【正文】 　7地下車庫30002000 8合計(jì)45200 　2)附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)用室外工程：含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項(xiàng)目，%。， ，流動資金為2000萬元。貸款額度按8000萬元考慮，%計(jì)取，貸款期間為3年，是為資金成本。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的程序(1)分析和估算開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（2)編制財(cái)務(wù)基本報(bào)表 (3)計(jì)算并評價財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。CO—現(xiàn)金流出：，；；。由于通貨膨脹的存在，產(chǎn)生物價的浮動，從而會影響工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中采用的價格，進(jìn)而導(dǎo)致諸如年經(jīng)營收益，年經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)與實(shí)際發(fā)生偏差。僅就投資收益為單因素，來考察其它變動因素對其影響。 通過對該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險能力。 ，凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。如政府政策的變化，新的法律法規(guī)的變化，國際經(jīng)濟(jì)政治形勢的變化，均會對項(xiàng)目產(chǎn)生一定甚至是難以預(yù)料的影響。這是由于原始統(tǒng)計(jì)上的誤差，統(tǒng)計(jì)樣本點(diǎn)的不足，公式或模板套用不合理等造成的誤差。（NPV） nNPV =∑ (CI–CO)t(1+ic)t t=0式中：CI—現(xiàn)金流入：第3年即可收回全部投資。單位建設(shè)成本：222640300/98700=㎡。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價，亦稱企業(yè)財(cái)務(wù)評價，是指在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價格體系的條件下，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的效益和費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期3年，投資分年度均衡完成。本項(xiàng)目流動資金有三部分來源：開發(fā)單位自籌；銀行融資；采用滾動開發(fā)辦法，邊建設(shè)邊出售，先期取得的售房預(yù)付款及售房回款用于后期建設(shè)。按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等），其中設(shè)備費(fèi)用估算為1000萬元。按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、無形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成。建址位于學(xué)宛路西側(cè)，南臨行政中心路,供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管道，均已沿路鋪設(shè)。連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常年平均氣溫14攝氏度，歷年平均降水量930多毫米，常年無霜期為220天。工程竣工驗(yàn)收、決算期2個月。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對工程建設(shè)工期的意見。 項(xiàng)目周圍環(huán)境基地位于新浦城區(qū)東部，區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿γ黠@。二．規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .1 項(xiàng)目的基本情況(1) 項(xiàng)目名稱: 商—住混合小區(qū) (2) 項(xiàng)目委托單位名稱: 連云港市某有限公司?！　。?）空間合理 舒適性強(qiáng)　　我們所談?wù)摰拿娣e是所買房屋的建筑面積，并不是室內(nèi)面積，大家都知道公攤面積都在10%以上，所以買一套小戶型除去公攤面積，室內(nèi)可用空間減小，不能滿足一些家庭的居住需要。正在辦理新房手續(xù)的周先生告訴記者，計(jì)劃明年十一結(jié)婚，所以買套新房，本來打算買套80平方米的小戶型，但是除去共攤面積，室內(nèi)顯得擁擠，等裝修好家具、家電擺放后，剩余空間有限，最后還是選擇這套110多平方米的三室一廳，已經(jīng)交付50%房款，辦理的貸款大約每月需還1500多元，在兩人承受范圍之內(nèi)，也不影響將來的生活質(zhì)量。 小戶型熱銷是我們一直談?wù)摰脑掝}，小戶型的消費(fèi)群體主要集中在單身貴族、白領(lǐng)、丁克家庭、經(jīng)濟(jì)能力一般的中老年人以及投資型消費(fèi)者，選擇小戶型是因其總價低，經(jīng)濟(jì)能力能夠承受。這期間各新盤紛紛“露頭”，老盤頻推新房源，促銷不斷，市場相對活躍，房價略有攀升?！　倪^去幾年連云港市房地產(chǎn)行業(yè)起步階段的發(fā)展情況看，連云港市眾多樓盤打造的多以中高價位、中大戶型房源為主，消費(fèi)主體也多定位在有較強(qiáng)消費(fèi)能力的港城市民，這使得很多有迫切住房需求但房價承受能力一般的群體“望房卻步”?！　∨c國內(nèi)很多一二線城市相比，進(jìn)入2008年后的港城房地產(chǎn)市場泡沫并不大。同時，有關(guān)連云港市地產(chǎn)新政的話題也開始引發(fā)議論。　　2008年初，被宏觀調(diào)控畫下濃重筆墨的樓市繼續(xù)受政策牽引，因此，年初國家出臺的大部分政策都具備“承前啟后”的特點(diǎn)，目的就是進(jìn)一步落實(shí)、改善已進(jìn)行多年的房地產(chǎn)調(diào)控，具體表現(xiàn)在土地管理和住房保障兩方面。規(guī)劃期內(nèi)。　　調(diào)整好步伐，再回頭看看，是為了更好地前進(jìn)。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理、嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%。　　從“防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”的“雙防”方針到“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲”的“一保一控”政策，體現(xiàn)了宏觀調(diào)控思路的調(diào)整。分類別看，%，%，其余各類商品價格有漲有落。前3季度，實(shí)際使用外資金額744億美元，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%，中西部投資增速明顯快于東部。　　農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢良好，糧食實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年增產(chǎn)。（案例：對行政中心以北、新海中學(xué)以東、蒼梧路以南、學(xué)宛路以西地塊100畝（凈地）的土地進(jìn)行你開發(fā)，為商—住混合小區(qū)。18月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤18685億元，%。分地區(qū)看，城市社會消費(fèi)品零售額53165億元，%；縣及縣以下零售額24721億元，%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元，比年初增加34803億元，同比多增1201億元；各項(xiàng)存款余額454942億元，比年初增加65601億元，多增18113億元。18月份，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員848萬人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)370萬人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)104萬人。這是央行近6年來首次下調(diào)貸款利率，也是近9年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率?！　?0月下旬，財(cái)政部和央行宣布降低住房交易稅率、貸款利率和首付比例。連云港市保障性住房的開發(fā)建設(shè)以及國家、地方針對商品房領(lǐng)域所采取的降息、減稅和購房補(bǔ)貼，共同為2008年港城樓市的“民生住房”畫上了濃墨重彩的一筆。至12月初，連云港市2008年新增申請廉租住房保障656戶，截至目前，已經(jīng)落實(shí)廉租住房保障307戶，其余申請家庭正在審核、公示中，計(jì)劃在2008年底將全部給予保障，從而實(shí)現(xiàn)低保家庭廉租房全覆蓋?！　≈档米⒁獾氖牵习肽甏砭o縮信號的金融政策頻出，雖然不是針對房地產(chǎn)業(yè)，但影響顯然還是存在的。自10月起，國家宏觀調(diào)控主導(dǎo)方針發(fā)生變化，基于國際和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的驟然改變，中央政府此次出手之快、出拳之重，史無前例。盡管連云港市2008年的樓市需求客觀上仍然異常旺盛，但是相比較龐大的市場房源供應(yīng)，受全國地產(chǎn)大環(huán)境疲軟的影響，少數(shù)樓盤也逐步出現(xiàn)了“消化不良”的情況?！　慕鼉赡旮鄢鞘袇^(qū)的土地出讓情況和各區(qū)域樓盤項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)規(guī)模以及進(jìn)程上看，2008年，恰恰是這些樓盤的集中上市期，龐大的房源潛在供應(yīng)量也促使港城樓市的調(diào)整局面漸漸形成。十一月在全國樓市普遍陷入新政“救市”前后的濃厚觀望氛圍中，港城樓市成交仍不理想。 　?。?）總價適中 小三房搶手　　在買方市場的今天，開發(fā)商注重開展消費(fèi)者的需求調(diào)研，努力打造適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。從目前樓盤銷售價格來看，建筑面積為100㎡左右的小三房，毛坯房單價在3000—4000多元/㎡之間，總價控制在40萬元左右，既降低了購房帶來的壓力，又滿足了家庭生活居住的需求。一套100㎡的小戶型，目前一般小高層最高實(shí)用率在84%左右，實(shí)用面積不到85㎡，加上一些贈送面積，實(shí)用面積可接近90㎡，這類較高實(shí)用率小戶型可作三房，如果得房率不到84%，且沒有贈送面積