【正文】 算項目的審核鑒證 （七）核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形 之一 的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按 不低于預(yù)征率的征收率 核定征收土地增值稅： ； ； ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ，又無正當(dāng)理由的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用， 除另有規(guī)定外， 不得扣除。 ，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 【例題 （ 2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 4 月～ 6 月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。772＝ %，確定適用稅率為 40%、扣除系數(shù) 5% 應(yīng)納土地增值稅＝ 42840%－ 7725%＝ （萬元） 3.（ 2020 年計算題， 5 分）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2020 年 1 月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款 6000 萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。 二、應(yīng)納稅額的計算 *** 計算步驟： （重 點） 扣除項目金額 之比 扣除項目金額 之比，確定稅率和速算扣除系數(shù)（注意有無稅收優(yōu)惠） 應(yīng)納稅額＝ 增值額 適用稅率 扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 例題： 1.（ 2020 年單選題） 2020 年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入 億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為 4800 萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣 除比例為 10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金 770 萬元。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為 12 000 萬元，成新率 70%。 二、扣除項目的確定 ***（新 5 舊 3） 銷售新房 銷售舊房及建筑物 權(quán)所支付的金額 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 注意：為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，計入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 出讓金 （應(yīng)提供憑據(jù)） 本 包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接 費用等 ① 評估價格 =重置成本價 成新度折扣率 ② 不能取得評估價格，但 能提供購房發(fā)票 的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止 每年加計 5%計算扣除 “每年 ”：按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6個月的，可以視同為一年。 二、 征稅范圍 ** （一）基本征稅范圍 土地增值稅是對 轉(zhuǎn)讓國有 土地使用權(quán) 及其地上建筑物和附著物的行為征稅， 不包括 國有土地使用權(quán) 出讓 所取得的收入。近三年在考試中所占比重較高，除選擇題之外，計算題中均涉及本章內(nèi)容。 轉(zhuǎn)讓方 繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅 承受方 契稅、印花稅 【例題 3500100%＝%，適用第 3 級稅率，即 50%，速算扣除系數(shù) 15%。 費 [答疑編號 3942080104] 『正確答案』 ABD 『答案解析』重置成本要乘以成新率才是扣除的成本。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（ ）。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，該 辦公樓的重置成本為 1400 萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計 72 萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用 800 萬元、銷售費用 400 萬元。 （ 7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 （預(yù)售）許可證 2 年仍未銷售完的 [答疑編號 3942080205] 『正確答案』 ABC 『答案解析』 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。單選題】（ 2020年）清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。 ，按以下規(guī)定處理： 安置類型 稅務(wù)處理 （ 1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的 安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費 （ 2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費 異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費 （ 3）貨幣安置拆 遷的 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費 【例題 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 2.（ 2020 年）下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 本章內(nèi)容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產(chǎn)稅 的相關(guān)規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 （二）計稅依據(jù) （經(jīng)營 自用的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)的計稅價值 計稅價值：房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。 （ 3）納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 ，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的房產(chǎn) [答疑編號 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項 B由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 單選題】張?zhí)m擁有兩處房產(chǎn)，一處原值 150萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值 80萬元的房產(chǎn)于 2020年 7月 1日出租給王新居住，按市場價每月取得租金收入 2400元。 對個人擁有的 營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅 。 半年以上 的，在房屋 大修期間 免征房產(chǎn)稅。 非營利性 醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu) 自用的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 【例題 【例題 各自應(yīng)以其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。 、廣場、綠化地帶等 公共用地 。 【例題 （ 2）對企業(yè) 廠 區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地， 暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)， 可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占 其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。 單選題】（ 2020年）甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于某市的三個地域，第一塊土地的土地使用權(quán)屬于某免稅單位，面積 6000平方米；第二塊土地的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積 30000平方米，其中企業(yè)辦學(xué)校 5000平方米，醫(yī)院 3000平方米；第三塊土地的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積 10000平 方米，實際使用面積各 50%。 ，每個幅度稅額的差距為 20 倍 ，從使用的月 份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅 10年至20年 、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅 ，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但降低額不得超過規(guī)定最低稅額的 30% [答疑編號 3942090206] 『正確答案』 ACD 『答案解析』經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至 10年。 ，自批準(zhǔn)征用之月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 ，自交付出租房產(chǎn)之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 ，自批準(zhǔn)征用之月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 [答疑編號 3942090208] 『正確答案』 BD 『答案解析』納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第三節(jié) 耕地占用稅法 耕地占用稅是對 占用耕地建房 或從事 其他非農(nóng)業(yè) 建設(shè)的單位和個人，就其 實際占用的耕地面積征收的一種稅。 多選題】（ 2020年）根據(jù)耕地占用稅有關(guān)規(guī)定，下列各項土地中屬于耕地的有（ ）。 （二）計稅依據(jù) 實際占用的耕地面積（平方米） （三）應(yīng)納稅額的計算 應(yīng)納稅額＝實際占用耕地面積（平方米 ） 適用定額稅率 【例題 [答疑編號 3942090213] 『正確答案』 B 『答案解析』農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的 期限內(nèi)恢復(fù) 所占用耕地原狀的， 全額退還 已經(jīng)繳納的耕地占用稅。 。 （ 3）建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用前款規(guī)定的農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。 【例題 這一比例是（ ）。其中，園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟林木的土地。 一、納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅義務(wù)人 —— 占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。 單選題】（ 2020年）某人民團(tuán)體 A、 B兩棟辦公樓， A棟占地 3000平方米， B棟占地1000平方米。 （三）納稅地點和征收機構(gòu) —— 土地所在地，地方稅務(wù)機關(guān) 【例題 [答疑編號 3942090204] 『正確答案』 C 『答案解析』應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅 =60008+ （ 3000050003000） 8+1000050%8=264000 （元） 【例題 （ 2）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅：向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免。 財稅 [2020]121號：對在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于 25%（含 25%）且實際安置殘疾人人數(shù)高于 10人（含 10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。 【例題 該建筑物占用土地面積 3000平方米，建筑物面積 15000平方米（公司與機關(guān)的占用比例為 3： 1），該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額