【正文】 ................................. 19 商家暗訪調(diào)查 ................................................................................................. 19 訪談式問卷調(diào)查 ............................................................................................. 21 問卷調(diào)查小結(jié) ................................................................................................. 30 本章小結(jié) ................................................................................................................... 30 第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 ...................................................................................................... 31 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究 .................................................................................................... 31 商業(yè)調(diào)查 ........................................................................................................ 31 商業(yè)調(diào)查 。 第 7 頁 項(xiàng)目將引 入 XX乃至山西稀缺的“奧特萊斯”品牌折扣概念商業(yè)模式。境內(nèi)古建筑、古遺址 300 多處，其中列入《世 第 9 頁 界文化遺產(chǎn)名錄》的 1 處、列入國家級和省級文物保護(hù)單位的 36 處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。其中，高速公路達(dá)到 公里。 XX 煤支持著全國 5 大火力電網(wǎng)、 3 大港口、 6 大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國 20 多個(gè)省、市、自治區(qū) 2800 多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的 20 多個(gè)國家和地區(qū)。 由于 XX 新區(qū)是山西 XX 礦區(qū)棚戶區(qū)居民拆遷后的居住地，且前期未正式命名為“ XX新區(qū) ” ，當(dāng)?shù)鼐用癖銓⑵浞Q作 “ 棚戶區(qū) ” ，久而 久之就習(xí)慣了這樣稱呼。其中，國有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)單位投資完成 億元，增長 %。 指 標(biāo) 金額（元） 比上年增長（ %） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16103 農(nóng)村居民人均純收入 4063 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 10133 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 2472 從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前 XX 市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好， 人民生活逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速， XX 市社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年保持平均 12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平 ， 適合 進(jìn)行商業(yè) 地產(chǎn)投資 。 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢 XX 市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。京包、大秦等 4條復(fù)線電氣化鐵路及 40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等 10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá) 北京 、 上海 、 廣州 等城市， XX 已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 第 15 頁 金融體系 XX 是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。 中部 2021 年計(jì)劃開始進(jìn)行搬遷，旨在恢復(fù)古城墻貌；東部御東新區(qū)是 XX 市今后 20 年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū) “ 一主兩副 ” 結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副 ” 區(qū)域；南部依靠 XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，城市的經(jīng)濟(jì)功能逐漸南移，集中力量引導(dǎo)城市向東南發(fā)展。 市區(qū) 商業(yè)競爭格局 板塊 東關(guān)商圈 大慶商圈 西南環(huán)路商圈 位 萬壽路及御河橋?qū)Π堆由? 大慶東路及向十里店延伸 西環(huán)路及南環(huán)路 東關(guān)商圈 西南環(huán)路 商圈 大慶商圈 第 19 頁 置 項(xiàng) 目 名 稱 海辰、海盛 、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場 10個(gè) 現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等 西環(huán)路上的和平五金機(jī)電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍(lán)天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。 近 況 由于 XX新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 被調(diào)查的六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務(wù)培訓(xùn)，沒有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務(wù)水平較差。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？ 分析：關(guān)于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費(fèi)者意見時(shí)， 60%以上認(rèn)為應(yīng)該集中在社區(qū)的某一區(qū)域， 19%人為應(yīng)布置在社區(qū)周圍的底樓，而認(rèn)為應(yīng)該布置在每一幢樓 的底樓的不到 13%；可見消費(fèi)人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域?yàn)橹饕x擇。 佳家瑪商廈 XX商廈 訪談式問卷調(diào)查 第 22 頁 一天一次,10,10%三天一次,14,14%一周一次,17,17%二周一次, 8 ,8%隨時(shí),52,51%一天一次 三天一次 一周一次二周一次 隨時(shí)13,13%19,19%58,60%5, 5% 3, 3%小區(qū)各樓的底樓小區(qū)周圍底樓集中在小區(qū)某一區(qū)域不需要其他 為便于深入了解 XX 新區(qū)商業(yè) 情況， 調(diào)查人員 設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)消費(fèi)者訪問式問卷 ，采取了訪談式問卷調(diào)查。 在被調(diào)查的六個(gè) 商業(yè)項(xiàng)目 中，總體感覺比較好一點(diǎn)的是 XX 商廈 和 佳家瑪商廈 ，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計(jì) 。 也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。 西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。 西南環(huán)路商圈以藍(lán)天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成 。堅(jiān)持新城建設(shè)和舊城改造并重的方針，搞好 XX 御東新區(qū)建設(shè) ，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設(shè)。 設(shè)施完善 XX 建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)和多媒體通訊通達(dá)全國和世界許多國家及地區(qū)，固定電話機(jī)普及率達(dá)每百人 部。 XX市 投資環(huán)境 分析 交通便捷 XX 市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出?？谧罱囊粔K “ 風(fēng) 水寶地”。境內(nèi)古建筑、古遺址 3000 余處，現(xiàn)有國家級文物保護(hù)單位 13 處、省級文物保護(hù)單位 23 處。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 10133 元，比上年增長 %。 GDP 從 1000 美元到 3000 美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期 ， 這個(gè)時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善 ，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。 20212021 是第二期。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢，使 XX 市成為國家重要的能源基地，被譽(yù)為中國 “ 煤都 ” 。今日的 XX，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn) 。 全市轄區(qū)面積 14176 平方千米 ，城區(qū) 2080 平方千米 ， 轄左云、 XX、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃 為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn) 22 鄉(xiāng) 29 個(gè)街道辦事處。 本商業(yè)項(xiàng)目將是 XX新區(qū) 中心的坐標(biāo)，是規(guī)劃中新崛起的板塊中心， XX新區(qū) 最具規(guī)模的大型商業(yè)中心，其中有大賣場 業(yè)態(tài)的引入 —— 這一對 XX 周邊社區(qū)型商業(yè) 而言相對超前的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐，對 本項(xiàng)目的成功尤為重要 。 .......................................................................................... 31 專業(yè)分析 ............................................................................................. 31 資源評估 ............................................................................................. 32 財(cái)務(wù)測算 ............................................................................................. 32 商業(yè)定位 ........................................................................................................ 32 營銷模式設(shè)定 ...................................................................................... 32 管理模式設(shè)定 ...................................................................................... 32 商業(yè)規(guī)劃 ........................................................................................................ 33 區(qū)域位置規(guī)劃 ...................................................................................... 33 規(guī)模體量規(guī)劃 ...................................................................................... 33 交通組織規(guī)劃 ...................................................................................... 33 功能布局規(guī)劃 ...................................................................................... 33 目標(biāo)商戶規(guī)劃 ...................................................................................... 33 商業(yè)設(shè)計(jì) ........................................................................................................ 34 ................................................................................ 34 能源配套設(shè)計(jì) ...................................................................................... 34 物流、客流、車流設(shè)計(jì) ........................................................................ 34 外觀形象和環(huán)境設(shè)計(jì) ............................................................................ 34 運(yùn)營管理模式設(shè)計(jì) ............................................................................... 34 項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑拓展研究 ...................................................................................... 34