【正文】 ....................................................53 根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量 53 10 經(jīng)濟影響分析 ..............................................................................55 概述 ....................................................................................55 財務(wù)評價 ............................................................................55 11 社會評價 ......................................................................................57 項目對社會影響分析 .........................................................57 項目對所在地的互適性分析 .............................................57 社會評價結(jié)論 ....................................................................58 12 風險分析 ......................................................................................59 風險分析 ............................................................................59 3 投資風險的控制 ................................................................61 13 研究結(jié)論與建議 ..........................................................................63 推 薦方案的總體描述 .........................................................63 推薦方案的優(yōu)缺點描述 .....................................................63 結(jié)論與建議 ........................................................................64 附圖： 附圖 1 建設(shè)項目地理位置圖 附圖 2 建設(shè)項目衛(wèi)星圖 附圖 3 建設(shè)項目平面布置圖 附圖 4 建設(shè)項目 鳥瞰圖 1 背景及 概況 XXXX 資訊廣場 XX(XX)是 XX 電腦集團 （ XX）目前在中國大陸地區(qū)最大的投資項目，于 1998 年成立至今， XX 始終秉持 “ 價廉又物美 服務(wù)百分百 ”的經(jīng)營理念，已成為中國電腦大賣場第一品牌。 XX 市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。到 2021 年末，全市園林綠地面積2597 公頃，公園綠地面積 874 公頃，綠化覆蓋面積 3956 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率 %。城鎮(zhèn)居民人居可支配收入達 15386 元（約合 2423 美元）。 市土地市場狀況 長期以來 XX 市的土地市場一直相對穩(wěn)定，土地供應(yīng)量和成交價格均變動平穩(wěn)。 一季度 XX 市（不含遠郊區(qū)縣）二手房成交 2983 套，成交面積 萬平方米。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計，房子均價總體呈上揚趨勢。以推進民生改善為重點，全面建設(shè)和諧 XX，實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的更快速度、更高質(zhì)量和更好效益。 綜上所述，本項目符合國家以及遼寧省行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 XX市城市發(fā)展總體規(guī)劃，項目選址合理。 項目 經(jīng)濟技術(shù)指標 見下表。 本項目總體規(guī)劃領(lǐng)先于 XX 市眾多大盤商業(yè)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積為 平方 10 米，總建筑面積為 平方米 。 項目建成后，將引進具有全球前 30 名 IT 品牌公司的商品入住本商場。 樓層功能設(shè)計 12 一、商場樓層規(guī)劃 商場主入口設(shè)在西側(cè)中央大街上，次入口設(shè)在樓宇西南角， 1F~7F為商場， 樓高 米 。 各商業(yè)網(wǎng)點設(shè)置獨立的普通機械水表，單獨計量。 本項目建成后 排水量 標準采用與生活用水量相同的標準，按排水量為日最高 用水量 80%考慮 。建筑內(nèi)線路均采用銅芯導線，穿 PVC 阻燃管暗設(shè)。 口燈、樓層燈、疏散指示燈、公共地區(qū)的應(yīng)急燈由 EPS 集中供電。 所有電氣設(shè)備及保護接地極應(yīng)與保護線 PE 線可靠連通。 通信： 建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。 建筑消防設(shè)計 本工程為 25 層商業(yè)用房建筑， 按 商業(yè)用房 建筑進行消火栓系統(tǒng)設(shè)計。 室外設(shè)DN100 水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)相連。防煙分區(qū)用大于等于 500 毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。提高 商業(yè) 建筑 質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進步，推進 商業(yè)建筑 現(xiàn)代化是新時期 商業(yè)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展的必然趨勢。 近幾年來， XX 經(jīng)濟的快速發(fā)展，不斷的提高了城市整體的生活品質(zhì)，但 還不夠高，生態(tài)環(huán)境不夠優(yōu)，城市功能還不盡完善，城建服務(wù)于群眾和經(jīng)濟社會發(fā)展的作用還需進一步凸現(xiàn)，仍然需要建 設(shè)高品位、環(huán)境幽雅、配套設(shè)施齊全的中、高檔 商業(yè)街 以提升城市品位。從另一個角度分析，濱海路的建成對 XX 的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有非 常直接的促進作用，因為該路將周邊的 6 個沿海城市聯(lián)系在一起，縮短了交通時間，使周邊地區(qū)的消費者可以輕松的來到這里。 以整體開發(fā) XX 灣、構(gòu)筑遼寧開放新支點為主線，推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，深入實施工業(yè)立市、以港興市、開放牽動三大戰(zhàn)略，走新型工業(yè)化道路，全面提升港口城市功能，建設(shè)成為重要的開放型港口城市和區(qū)域性中心城市。凌海市要結(jié)合 XX 灣整體開發(fā)，構(gòu)筑沿海工業(yè)經(jīng)濟帶。 XX（ XX）實業(yè)有 限公司注冊資金 1500 萬 美 元， 經(jīng)營范圍包括 26 計算機軟硬件及消費類電子產(chǎn)品的生產(chǎn)，企業(yè)管理及咨詢服務(wù)，商場管理服務(wù)；于 XX 市凌河區(qū)中央大街三段 19 號（原方圓賓館地塊），宗地編號 202188 的地塊上從事“ XXXX 資訊廣場”項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營及自有房產(chǎn)的物業(yè)管理（涉許可證的項目憑許可證開展經(jīng)營活動）。建成后將可引入國 際知名 IT 品牌 30 余個，創(chuàng)造就業(yè)機會 5000個左 右。 ： 鋪設(shè)高級防滑磚 。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 欄桿：起安全保護作用。 項目購買為凈地 ，地塊內(nèi)現(xiàn)有方圓 賓館 的拆遷工作由政府負責 。春季風大雨少，回暖迅速，氣候干燥。 該地區(qū)常年主導風向為 SSW，頻率為 %；次主導風向為 N，頻率為 %。京哈鐵路、秦沈鐵路客運 專線、京哈公路、 京沈高速公路 橫貫全境。 2021 年全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，一般預算收入 億元，社會商品銷售額 億元，經(jīng)濟實力名列遼西五市城區(qū)前列。凌河區(qū)還擁有遼西小商品批發(fā)市場、廣東街商業(yè)街、華聯(lián)家具商場、遼西木材市場等各類市場 41 處，匯聚了大量的人流、物流、信息流。規(guī)模以上企業(yè) 42 戶，年產(chǎn)值（或銷售額）在億元以上的企業(yè) 6 戶。 XX 市最好的小學、最好的中學、最好的高中都在凌河區(qū)。 污水 、 雨水 ： 該項目室內(nèi)采用污廢水合流，室外采用雨、污水分流。 工程地質(zhì)概況： 該地區(qū)屬遼西丘陵區(qū)長期緩慢抬升地區(qū)，受北東和北西向構(gòu)造發(fā)育，地勢由東往西逐漸低緩，地貌形態(tài)以坡洪積扇裙、沖洪積階地和平原為主，基巖主要為震旦紀、前震旦紀副變質(zhì)體系，其次為中生代侵 入巖體。秋季溫和，雨量驟減，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。 土地利用合理性分析 本項目用地性質(zhì)為 商業(yè) 用地，符合 XX 市土地利用總體規(guī)劃，并取得 國有建設(shè)用地拍賣成交確認書 。建筑節(jié)能則是節(jié)能減排戰(zhàn)略的同一個重要方面。 建筑節(jié)能由于直接關(guān)系到國家資源戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，隨著我國城市化進程不斷推進，城鎮(zhèn)建設(shè)將保持高速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，建筑能耗在未來商品總能耗中所占比例將上升到 35％左右，因此，搞好建筑節(jié)能工作對節(jié)約能源和保證國民經(jīng)濟持 續(xù)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。 節(jié)能是我國的國策，建筑節(jié)能是節(jié)能中的重中之重，應(yīng) 該列為我國建設(shè)工作中的重要位置。 38 5 節(jié)能方案分析 建筑類現(xiàn)階段采用的節(jié)能規(guī)范和 標準： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《中華人民共和國再生能源法》 《中華人民共和國建筑法》 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號） 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（ 2021 年 修改 本）》 《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委、科技部 2021 年 12月） 《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術(shù)》（國家發(fā)改委 2021 年 65 號） 《 居住建筑節(jié)能設(shè)計標準 》（ DBJ042422021） 《 民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）》（ JGJ2695） 《 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（ JGJ1342021） 1《 公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》 （ GB501892021） 1《 綠色建筑評價標準》 （ GB/T503782021） 1《 綠色建筑技術(shù)導則》（建科【 2021】 199 號） 1《 城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（ CJJ342021J2162021） 1《 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（ JGJ162021） 1《 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1442021） 39 1《 民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（ GB503642021） 1《 民用 建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693） 1《 建筑照明設(shè)計標準》（ GB500342021） 《 建筑采光設(shè)計標準》（ GB/T500332021） 2《 地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1422021） 2《 城市供熱管網(wǎng)工程質(zhì)量檢驗評定標準》（ CJJ3890） 2《 城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范》（ GB500282021） 2《 采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準》（ JGJ1322021） 2國家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標準 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、 開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》， JCJ1342021 制定的標準為依據(jù)。 該地區(qū)常年主導風向為 SSW，頻率為 %；次主導風向為 N，頻率為 %。春季風大雨少，回暖迅速，氣候干燥。 XX 火車站、XX 公路客運中心坐落在凌河區(qū)。 該項目附近的道路、供水、供電、通訊、熱力等市政設(shè) 施 齊全，為項目建設(shè)提供了有利的 條件。轄區(qū)內(nèi)各類大中專院校、科研單位 64 家。為民營企業(yè)創(chuàng)造了自由、寬松、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，吸引了一大批民營企業(yè)落戶。 XX 市的大型商場 90%坐落在凌河區(qū)。 凌河區(qū)轄區(qū)面積 41 平方公里，占主城區(qū)面積的 %，人口 萬人， 17 個民族，下轄 11 個街道辦事處， 61 個社區(qū)、 2 個村委會。 XX 市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。無霜期 160180d。 大筆架山和沿岸一帶零星出露的基岸為震旦紀的石英巖、長石石英砂巖、粘板巖、頁巖和前震旦紀的混合花崗巖，其次為燕山期的侵入巖體，按照其形態(tài)和物質(zhì)組成劃分，可分為丘陵臺地基巖岸、堆積平原沙質(zhì)兩種類型。 30 4 選址方案 本 項目位于 XX 市 凌河區(qū)中央大街三段 19 號（原方圓賓館） ， 是XX 市城市中心熱點區(qū)域，該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。 其他 建筑 指示牌： 停車區(qū)域等位置 設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便 市民 。 3) 配套設(shè)備： 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速 29 上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：商鋪均應(yīng)采用與各樓層公共區(qū)域相協(xié)調(diào)的吊頂。 項目建成后，將引進具有全球前30 名 IT 品牌公司的商品入住本商場。 建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。 根據(jù)資源稟賦、區(qū)域特征、環(huán)境容量分析，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，具體劃分為優(yōu)先開發(fā)區(qū)域、優(yōu)先保護區(qū)域、適度開發(fā)區(qū)域和適度保護區(qū)域。錦阜、錦朝高速公路 及 102 線國道使 XX 與周邊城