的一項(xiàng)基本方針。 項(xiàng)目 承辦單位： XX 市 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。 自主開(kāi)發(fā)。 （ 3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。 按 XXXX 市市政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)32 目投資的 30%以上，只有完成此比例的投資，