【正文】 50% 15% 4 200%以上 60% 35% 【例題 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 土地增值稅是對(duì) 有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有 土地 使用權(quán) 及地上建筑物和其他附著物 產(chǎn)權(quán) ，取得 增值收入 的 單位和個(gè)人 征收的一種稅。 一、納稅義務(wù)人 * 納稅人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人。單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓獲得收入 8000 萬(wàn)元，計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)允扣除項(xiàng)目金額 3500 萬(wàn)元，則適用稅率為（ ）。 、印花稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 、城市維護(hù)建設(shè)稅 [答疑編號(hào) 3942080103] 『正確答案』 C 『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。增值額＝轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額 =10000－ 8400－ 115＝ 1485（萬(wàn)元）。7010100%＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應(yīng)納土地增值稅＝ 699040%－ 70105%＝ （萬(wàn)元） 2.（ 2020 年原制度單選題）某生產(chǎn)企業(yè) 2020 年銷售一棟 8 年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200 萬(wàn)元。 3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的 20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷售。 （ 5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用。 （二）土地增值稅清算的條件 應(yīng) 進(jìn)行清算 主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 納稅人進(jìn)行清算 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 （ 1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上 ，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積 已經(jīng)出租或自用的 （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā) （ 2）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年 仍未銷售完畢的 項(xiàng)目的 （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 （ 3）納稅人申請(qǐng) 注銷 稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ——應(yīng)在辦理注銷 登記前 進(jìn)行土地增值稅清算 （ 4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市） 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 【例題 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 例題： 1.（ 2020 年多選題）下列各項(xiàng)中，屬于土地 增值稅免稅范圍的有（ ）。 作為歷年考試的非重點(diǎn)章，題型以客觀題為主， 每個(gè)稅種題量 2小題左右，分值 2～ 3分。 ，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì) 出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房 應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ① 凡以房屋為載體， 不可隨意移動(dòng) 的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng) 計(jì)入房產(chǎn)原值 ，計(jì)征房產(chǎn)稅。 【例題 該房產(chǎn)原值 3000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為 30%，該公司 2020年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 、土地應(yīng)單 獨(dú)劃分，與其他應(yīng)稅房產(chǎn)、土地劃分不清的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 [答疑編號(hào) 3942090105] 『正確答案』 B 『答案解析』本題中 9月廠房辦理驗(yàn)收手續(xù)， 10月計(jì)算房產(chǎn)稅，當(dāng)年為 3個(gè)月。 2020年 1月 1日至 2020年 12月 31 日對(duì)高校學(xué)生公寓實(shí)行免征房產(chǎn)稅政策。 ，暫免征收房產(chǎn)稅 ，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停 止使用后免征房產(chǎn)稅 ，在施工期間免征房產(chǎn)稅 ，經(jīng)向稅務(wù)部門申報(bào)，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅 [答疑編號(hào) 3942090107] 『正確答案』 ABCD 『答案解析』以上 選項(xiàng)都符合稅收優(yōu)惠政策。 一、 納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅義務(wù)人 納稅人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) 使用 土地的單位和個(gè)人，包括外資企業(yè)和外籍人員。 自用 的土地。納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 、電力、煤炭等能源用地，民用港口、鐵路等交通用地和水利設(shè)施用地，三線調(diào)整企業(yè)、鹽業(yè)、采石場(chǎng)、郵電等一些特殊用地劃分了征免稅界限和給予政策性減免稅照顧。 （二）由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定的減免稅項(xiàng)目 。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。 [答疑編 號(hào) 3942090203] 『正確答案』 B 『答案解析』應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 800003000500010001000） 3 （ 50002020） 247。 【例題 【例題 B樓城鎮(zhèn)土地使用稅＝1000159247。 占用之前三年內(nèi) 屬于上述范圍的耕地或農(nóng)用土地，也視為耕地 。 二、稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** （一）稅率 實(shí)行地區(qū)差別定額稅率：每平方米 5～ 50元。 【例題 30 日內(nèi) 繳納耕地占用稅。所以選項(xiàng) B、 D錯(cuò)誤。 多選題】（ 2020年）下列關(guān)于耕地占用稅的表述中，正確的有（ ）。 [答疑編號(hào) 3942090214] 『正確答案』 AC 『答案解析』學(xué)校和軍事設(shè)施占用的耕地免征耕地占用稅。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最多不得超過上述規(guī)定稅額的 50%。 多選題】下列各項(xiàng)中，屬于耕地占用稅征稅范圍的有（ ）。 注意： 1.“ 耕地 ” 是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地，包括菜地、園地。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅的稅率為每平方米 15元，該團(tuán)體 2020年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（ ）。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅的適用年稅額為每平方米 3元，該企業(yè) 2020年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（ ）。 [答疑編號(hào) 3942090205] 『正確答案』 AD 『答案解析』工業(yè)企業(yè)倉(cāng)庫(kù)用地應(yīng)當(dāng)正常納稅。 單選題】（ 2020年）某供熱企業(yè)占地面積 80000平方米，其中廠房 63000平方米（有一間 3000平方米的車間無(wú)償提供給公安消防隊(duì)使用），行政辦公樓 5000平方米，廠辦子弟學(xué)校 5000平方米，廠辦招待所 2020平方米，廠辦醫(yī)院和幼兒園各 1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化用地 3000平方米 ；2020年度該企業(yè)取得供熱總收入 5000萬(wàn)元，其中 2020萬(wàn)元為向居民供熱取得的收取。 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。 [答疑編號(hào) 3942090202] 『正確答案』應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅＝（ 3－ ） 5 ＝ （萬(wàn)元） （ 15）自 2020年 9月 10日起，對(duì)核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設(shè)施用地（不包括地下線路用地）， 生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 [答疑 編號(hào) 3942090201] 『正確答案』 C 『答案解析』應(yīng)納稅額＝ 30003247。 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園， 其用地能與企業(yè)其他用地 明確區(qū)分 的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額可適當(dāng)提高，但需報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。 本節(jié)小結(jié)： 掌握稅率、計(jì)稅依據(jù)、應(yīng)納稅額的計(jì)算；熟悉優(yōu)惠政策和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。2500 ＝ （萬(wàn)元） 【例題 不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為 30%。對(duì)上述企業(yè)和單位 用于其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 的房產(chǎn)、土地 按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 （二）由國(guó)家財(cái)政部門 撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額） 的單位所有的， 本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （三）應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** 計(jì)稅方法 計(jì)稅依據(jù) 稅 率 稅額計(jì)算公式 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)計(jì)稅余值 % 全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1扣除比例）% 從租計(jì)征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 （ 6）投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定 類型 稅務(wù)處理 ① 投資聯(lián)營(yíng) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅， 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的 從價(jià)計(jì)征 ：按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)投資， 收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 從租計(jì)征 ：由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅 ② 融資租賃 計(jì)稅依據(jù) 以房產(chǎn)余值計(jì)算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 （出租的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)租金收入 如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 一、納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產(chǎn)權(quán)所有人 情形 納稅人 由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅 產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的 由集體單位和個(gè)人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由 使用人代為繳納房產(chǎn)稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，繳納房產(chǎn)稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國(guó)各地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的，應(yīng)向其在全國(guó)各地的房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記 （二）征稅范圍 ，但 獨(dú)立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產(chǎn)稅 。 三、納 稅申報(bào) 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)合同簽訂后 7日 內(nèi)，到 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原 自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)： 時(shí)限 稅務(wù)處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計(jì)征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國(guó)郵政集團(tuán)公司向中國(guó)郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。 核定征收率原則上不得低于 5%。 目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的