【正文】 設(shè)備訂貨招標(biāo)、簽約2施工與安裝土建施工設(shè)備安裝3驗收、結(jié)算竣工驗收竣工結(jié)算備案 自然條件(1)地理位置、地形基本情況連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。本工程施工安排在2010年1月開始實施，其中土建項目的實際施工期為24個月。經(jīng)各單項工程施工方法研究后確定，該工程計劃總工期為36個月。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項目施工宜選用大、中型機械設(shè)備為主。從開發(fā)商角度出發(fā)，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)盡可能的降低開發(fā)成本，在小區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃、平面布局、套房類型等方面，采用以因位制宜、簡單實用的手法，盡量節(jié)省資金。擬建總建筑面積：98700平方米?，F(xiàn)狀地形、地勢平坦，基地內(nèi)現(xiàn)狀為凈地，有利于順利進行開發(fā)建設(shè)。公司組織形式為股份制，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等。如果買一套約120平方米的三室，居住起來就比較寬敞和舒適，還可以根據(jù)功能劃分裝修書房、衣帽間等。但對于中小戶型買家，更關(guān)注其實用率。有個別樓盤把七八十平方米設(shè)計成小三房，從居住的角度來看，顯得太“緊湊”、太“精致”，每個房間較小，在臥室擺上雙人床之后，剩余空間較小，不便于擺放家具之類的裝飾品，影響居住的舒適性。對于手頭上不寬裕并且家中常住人口不多的家庭來說，小三房戶型無疑是購房的一個不錯的選擇。120平方米以上的大三房，舒適性較強，由于單價高、總價高，多針對二次或多次置業(yè)人士，他們購房需求不那么迫切，交易也表現(xiàn)出不大活躍。相關(guān)人士表示，90—120平方米住宅的首付與總房價不是特別高，比較適合我市眾多剛性需求人士的收入水平與居住喜好，所以這種類型的房子比較暢銷?！　≡跇鞘谐山坏雌鸱倪^程中，港城樓市商品房價格也有了些許波動，但總體態(tài)勢仍比較穩(wěn)定。就在很多開發(fā)商紛紛以為經(jīng)過八月的短暫調(diào)整，傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市成交旺季即將迎來新的“牛市”時，市場卻在觀望中匆匆結(jié)束了所謂的“旺季”行程。如果將2008年連云港樓市的上下半年相比較足球比賽的上下半場，那么這樣的一場在開發(fā)商和購房者之間進行博弈和對峙的比賽，完全可以用跌宕起伏來形容。而從2007年開始，受國家90/70政策的影響，連云港市小戶型樓盤房源逐漸增多，其實這已經(jīng)是連云港市諸多樓盤積極投入樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整的開始。但真正導(dǎo)致連云港樓市進入調(diào)整期的卻是樓市結(jié)構(gòu)方面的因素。但是連云港市作為全國首批沿海開放城市，其良好的投資環(huán)境和投資前景在過去幾年，曾先后吸引了一大批外地開發(fā)企業(yè)來連開發(fā)，這導(dǎo)致了我市房地產(chǎn)開發(fā)量在過去兩三年間迅速膨脹。第一次調(diào)息中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；%；%；第四次央行調(diào)息力度更大，%的罕見大幅降息，切實給港城的購房者減輕了負(fù)擔(dān)。　　隨著中央政府和連云港市地方政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策被新政取代?！　〔饺肽曛?，包括連云港在內(nèi)的全國樓市氛圍逐漸“迷離”，后市的不明朗也使得我市一部分有能力的購房者持續(xù)持幣觀望。這些政策對于在經(jīng)濟高速發(fā)展期中如何節(jié)約集約使用土地，如何消化閑置土地，及時查處土地違法案件等提供了有力保障。　　據(jù)統(tǒng)計，截至11月，中央、部委及連云港市地方今年以來出臺的各種政策及文件已有數(shù)十項。 　　11月初，連云港市政府出臺了市區(qū)廉租住房保障辦法，明確對符合規(guī)定條件的住房困難家庭申請廉租住房租賃補貼實行應(yīng)保盡保，切實保障城市低收入住房困難家庭的基本住房需求。6月末，經(jīng)省建設(shè)廳組織專家審核，連云港市《解決城市低收入住房困難發(fā)展規(guī)劃》(2007年2010年)獲批準(zhǔn)實施?！　。?）保障住房推進　　2008年是連云港市住房保障工作取得重大突破的一年?！　r值歲末，當(dāng)“現(xiàn)象”成為“印象”，不經(jīng)意間，港城樓市已悄無聲息地發(fā)生了很多的改變。到10月初，包括上海、杭州等近20個地方政府出臺救市政策。經(jīng)調(diào)整后，%，存款準(zhǔn)備金率為16%。從9月16日起。會議認(rèn)為，當(dāng)前國際環(huán)境中不確定不穩(wěn)定因素增多，國內(nèi)經(jīng)濟運行中的一些矛盾也比較突出，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)和困難增大。　　居民收入增幅下降　　城鎮(zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入增幅回落。前3季度，%(%，)。9月末，廣義貨幣(M2)，%，；狹義貨幣(M1)，%，；流通中現(xiàn)金(M0)31725億元，%。其中，出口額10741億美元，%，；進口額8931億美元，%。前3季度，社會消費品零售總額77886億元，%(%)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資99871億元，%(%)，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資16375億元，%。前3季度，%(%)?！　〕醪胶怂?，前3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值201631億元，按可比價格計算，%。目 錄設(shè)計說明 1設(shè)計成果 2一．市場分析與預(yù)測 2 2 5 9二．規(guī)劃方案設(shè)計 11 11 12 12 14三. 項目投資估算及財務(wù)評價 15 項目總投資 15 項目開發(fā)資金籌集計劃 19 項目財務(wù)評價 19 項目開發(fā)利潤估算 21 22四．風(fēng)險與不確定分析 23 不確定分析含義 23： 24 24五．結(jié)論 25參考文獻： 26設(shè)計說明 本課程設(shè)計為房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價，項目評價主要包括：方案設(shè)計、測算或估算評價所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、編制輔助財務(wù)報表、編制基本財務(wù)報表、計算靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)、進行項目的風(fēng)險和不確定性分析、給出評價結(jié)論。）設(shè)計成果一．市場分析與預(yù)測 (1)宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟增速減緩　　經(jīng)濟增速減緩　　總體來看，今年以來國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，總體運行良好?！　」I(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增幅回落。前三季度，全社會固定資產(chǎn)投資116246億元，%?！　鴥?nèi)市場銷售增速繼續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費均較快增長。前3季度，進出口總額19671億美元，%?！　∝泿判刨J增速回落，新增存款大幅增加。　　通脹壓力減緩　　居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落。前3季度，%(%)，；%(%，)，；原材料、燃料、%(%)。 (2)政策環(huán)境：從緊貨幣政策開始放松　　 　　宏觀調(diào)控由“雙防”改為“一保一控”　　宏觀調(diào)控的首要任務(wù)轉(zhuǎn)向保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲　　7月25日，中共中央政治局會議召開，研究了當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。　　貨幣政策開始放松　　2008年3季度，央行近6年來首次下調(diào)貸款利率，近9年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 2008年9月15日，中國人民銀行宣布，從9月16日起，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變；9月25日起，除中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行和郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機構(gòu)存款準(zhǔn)