【正文】 齊全的中等面積戶型轉(zhuǎn)變。 （二 ） 樓市更加規(guī)范 “國六條”直接影響了整個房地產(chǎn)市場的需求 ，今年房地產(chǎn)市場競爭將更為激烈，尤其體現(xiàn)在品牌的競爭、產(chǎn)品的競爭上。彭山政府目前正全力打造濱江路，今年年底濱江路改造工程完工，從“上層豪庭”步行至長壽廣場僅需 5分鐘路程。 得天獨厚的天然環(huán)境，結(jié)合開發(fā)商在軟、硬件設(shè)施設(shè)備上的精心打造，加之時尚的生活理念，造就了一個讓人一見就會心動的“上層豪庭”精品樓盤?；匚髅?、南面各布置一個出入口，南面中間大門為社區(qū)主要的出入口，入口寬約 30，氣派大方，既將區(qū)內(nèi)環(huán)境充分展示給大眾，也最大化的將岷江自然景觀引入小區(qū)內(nèi)，在小區(qū)住宅樓的背面設(shè)置一定數(shù)量的地面停車位。屋面防水等級為三級，做 SBS防水一道。 ? 我們要知道競爭對手曾做錯了什么，這樣我們可以獲得一些經(jīng)驗。 戶型面積 戶型主要為： 二房二廳一衛(wèi) ~ 四房半二廳二衛(wèi)，主力面積為 100~140㎡ ， 標(biāo)準(zhǔn)層為 85㎡ ~145㎡，錯層式為 122㎡ ~280㎡。 D、年齡結(jié)構(gòu)：該項目的目標(biāo)客戶中占 85%的客戶年齡結(jié)構(gòu)在 25~45歲左右。 小結(jié) 對 上層豪庭 來說，由于 金地花園 的價格優(yōu)勢現(xiàn)在是越來越小了，威脅也就越來越小。 澎湖灣 的市場沖擊力會較強(qiáng)大。 （ 4）配套： 上層豪庭 在社區(qū)內(nèi)部設(shè)有大型集中景觀區(qū)景觀和充足的車位，還有臨街店面，物業(yè)管理安全設(shè)施也相當(dāng)完善，具備高尚樓盤的質(zhì)素要求。 D： OPPORTUNITY（市場機(jī)會點） （ 1） 生活環(huán)境可以宣稱是彭山最好。高知識階層有自己獨特的品味和超前的意識，又有通過買房來顯示自身價值和實力的心理需求，同時 上層豪庭 離這些學(xué)校都不遠(yuǎn)，很貼切他們的實際需要。 上層豪庭主體消費群特征構(gòu)想（表） 身 份 生意人士的高中收入者。 收 入 家庭積蓄 10萬元以上。 上層豪庭 消費群體相對來說比較分散。 從低價格起售，漲價銷售是最佳售樓方案 。 從動態(tài)看，上層豪庭價格可考慮一定的溢價空間。這種差別定價符合房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，體現(xiàn)“物有優(yōu)劣，各有所值”的客觀現(xiàn)實。 D、地勢天然起伏。 核心景觀區(qū)的營造： 塑造一個可以天天述說的、最能打動人心的招牌式標(biāo)志性景區(qū) 現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目在景觀規(guī)劃上都講究一個做樣板環(huán)境，在做好“均好性”的基礎(chǔ)上，形成一個集中的綠化景觀帶，所以上層豪庭也要營造自己的核心景觀區(qū)。 戶型包裝 我們總共有 ABCDEF六個系列戶型，建議以牡丹鉆、玫瑰鉆、白梅鉆、金蘭鉆、綠寶石、藍(lán)水晶為六個系列命名。 （四） 工地包裝（詳見設(shè)計稿） 工地外墻包裝設(shè)計 ：在可以做永久圍墻部分做一段在彭山目前沒有的高檔圍墻，能使人通過圍墻感受到樓盤的品質(zhì)。近年來彭山的房價已逐漸攀升，從當(dāng)初的 800元 /平米漲到了現(xiàn)在的 1300多元 /平米，吸引了大量投資商與開發(fā)商到彭山來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，隨著城市發(fā)展的加快和巨大的市場需求，房地產(chǎn)市場肯定還有較大的上漲空間。 120米長商業(yè)街：我們的沿街店鋪不要說成是沿街店面，而是組成一條商業(yè)街，這樣的話給客戶的感覺就是我們的配套成規(guī)模有氣勢。 長壽花園拉開沿江戰(zhàn)役的序幕，澎湖灣奠定了沿江戰(zhàn)役 的區(qū)塊檔次，上層豪庭是承上啟下的戰(zhàn)役重點。由于我們推盤可能不是以各小區(qū)為單位和分期，那我們可以變通為 3號樓??，我們的最小樓間 距是 8米，最大限度地解決了住戶的通風(fēng)性、私密性、通透性和采光性。 上層豪庭十景： 以中國人喜聞樂見的形式，把景觀進(jìn)行個性化塑造，同時賦以名稱和含義，使客戶對我們景觀設(shè)計的認(rèn)識從感性上升到理性，從模糊上升為具象 （具體創(chuàng)作詳見創(chuàng)作文案部分和社區(qū)景觀總平） 小區(qū)各組團(tuán)和標(biāo)志性景觀： 每個組團(tuán)都要有屬于自己的園林亮點，都要有屬于自己的恒久美麗。 C、 大型市政廣場（彭祖廣場） 距 上層豪庭依江而行 僅 5分鐘步行行程 ， 由 大型市政廣場 帶動周邊區(qū)域的發(fā)展 有極大的潛力 。這種差別定價的根據(jù)是購買者對不同形式的物業(yè)或單元的認(rèn)知價值或市場需求不同。 作為商品，上層豪庭的價格由市場決定。但什么時候住進(jìn)去，要看市政配套和小區(qū)配套的完善程度。 體現(xiàn)自身價值。 思想觀念比較超前，至少不保守。 B． 家庭年純收入 5 萬元以上 按照通常規(guī)律，一般家庭積蓄十年達(dá)到購房經(jīng)濟(jì)條件的群體置業(yè)比率很大，家庭年收入 5萬元以上，扣除日常開支，一年大體上可剩 3萬元，十年就達(dá)到 30萬元 上層豪庭 主力戶型的價位在 20萬元左右，加上銀行按揭，這部分人的購房消費還是很有潛力的。 D． 企業(yè)效益好的中高層管理人員 一般在 28－ 50歲之間，文化素質(zhì)較高，對生活、家庭有自己的理解，向往舒適 、方便、雅致的生活，把家當(dāng)作自己的 心靈空間和努力工作追求的目標(biāo)，收入較高但財力有限，銀行按揭分期付款對他們來說很重要，購買心理趨于理性。 （ 3） 整個地塊尚未形成真正市場主流，特別是舊城區(qū)如出現(xiàn)產(chǎn)品相同價位較低樓盤對 上層豪庭 影響將會很大。 （ 3） 價格：如果整個樓盤都貫穿別墅級的理念，對澎湖灣來說， 上層豪庭 具有很明顯的價格優(yōu)勢。 澎湖灣 的核心概念是依托其品牌、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計和自然人文資源優(yōu)勢提出的。 G、心理：在舒適的居住環(huán)境，及升值潛力的條件下項目的低價 位才是他們最直接的購買原因。 C、收入：絕大部分消費者有較為穩(wěn)定的收入，但支付能力有限，也沒有太多的積蓄。 所以我們可以這樣說：如果拋開地段因素， “檔次相似看價位，價格相同看檔次”， 那 上層豪庭 的優(yōu)勢就很大。 （ 2）本工程的日照間距滿足規(guī)范要求，本工程無工業(yè)性三廢排放。頂層都是帶屋頂花園的躍層住宅，所有戶型布局緊湊合理，全采光，通風(fēng)好，層高 3米。沿花園布以晨練步道，營造起伏的地形變化，以增加居住的情趣。開發(fā)商致力打造健康、多元、時尚、休閑的生活方式，小區(qū)內(nèi)有一個運動場、全民健身場地、一個開放式類會所和一個近 12畝的大型中央水景園林景觀，水景采用循環(huán)水系統(tǒng)，配有親水池、小橋流水、亭臺樓閣，體現(xiàn)了一種原生態(tài)的住宅理念。 縱觀彭山樓市表明：以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，以營銷為手段，以客戶為中心開發(fā)的項目進(jìn)一步得到了市場的認(rèn)可，而一些規(guī)劃設(shè)計水平不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，策劃包 裝不到位的樓盤的銷售將非常困難，只能以低價格入市，彭山房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始步入成熟階段。 據(jù)統(tǒng)計，截至今年 6月底，縣城商品房空置面積約 7萬平方米，其中普通住宅空置約 6萬平方米，寫字樓、營業(yè)房約 1萬平方米相比去年下降 11%。做足做好了這兩個方面的文章，我們就可以領(lǐng)袖彭山房產(chǎn)、創(chuàng)造驚喜。 彭山縣城北距成都 50 公里 , 雙流國際機(jī)場 30 公里 , 南去樂山 80 公里。全面完成東西干線道路建設(shè)和通縣工程 ； 完成 103 線彭山城區(qū)段改造和彭山 岷 江二橋