2006年山東洲海曲阜項(xiàng)目營銷推廣戰(zhàn)略建議(存儲版)
【正文】 ? 規(guī)模價(jià)值：項(xiàng)目總建筑面積達(dá) 83 萬平米， 是魯西南地區(qū)規(guī)模最大的高檔居住社區(qū)。 形象定位 大都市核心，百萬平米高尚 人文生活典范社區(qū) 形象定位主要依據(jù)營銷推廣的戰(zhàn)略思想確定 ? 大都市：創(chuàng)造濟(jì)寧的大都市夢想，且表明開發(fā)商以城市運(yùn)營為核心，以城市建設(shè)為己任的高度社會責(zé)任感； ? 核心：突出項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值； ? 百萬平米：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢； ? 人文：強(qiáng)烈突出項(xiàng)目所蘊(yùn)含的人文價(jià)值； ? 典范：體現(xiàn)本案的項(xiàng)目質(zhì)素，且描繪了居住在此的高貴及未來生活的示范作用。 ? 車身廣告 。且每期的營銷推廣的主軸線應(yīng)既相互聯(lián)系又相互差異，每期制造項(xiàng)目不同的亮點(diǎn)，如一期可以大都市為主軸，以教育地產(chǎn)為賣點(diǎn)；二期以生活理念為主軸，以人文地產(chǎn)為亮點(diǎn)；三期以文化為 主軸，以旅游地產(chǎn)為亮點(diǎn)等。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣。 ? 價(jià)格透明 樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。 7) 根據(jù)以上幾步，最終分別計(jì)算出各棟每個(gè)單位的單價(jià)，形成項(xiàng)目價(jià)格表。如果降價(jià)，以調(diào)整“底價(jià)”的方式處理較好。 辦公區(qū)：設(shè)置會議室，策劃室，經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室及員工休息區(qū)。 ? 行銷配合，主動出擊 對四市的重點(diǎn)企事業(yè)進(jìn)行主動出擊，可以集中力量在當(dāng)中的客戶群中發(fā)起宣傳，爭取團(tuán)購客戶。 ? 排隊(duì)認(rèn)購方式 該方式是以認(rèn)購日客戶到達(dá)營銷現(xiàn)場的先后按順序進(jìn)行選房，目的也是為了制作熱銷勢頭，該方式可以在每階段新房源推出時(shí)采用。 ? 銀行按揭：建議辦理按揭的銀行選擇兩家，提供 8 成 30 年，對于銀行按揭的客戶，可給予 98 折優(yōu)惠等。一般是運(yùn)用“明升暗降”的方式，直接調(diào)整銷售表價(jià)，折扣不變。 5) 分別確定各棟的平均單價(jià)，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。 ? 資金回籠迅速，有利于其他營銷措施的執(zhí)行。因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。 分期建議 項(xiàng)目的營銷推廣分期不能拘泥于項(xiàng)目的組團(tuán)或建設(shè)分期，而應(yīng)與項(xiàng)目的營銷推廣節(jié)奏相一致。建議四市人口集中的區(qū)域各選擇一大型戶外廣告牌做本案形象廣告 。尚城 洲海 四、項(xiàng)目價(jià)值提煉 項(xiàng)目核心價(jià)值 本案核心價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾方面： ? 區(qū)位價(jià)值：本案位于曲阜新區(qū)即曲阜大都市的核心居住區(qū)域， 東鄰新的行政中心，西臨曲阜新區(qū)大學(xué)城。 大都市： 借勢 項(xiàng)目線： 造市 產(chǎn)品線： 做事 ? 通過 “借勢 ” 、 “造市 ” 、 “做事 ” ，以求提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹立良好品牌形象，并最終形成對市場、對購買、對投資的拉動，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷售的目的。再如鄒城東部新城，在土地凍結(jié)，市政搬遷不確定的情況下，商品房銷售舉步維艱，而在市政府搬遷確定以后，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲。 二、項(xiàng)目背景 基本概況 本案位于曲阜新區(qū)的核心位置，東側(cè)緊鄰曲阜新區(qū)的政務(wù)中心、會展中心及 五星級酒店，西南側(cè)是規(guī)劃中的大學(xué)城。 人文背景 ? 儒家文化的發(fā)源地 大 曲阜是中國古代偉大的思想家、教育家孔子 及孟子 的故鄉(xiāng)，是舉世聞名的儒學(xué)之源，儒教之根，是儒學(xué)的發(fā)祥地 。 ? 國家宏觀調(diào)控 2021 年國家實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重的打擊，從驟熱的市場一下進(jìn)入了蕭條的寒冬。因此，本案的營銷推廣必須上升到戰(zhàn)略的高度，經(jīng)過縝密籌劃、精心布局、迅速執(zhí)行，方能求得本案推廣的成功。 “ 三大都市圈 ” 是指濟(jì)南、青島和濟(jì)寧。 市場背景 ? 曲阜新區(qū) 曲阜新區(qū)作為一片待開墾的處女地，除大學(xué)城的部分已建成及道路建設(shè)基本完畢外，目前仍是一馬平川。 項(xiàng)目優(yōu)劣勢 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 規(guī)模體量 ? 樓盤質(zhì)素 ? 地理位置 ? 自 然及人文環(huán)境 ? 項(xiàng)目劣勢 ? 地理位置 地理位置是把雙刃劍，因其位于新區(qū)的核心居住區(qū)而具有一定的優(yōu)勢，而又由于距離四市當(dāng)中最近的曲阜也有 2 公里，且有一河之隔，形成了四不靠的局面。如何改善項(xiàng)目的交通狀況是吸引濟(jì)寧市民關(guān)注本案的重要因素之一。整體引爆思路需要注意幾點(diǎn)： ? 過程清晰 由于項(xiàng)目體量較大，需要營造強(qiáng)勢的推廣力量作鋪墊。 ? 人文環(huán)境：本案位于中國儒家文化的發(fā)源地，東鄰規(guī)劃中的華夏文化標(biāo)志城，西臨
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