【正文】 貫徹執(zhí)行政策、法令，尤其是城市各項(xiàng)管理法規(guī)。 9）組織好本部人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷提高管理服務(wù)人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，以保持物業(yè)管理的良好形象。并對他們的工作情況進(jìn)行登記、考核和講評。 4）協(xié)助部長和有關(guān)人員搞好接 待工作。 ? 負(fù)責(zé)住戶和物業(yè)資料、檔案的收集、完善和管理工作。 9）完成業(yè)主委員會決定的各項(xiàng)工作，做好各項(xiàng)溝通協(xié)調(diào)工作。督促住戶認(rèn)真履行《住戶入住合約》和《居住公約》，搞好小區(qū)精神文明建設(shè)。 6）建立日常工作檔案，做到資料齊全，制度健全。 4）協(xié)助招聘員工，注意員工紀(jì)律操守及工作表現(xiàn)，以作年終考評。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 35 頁 12）運(yùn)用合理的想象力。 5）作 好會議的準(zhǔn)備工作，起草、發(fā)出會議通知，必要時制定會議程序表，安排活動，業(yè)務(wù)培訓(xùn)等，參加會議并作好會議紀(jì)要，分送有關(guān)人員。 5）全心全意為住戶服務(wù)，做住戶的知心人，為住戶排憂解難，積極地創(chuàng)造條件開展多項(xiàng)的有償服務(wù)和特約服務(wù)。 3）接受管理部水電管理員的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和水電維修工作的統(tǒng)籌安排，聽從調(diào)遣，并積極協(xié)助水電管理員進(jìn)行水電管理。 8）收集、整理各小區(qū)的房屋配套設(shè)施、市政建設(shè)、水電等各種資料建立檔案。盡快熟悉各種設(shè)施中新產(chǎn)品、新設(shè)備的技術(shù)性能，掌握維修技術(shù)，不斷提高各種專業(yè)人員的技術(shù)水平。 2）協(xié)助各小區(qū)電梯管理員解決電梯運(yùn)行中的各種問題。 4）負(fù)責(zé)與供水部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 4）參與施工工程的竣工驗(yàn)收，對工程質(zhì)量作出鑒定。 7）完成公司賦予保安部的各項(xiàng)任務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 35 頁 8）完成公司賦予保安部的各項(xiàng)任務(wù)。 6）經(jīng)常開展法紀(jì)教育，教育全體隊(duì)員做到 懂法、知法、守法、做到文明執(zhí)勤。 2）帶領(lǐng)全班認(rèn)真學(xué)習(xí)政治、法規(guī)和保安專業(yè)知識，積極開展保安業(yè)務(wù)技能訓(xùn)練，提高 全班人員的政治水平和專業(yè)素質(zhì)。 3）認(rèn)真學(xué)習(xí)保安知識，積極參加保安技能訓(xùn)練，熟悉裝備器材性能，不斷提高業(yè)務(wù)技能。 ? 不準(zhǔn)體罰或變相打人。 ? 嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒、賭博或變相賭博，私藏違禁物品，侵占公共或他人財(cái)產(chǎn)，以及其他不良行為。 ? 不準(zhǔn)儀容和服裝不整。 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 35 頁 4）嚴(yán)禁看黃色書刊和錄像以及其他違法行為。 1）服從命令，聽指揮，勇敢頑強(qiáng)，不怕犧牲，嚴(yán)守紀(jì)律，堅(jiān)決完成保安任務(wù)。 1）堅(jiān)決執(zhí)行公司、保安部的指示和規(guī)章制度，帶領(lǐng)全班完成規(guī)定保安任務(wù) 。 4）了解和掌握全隊(duì)人員的情況，根據(jù)公司的指示和意圖，適時提出保安工作的建議，經(jīng)公司認(rèn)可后，領(lǐng)導(dǎo)全隊(duì)貫徹執(zhí)行。 6）指導(dǎo)各保安隊(duì)長做好保安隊(duì)員的思想工作。 5）處理發(fā)生在本公司所轄小區(qū)有關(guān)危害治安不夠治安管理處罰的行為。 2）參與施工計(jì)劃的編制工作。 2）指導(dǎo)、監(jiān)督各小區(qū)水電管理員對水電電氣設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修。 4）負(fù)責(zé)與供電部門聯(lián)系有關(guān)業(yè)務(wù)。 4）監(jiān)督各種配套設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作。 6）參與新建房屋的驗(yàn)收和移交工作。 2水電工職責(zé) 1）接收住戶的水電維修委托要及時維修；自己不能完成的維修要立即報(bào)告管理部 水電管理員。 3）負(fù)責(zé)住戶檔案的收集、完善和管理工作，及時向管理部資料員提供房產(chǎn)檔案所需的有 關(guān)資料及維修記錄。 3）接受住戶的來訪、投訴，并做好登記，及時回訪。 10）出席各類會議，并與會后兩天內(nèi)提交會議記錄。 2）每日巡視檢查環(huán)衛(wèi)和綠化工作情況，督促環(huán)衛(wèi)和綠化工人按要求完成任務(wù)。 4）根據(jù)小區(qū)實(shí)施情況，適時提出維修（整改）方案，提交公司參考。 5）認(rèn)真做好住戶和物業(yè)的檔案資料收集工作，完善并管理好各種檔案資料。 7）搞好住宅小區(qū)創(chuàng)建精神文明活動的各項(xiàng)落實(shí)工作。 ? 監(jiān)督住戶執(zhí)行政府制定的《新建住宅小區(qū)管理暫行辦法》和公司制定的《住宅小區(qū)綜合管理規(guī)定》制 止住戶的違 章行為。 2）負(fù)責(zé)本部的文秘資料的登記、整理、保管和電腦的入網(wǎng)工作。 1物業(yè)主管職責(zé) 1）協(xié)助部長作好本部的管理服務(wù)工作，制定各保障專業(yè)規(guī)章制度及日常操作的工作規(guī)程。 7）及時溝通與所在街道辦事處、派出所、居委會等聯(lián)系，在工作上互相支持、互相配合，完成上級政府交給的任務(wù)和管理范圍內(nèi)的治安等工作。 10）協(xié)助做好來訪、參觀、考察人員的接待工作。 3）負(fù)責(zé)竣工工程的驗(yàn)收，交接工作；為住房辦理房屋交接和入住手續(xù)。 ? 加強(qiáng)房屋質(zhì)量、安全防火、防臺風(fēng)和暴雨的檢查，做好防御工作。 ② 負(fù)責(zé)工程預(yù)決算的編制工作。 ? 協(xié)調(diào)好與其它部門的關(guān)系，保證工作的順利開展。 房產(chǎn)管理部各崗位工作職責(zé) 1）部長職責(zé) ? 領(lǐng)導(dǎo)本部人員執(zhí)行黨的路線、方針、政策、遵守國家法律、法令，貫徹執(zhí)行上級的指示號令。 ? 做好現(xiàn)金收付工作，必須做到無差錯，保證日清月結(jié)。 ? 做好收付憑證的審核、工程結(jié)算工作。 ? 組織職員認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，不斷地提高業(yè)務(wù)水平。 4）按合同的要求，做好工程費(fèi)的撥付、結(jié)算工作。 ? 完成部長交給的其他任務(wù)。 2）多種經(jīng)營管理員職責(zé) ? 負(fù)責(zé)編擬多種經(jīng)營計(jì)劃，組建管理機(jī)構(gòu)并為其辦理工商登記和領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 ? 領(lǐng)導(dǎo)所屬人員履行職責(zé)，鉆 研業(yè)務(wù)，提高工作能力，完成經(jīng)營任務(wù)。 經(jīng)營部工作職責(zé) 經(jīng)營部是公司開展多種經(jīng)營的職能管理部門，其主要職責(zé)是： 1）執(zhí)行國家和上級的經(jīng)營管理政策、規(guī)定，按章辦事、合法經(jīng)營。 4）秘書職責(zé) ? 負(fù)責(zé)草擬公司文件，處理公司對外及各方往來的文件。 ? 根據(jù)公司的決定，及時辦理有關(guān)的獎勵、補(bǔ)貼和福利待遇的報(bào)請工作。 ? 負(fù)責(zé)公司的印信管理，嚴(yán)格掌握印信的使用范圍和權(quán)限。 8）負(fù)責(zé)公司電氣設(shè)備（如復(fù)印機(jī)）的操作、管理，把好文件質(zhì)量關(guān)。其職責(zé)是： 1）經(jīng)理指示，擬定本公司工作計(jì)劃、會議紀(jì)要、工作總結(jié)及其他全局性文件。 3）積極創(chuàng)造條件改善職工的福利生活，幫助解決實(shí)際困難，調(diào)動職工的積極因素。 （ 5）負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)代管的商業(yè)鋪位出租工作，積極開展多種經(jīng)營。 ? 協(xié)助派出所搞好小區(qū)內(nèi)的治安管理，保障人民的生命、 財(cái)產(chǎn)安全。 （二）物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度 物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理制度，主要是規(guī)范內(nèi)部管理行為、管理程序及落實(shí)崗位職責(zé)，從公司經(jīng)理到各個專業(yè)人員都應(yīng)具有明確的崗位職責(zé)，具體是： 物業(yè)公司工作職責(zé) 物業(yè)公司受聘于開發(fā)商和業(yè)主委員會，承擔(dān)住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇、大廈等管理服務(wù)和房產(chǎn)物業(yè)的管理工作。 居住公約 為了保持小區(qū)完好的 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的美觀，使每一個居民都共享安靜、舒適的生活環(huán)境，全體業(yè)主特制定并共同遵守本公約。 第二十三條 業(yè)主不得利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物，對違法犯罪人員和違法犯罪行為要積極主動舉報(bào)。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 35 頁 （ 5）交通管理 第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)，除救護(hù)車、消防車、清潔車、工程搶險(xiǎn)車和殯葬車等特殊車輛外 ，其他機(jī)動車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格遵守小區(qū)“交通管理規(guī)定”。 第十條 業(yè)主不準(zhǔn)在室內(nèi)外飼養(yǎng)家禽，以保持室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生。天臺嚴(yán)禁加 建任何未經(jīng)許可之建筑物及防盜網(wǎng)。 經(jīng)營部：負(fù)責(zé)公司的商業(yè)經(jīng)營活動，組織多種經(jīng)營和對外合作，進(jìn)行市場管理及有關(guān)租賃業(yè)務(wù)等。 三、物業(yè)管理公司的目的 維護(hù)小區(qū)舒適、整潔、寧靜、優(yōu)雅的環(huán)境； 妥善管理業(yè)主的物業(yè)，延長其使用壽命，促進(jìn)物業(yè)的升值； 通過多種經(jīng)營活動與便民服務(wù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益； 通過專業(yè)化管理促進(jìn)城市的兩個文 明建設(shè)。 抓好治安管理工作 1） 配備防盜、防暴設(shè)施 2） 建立一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊(duì)伍， 24小時巡邏警戒 3） 加強(qiáng)對來訪客人和外來施工者的管理。 六、風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)即可能發(fā)生的危險(xiǎn)?？山M織多家投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工單位的方法，使之既有利于提高工程質(zhì)量，又利于減少工程造價(jià) 三、管理服務(wù) 住戶入住后，物管公司應(yīng)迅速開展管理服務(wù)和多種經(jīng)營。“入住通知書”應(yīng)清楚地向住戶 交待辦理入住手續(xù)的時間、攜帶的證件、需繳納的款項(xiàng)及需辦理的手續(xù)和程序等。物業(yè)接管驗(yàn)收是在物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度，包括物業(yè)管理公司向轄區(qū)業(yè)主、住戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，解釋物業(yè)管理公司的管理服 務(wù)范圍，管理服務(wù)的方式、方法以及要求業(yè)主和住戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。主要包括物業(yè)管理人員的選拔和崗位培訓(xùn)、物業(yè)管理資金的落實(shí)、物業(yè)管理制度的制定和物業(yè)的接管驗(yàn)收 四個方面。 要設(shè)置物業(yè)管理工作用房、商業(yè)用房，給樓宇的清潔沖洗留公共水源，設(shè)置防盜監(jiān)控系統(tǒng)，配備防火安全裝置。規(guī)范優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能保證業(yè)主和使用者有一個高品質(zhì)的居住生活環(huán)境，而且能增強(qiáng)發(fā)展商社會信任感和投資者的信心，建立發(fā)展商在公眾中的良好形象，加強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場中的長遠(yuǎn)競爭力。因此，物業(yè)管理盡量提供優(yōu)質(zhì)、高效的基本物業(yè)服務(wù)，在降低了住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時，也使其享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對品牌的塑造有著重要意義。 物業(yè)管理公司要通過跟進(jìn)整個施工過程，熟悉整個項(xiàng)目的布局情況。 （二）物業(yè)管理人員的培訓(xùn) 物業(yè)管理人員的應(yīng)知應(yīng)會主要包括如下內(nèi)容： 應(yīng)知的基本內(nèi)容 1）物業(yè)管理人員應(yīng)了解自身企業(yè)（所在公司）的基本情況，如： ? 公司的發(fā)展史、組織結(jié)構(gòu)、勞保福利 ? 公司的規(guī)章制度、勞動紀(jì)律、安全守則、業(yè)務(wù)處理程序等 2）物業(yè)管理人員應(yīng)了解所管物業(yè)的基本情況，如： ? 建筑物的構(gòu)造、布 局、功能、數(shù)量、質(zhì)量等 ? 各種場地的使用功能、面積、布局等 ? 各種設(shè)備設(shè)施的位置、分布和功能等 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 35 頁 3）物業(yè)管理人員應(yīng)了解公司制定的《住戶手冊》及各種管理規(guī)定的主要內(nèi)容 應(yīng)會的基本內(nèi)容 1）物業(yè)管理人員應(yīng)懂得物業(yè)管理的基本常識，包括： ? 應(yīng)付特發(fā)事故（如火警、盜警、人員傷亡等）的基本常識 ? 防盜、防事故、防罪案的意識及其基本常識 ? 消防管理?xiàng)l例及防火滅火基本知識 ? 待人接物的基本禮儀和禮貌用語 ? 維護(hù)環(huán)境整潔的基本要求及基本標(biāo)準(zhǔn) 2）物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉本崗位的職 責(zé)和本崗位的操作技巧和技能 3）物業(yè)管理人員應(yīng)掌握以下學(xué)科的基本知識： 包括行政管理、城市規(guī)劃、房屋構(gòu)造、建筑設(shè)備、市政工程、園林綠化、財(cái)務(wù)管理、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、電子計(jì)算機(jī)等。主要包括：向業(yè)主介紹轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限；公布物業(yè)公司管理轄區(qū)的有關(guān)原則； 公布使用、維修和養(yǎng)護(hù)物業(yè)的有關(guān)規(guī)定；公布維護(hù)環(huán)境和治安的有關(guān)規(guī)定；公布管理經(jīng)費(fèi)的有關(guān)規(guī)定等等。物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理公司正式開始對接管物業(yè)實(shí)施管理，除特殊情況外，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程的維護(hù)、改建費(fèi)用。 住戶入住時，除了交清購房余款外，一般還應(yīng)繳納如下費(fèi)用： 裝防盜門、防盜網(wǎng)的費(fèi)用 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 35 頁 公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理儲備金 預(yù)售 6個月的“公共性管理服務(wù)費(fèi)” 裝修管理押金 清運(yùn)裝修垃圾押金 （四）要與住戶建立良好的關(guān)系 （五）利用有利時機(jī)向住戶宣傳各項(xiàng)管理規(guī)章制度 （六）要做好“業(yè)主管理委員會”成立的組織活動 二、完善配套設(shè)施 完善配套設(shè)施 ，是指物業(yè)管理公司接管物業(yè)后，對投入使用了一段時間后暴露出來的施工質(zhì)量問題和規(guī)劃的不盡人意之處進(jìn)行處理，填補(bǔ)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過程的不足，使管轄區(qū)保持良好的環(huán)境和設(shè)施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。