【正文】 期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行； ? 設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求； ? 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程； ? 設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。 ? 戶外及室內(nèi)廣告的合理配置。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié) 16 助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 5 業(yè)主服務(wù) 業(yè)主入伙 通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)主的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時(shí)保證入伙各項(xiàng)資料收集歸檔。 ? 裝修管理文件： 19 a. 裝修申請表； b. 裝修管理辦法； c. 業(yè)主 (租戶 )裝修承諾書； d. 裝修管理協(xié)議； e. 安全責(zé)任書； f. 施工人員登記表。 日常服務(wù)與聯(lián)系 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。 ? 租賃清冊內(nèi)容 a. 租賃戶姓名； b. 租賃時(shí)間； c. 使用房屋地址； 23 d. 內(nèi)部裝修情況； e. 其他。物業(yè)管理有限公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時(shí)有效處理。 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 供配電設(shè)備 [電力變壓器 ] ? 檢查電力變壓器是否符合要求。 ? 操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。 ? 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔 斷器完好。 ? 保溫良好，支架無銹蝕。 ? 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。 ? “ 財(cái)富中心”設(shè)備部負(fù)責(zé)具體實(shí)施項(xiàng)目驗(yàn)收工作，擬定項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告及與移交單位的聯(lián)系工作。整改實(shí)施后，對于整改項(xiàng)目重新驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)行正式接管。 8 保潔服務(wù) 保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) [入口的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 梯級 無灰塵、無污漬、無痰跡、無垃圾 視檢 巡回 一次洗刷 入口地坪 無腳印、無污漬、無痰跡、無垃圾 視檢 大理石地面光亮有倒影 巡回 二次拋光蠟 大花盆、盆景 盆體表面光亮保潔，盆內(nèi)無煙蒂、雜物 視檢與手檢 巡回 檢查手段： 32 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 [ [樓梯的保潔 ] 項(xiàng)目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn) 檢查手段 實(shí)施方案 日 周 月 季 門表面、內(nèi)壁、底面、天花板 無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮 視檢 一次 一次擦洗 樓梯臺階、扶手、欄桿 干凈、無泥土、無塵灰、無雜物 視檢與手檢 巡回 一次清洗 花卉盆景 盆體干凈光潔、盆內(nèi)無雜物煙蒂 視檢與手檢 巡回 室內(nèi)空間 空氣流通、清晰 嗅檢 噴香 檢查手段： 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 9 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用預(yù)算、 9． 1 前期物業(yè)管理費(fèi)用的測算 為保證“ 財(cái)富中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理工作的順利開展，貴方需免費(fèi)提供一定面積的場地作為物業(yè)管理的辦公、休息用房和倉庫； 貴方需提供一筆開辦費(fèi) 191370 元，或提供相應(yīng)的設(shè)備器具等，用于為“財(cái)富中心”的業(yè)戶服務(wù)，并應(yīng)符合我公司接管“ 財(cái)富中心”管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。擦拭 1 米的 34 距離，應(yīng)無灰塵、污跡。擦拭 1 米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。交接班嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，接班人員未上崗前，當(dāng)崗人員不準(zhǔn)下崗。 ? 由公司管理部 對技術(shù)資料及重要項(xiàng)目進(jìn)行抽查，對驗(yàn)收結(jié)果作出評定意見，報(bào)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理室審批，并向 財(cái)富中心主管部門呈交項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告。 職責(zé) ? 物業(yè)管理有限公司管理部負(fù)責(zé)對所需驗(yàn)收的物業(yè)提出驗(yàn)收項(xiàng)目內(nèi)容和要求 ,并對項(xiàng)目驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行審核。 ? 各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震 動(dòng)，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。 ? 自動(dòng)放氣閥齊全、有效。 ? 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 [高 壓開關(guān)柜 ] ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 維修保養(yǎng) a. 弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。根據(jù)設(shè) 備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。 物業(yè)管理 公司的專業(yè)工程師隊(duì)伍在公司領(lǐng)導(dǎo)的 領(lǐng)導(dǎo)下為設(shè)備管理提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支持。 業(yè)主檔案 ? 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一袋； ? 業(yè)主檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作； ? 文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 業(yè)戶 服務(wù)部主管應(yīng)在每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收； ? 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改； ? 業(yè)主檔案內(nèi)容 22 a. 入伙通知單； b. 入伙手續(xù)書； c. 業(yè)主使用公約； d. 裝修責(zé)任書； e. 驗(yàn)房簽收單； f. 入伙手續(xù)資料簽收單； g. 產(chǎn)權(quán)清單； h. 租賃清單； i. 售房合同復(fù)印件； j. 權(quán)證復(fù)印件； k. 其他有關(guān)業(yè)主資料。房屋完好率 100%，投訴率 ‰以下。驗(yàn)收合格，收取鑰匙；驗(yàn)收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。經(jīng)過公司上下的共同努力，使財(cái)富中心的物業(yè)管理工作達(dá)到省級優(yōu)秀商業(yè)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市級文明示范標(biāo)準(zhǔn)。 ? 制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備； ? 售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，以規(guī)范的服務(wù)和形象展示，建立良好的物業(yè)形象； ? 委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的疑問； ? 對物業(yè)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作； ? 提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。 13 財(cái)富中心前期介入組織架構(gòu)圖 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員僅從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理問題，結(jié)果造成管理支持 工程支持 人事支持 財(cái)務(wù)支持 行政支持 培訓(xùn)支持 督導(dǎo)支持 營銷支持 大 陽 物業(yè)管理有限公司（總經(jīng)理） 董事長 財(cái)富中心物業(yè)管理處（經(jīng)理） 總經(jīng)理 管理處支持 顧問小組 項(xiàng)目 貴公司 14 物業(yè)建成后管理上的矛盾和漏洞很多，整體布局上的缺陷以后 往往難以彌補(bǔ)，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。 ? 三期建筑面積為 平方米 . ? 建筑類型：多層框架結(jié)構(gòu) . ? 財(cái) 富中心東臨 ? 西靠 ? 南臨 ? 北至 ? 財(cái)富中心配套設(shè)施齊全，配套設(shè)備完備。公司根據(jù)財(cái)富中心 MALL 的經(jīng)營理念和“購物、餐飲、娛樂、休閑、文化”的業(yè)態(tài)布局提供專業(yè)化、規(guī)范化、人性化的現(xiàn)代管理理念，為業(yè)主、經(jīng)營戶和廣大消費(fèi)者提供周到、快捷的服務(wù)。 ? 財(cái)富中心實(shí)行 24 小時(shí)值班及巡邏制度； ? 保安人員熟悉財(cái)富中心的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)； ? 結(jié)合財(cái)富中心特點(diǎn)，制訂安全防范措施； ? 進(jìn)出財(cái)富中心 各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； ? 財(cái)富中心停車場 (包括地面和地下 )有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； ? 地下停車場管理嚴(yán)格，出入登記； ? 廣場上非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地整潔； ? 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 建設(shè)施工期間 在“財(cái)富中心”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè) 管理前期介入的重要內(nèi)容。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺