【正文】 根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表 4：《投資計劃表》。 其他費用 主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基 礎設施費（建安造價的 5%）、建筑工程質量監(jiān)督費（ % ）、建筑施工安全監(jiān)督費（ 0. 6% ）、建筑工程質量監(jiān)督服務費（ 0. 2%）等在建設管理部門發(fā)生的費用，經估算為人民幣 5,503,689 元。 建筑安裝工程費 參考東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產開發(fā)項目的實際建造專業(yè)好文檔 成本取定，經估算為人民幣 91,728,144 元。 物業(yè)類型 戶型面積 （ m2） 套數(shù)（套） 占總戶數(shù) 的比例 聯(lián)排別墅 250~300 22 % 疊拼別墅 160~300 68 % 復式 180~200 30 % 4房 2廳 130~150 110 % 3房 2廳 110~130 168 % 小 計 398 100% 商業(yè)街鋪 3 1 6 15 客戶定位 聯(lián)排、疊拼 多層 外地人 外地人 核心客戶 重要客戶 游離客戶 專業(yè)好文檔 六、項目開發(fā) 建設及經營的組織實施計劃 有關工程計劃說明 建設期 項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預計，不包含任何具體及特殊情況。 ? 西湖區(qū)商業(yè)主要是以批發(fā)為主的大商業(yè)流通形式存在，如西湖服裝批發(fā)市場、五金電子批發(fā)市場以及金沙灣購物廣場等。 ? 寫字樓市場以自建自用為主，市場需求不旺 市場 供給分析 住宅供給 （ 1）區(qū)域分布與價格區(qū)間 老城區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，少量高層，價格區(qū)間10001800 元 /㎡ 西 湖區(qū) —— 主 要集 中 分 布 舊式 多 層 住 宅及 村 宅 ， 無新 項 目 ， 價格10001600 元 /㎡ 新城區(qū) —— 近期開發(fā)項目全部集中在此區(qū)，且住宅質素較 高。 發(fā)展階段 由國際城市發(fā)展經驗可知，房地產發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值有著密切的關系，而近幾年 石龍 經濟的穩(wěn)定發(fā)展，也進一步帶動了房地產市場的發(fā)展。外來人口增長快，主要分布在勞動密集型的工廠里從事技術流水線工作，小部分從事服務行業(yè)。 2021 年城鎮(zhèn)職工工資水平 12328 元，農村居民純收入 8118元 （ 2）全社會固定資產投資總額 2021~2021 年，全社會固定資產投資呈現(xiàn)快速增長。 石龍鎮(zhèn)經濟環(huán)境 石龍鎮(zhèn)概況 石龍鎮(zhèn)位于東莞市東北部，北臨增城、博羅兩鎮(zhèn)，南臨茶山、石排兩鎮(zhèn)，西臨石碣鎮(zhèn)。根據(jù)統(tǒng)計，東莞市商品房 歷年竣工面積遠遠小于施工面積，市場潛在的供給還存在相當大的數(shù)量。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。 房 價 地域分化明顯，價格走勢 溫和回落 由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2021 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段 ； 房改以及相關的政策效應經過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減 ； 個人購買繼續(xù)成 為市場 主流 。 其他工程報建手續(xù)正在辦理中。 專業(yè)好文檔 圖 6：地塊紅線圖 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦，五通一平，具備建設條件。 項目經濟效益指標 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%；商業(yè)銷售率： 100%） 稅后利潤： 54,114,992 元 成本利潤率： % 財務內部收益率（ FIRR）： % 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）： 45,560,272 元 動態(tài)投資回收期： 年 貸款償還期： 2 年 結論、風險及建議 結論 專業(yè)好文檔 本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。 我們的方案是基于目前東莞市石龍鎮(zhèn)房地產市場情況，結合近十年來我們的專業(yè)實踐以及對項目周圍相關物業(yè)認真細致的調查研究而完成的。 風險及建議 石龍鎮(zhèn)房地產市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高， 需要嚴格控制工程成本和管理成本。營業(yè)期限：自 2021 年 12 月 18 日至 2021 年12 月 18 日。其中，第一產業(yè)增加值 14,883 億元，增長 2. 9%；第二產業(yè)增加值52,982 億元，增長 9. 9%；第三產業(yè)增加值 34,533 億元，增長 % 。 2021 年，房地產業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。對借款人以 “商住兩用房 ”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。預計在 1 2 年內，投資增長率將會進入調整期。石龍鎮(zhèn)有八百多年歷史，曾與廣州、佛山、陳村并稱廣東四大名鎮(zhèn)。 （ 5）支柱產業(yè)與著名企業(yè) 石龍 鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)逾千家，規(guī)模較大的工廠 200 多家，已初步形成了光學制品、電子電器、食品飲料、五金機械、建材化工、醫(yī)藥、通訊設備等產業(yè)基礎，其中電子電腦和醫(yī)藥食品為石龍鎮(zhèn)重點發(fā)展的支柱性產業(yè) ?，F(xiàn)狀人口的文化結構顯然不利于技術水平和管理水平的提高，不利于經濟的發(fā)展，不利于產業(yè)的升級換代。因體制原因，石龍鎮(zhèn)房地產公司控制著該鎮(zhèn)主要的建設用地，土地市場化程度低。 （ 3）未來主要競爭 根據(jù)市場調查，在未來 2~3 年內石龍房地產市場將出現(xiàn)以下新的供給： 項目名稱 項目概況 正龍豪園三期 正在規(guī)劃中，產品預計有多層 聚龍灣四期 占地約 萬㎡，總建筑面積 16 萬㎡， 2021 年 5 月開工，產品以高層為主，少量多層 石龍房地產公司項目 占地約 萬㎡，總建筑面積約 16 萬㎡，預計 2021 年 7月開工，產品以中高層為主 新世紀麗江豪園 三、四期 花園洋房（小高層）、獨立別墅 （ 4）市場銷售反饋 要素 大面積獨立別墅 中小面積獨立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復式 多層、小高層、高 層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級技術人員 外地人 個體戶 總價 300~500 萬元 100~300 萬元 50~100 萬元 40~80 萬元 15~30 萬元 年均推出量 10800 ㎡ （約 27 套） 44460 ㎡ （約 117 套） 6636 ㎡ （ 28 套） 14200 ㎡ （約 71 套 ） 37500 ㎡ （約 375 套） 年均消化量 4000 ㎡ （約 10 套） 14820 ㎡ （約 39 套） 6636 ㎡ （ 28 套 2 個月） 10000 ㎡ （約 50 套） 27300 ㎡ （約 273 套） 消化量 /推出量 37% 33% 100% 70% 73% 結論： 專業(yè)好文檔 商業(yè)供給 （ 1）主要商業(yè)街 道路名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 經營品種 租金 （元 /㎡ ? 餐飲業(yè)不發(fā)達，餐飲、休閑、娛樂場所較少。 確定建設期為：前期工作從 2021 年 7 月至 2021 年 12 月，工程施工從 2021 年 1 月開始，至 2021 年 6 月工程全部竣工。 管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產稅等。 根據(jù) 2021 年 6 月 5 日中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30％ 。 商業(yè)部分 商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，建筑面積和銷售價 格按項目開發(fā)方案確定。 專業(yè)好文檔 項目財務分析 財務內部收益率（ FIRR） 內部收益率（ FIR R）是指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率。 詳見附表 6：《現(xiàn)金流量表》。 九、結論、風險及建議 專業(yè)好文檔 項目市場條件 石龍鎮(zhèn)的房地產市場初步形成，市場消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；新城區(qū)是目前石龍鎮(zhèn)房地產的開發(fā)熱點區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設的主要方向，本項目具有區(qū)位優(yōu)勢和突出的景觀資源優(yōu)勢；目前市場上住宅產品供給的類型豐富，但價格兩極分化，大面積高價位獨立別墅銷售緩慢，但中高檔的聯(lián)排別墅、疊拼別墅供給量少，且銷售速度快 ；未來 2~3 年內市場以小高層、高層住宅競爭為主，結合本項目地塊規(guī)劃指標，本項目推出多層將有較強的市場競爭力。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。 10%），銷售價格是影響項目稅后利 潤的主要因素。 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設定得貼現(xiàn)率將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折 現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目可以接受。 銷售回款計劃 根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。 本項目在預計銷售期內（ 1. 5 年）的銷售回款： 2021 年第 4 季度： 1. 52 億元； 2021 年： 1. 51 億元； 2021 年： 640 萬元。假設本項目向貸款 8000 萬元，期限為 2 年，貸款年利率按 5. 49%計，利息經估算為人民幣 6,588,000 元（具體分析詳見 資金籌措計劃以及附表 9：《貸款償還期測算表》）。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同 類房地產開發(fā)項目的實際情況，經估算為人民幣 5,570,041 元。 項目開發(fā)方案 項目 建筑面積 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡） 聯(lián)排別墅 6,326 8,000 疊拼別墅 15,000 4,500 多層住宅 40,000 3,200 商 業(yè) 6,300 其中：沿公園 3,750 10,000 沿裕興路 2,550 15,000 會 所 2,000 總建筑面積 69,626 項目建筑紅線用地面積 綜合容積率 圖 10：開發(fā)方案規(guī)劃示 意圖 規(guī)劃布局 商業(yè)街鋪 多層 疊拼層 聯(lián)排 會所 專業(yè)好文檔 ? 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向） ? 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀 ? 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪 戶型定位 結合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有 398 套，多層以 3 房 2 廳、 4 房 2 廳為主，輔以少量復式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進深 15 米，臨街面寬初步確定為 3~6 米，適合投資經營。月） 租售情況 專業(yè)好文檔 聚龍灣三期裙樓 裕興路 裙樓共 3 層，第3 層用于辦公，第 2 層約 2萬 ㎡ ， 對 外 銷售、招商 1 層 鋪 位 共 約182 間 ， 面 積12~128 ㎡， 以12~37 ㎡為主 2 層 8000 ㎡整體對外招商 1 層街鋪：20210 1 層內鋪：15000 （未定） 2021 年年中 1 層推出約 80 間鋪，已售出 60 間， 2021年年中計劃推出 1層其它內鋪，目前尚未經營 聚龍灣一期裙樓 裕興路 共 28 間街鋪，約 3920 ㎡ 開間 7m進深20m 10000 ≤ 30 已全部售完， 80%在經營（裝飾