【正文】 、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 2021年 8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2021年 6月；正式入住。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 20％的地下停車庫(kù)車位用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。詳見附表 6 和附表 7。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 9可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 4． 1． 4— 11。 (2)做好方案規(guī)劃。 3．金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。因此，降低工程造價(jià)，控 制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 雖然目前 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)商品房的銷售前景看好。 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項(xiàng)目投資的臨界點(diǎn)為 18281萬元，增加 654萬元；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為 2894元，下降 107元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 506 萬元，增加 569 萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少2765平方米。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517 萬元，投資回收期為 2． 9 年。 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 4． 1． 4— 7。 2021年 12月～ 2021年 2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 2021年 2月 23日～ 2021年 3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 (4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100Mbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。 5． 4通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 (2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 (2)對(duì)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水 量按 A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 (2)在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 (每單元一個(gè) )。防震工程按 8度設(shè)防。 (2)公用建筑。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。場(chǎng)地土質(zhì)類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 1． 1地形 建設(shè)場(chǎng)地為 D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。 2． 3住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“ JY二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下 3種戶型： 多層住宅 A戶型：每戶建筑面積 100平方米。 2021 年住宅的戶型模式：各空問的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。 地質(zhì)勘探：該地塊與“ JY一期”相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。 BL路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1．項(xiàng)目選址 1999 年以后， C民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后 A市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為 A市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將 進(jìn)一步改善。 從 A市 2021年 2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在 24803880元之問；別墅式高級(jí)住宅每平方米 3200～ 3900元之間。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 3)物業(yè)管理在 JY小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平?！?JY二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。其中中低收入的家庭為 6％～ l0％，中高收人家庭為 13％～ 16％， 富裕家庭占 20％～ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱點(diǎn)將加快形成。住宅 開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。 3． 3戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值特性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)，會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 A市改革開放 20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3％左右，最近 兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。隨著居民生活水平的提高，收人的增加，部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)路 1．當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2021年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 F大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“ JY二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； 5)BL路片區(qū)地質(zhì)勘探資料； 6)A市城市規(guī)劃局《 A市土地使用變更通知書》； 7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； 8)A市城市合作銀行資金證明； 9)國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》 (當(dāng)時(shí) )； 10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。 該項(xiàng)目初步方案設(shè) 計(jì)已經(jīng)完成，“ JY二期”項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。為滿足 A市城市居民 21世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 C民族園，與“ 98JY住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A市 D廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔“ JY二期”住宅，與“ JY一期”連成一片，建設(shè)繼“ 98JY住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。 3)建設(shè)單位：美居房地產(chǎn)開發(fā)公司。 9)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由美居房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。 1997年以后，商品房投資逐步增加， 1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 7． 8％中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá) 1個(gè)百分點(diǎn)以上。從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等，這些 都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。 2)商業(yè)消費(fèi)潛力。住宅質(zhì)量要，從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。 3． 5住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年， A 市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快，但開發(fā)規(guī)模偏小。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。 4．當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、 階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場(chǎng)有效需求的不足。 JY 小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 5． 3營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市 場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有合理的收益。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；