【正文】 租，暫不考慮其收入。 項目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。 3) 住宅戶型設計 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 60～ 8 85～ 115 平方米之間； 2 房套數約占總套數 35%左右， 3 房套數約占總套數 35%左右，其余為 4 房和 1 房等其他少量戶型。 W（劣勢）： 地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務半徑小，人氣較弱，未來銷售實現的壓力大； 高層分攤大，物業(yè)管理費用較高； 高差較大，臨街商業(yè)價值挖掘難度較大； 距公路較近，有噪音影響。 臨街商鋪租金售價一覽表 項目 售價（元 /平方米） 租金（元 /平方米月） 商業(yè)氣氛 鵬興 花園五期 14000 80 較好 名駿豪庭 25000 較好 鵬興 花園六期 200 很好 新世界鹿茵翠地 60 較差 ***廣場 1100016000（預測） 5080（預測） 較差 目前項目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。對房地產市場是一個重大利好； 深圳市房地產市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現為產品、品牌的競爭，對市場細分與產品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經營帶來一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項目的發(fā)展帶來新 21 的發(fā)展機遇； 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析 據調查， 2020 年代表競爭項目一覽表。 2020 年，深圳土地實際供應 1,356 萬平方米。這表明市民對一些素質較高的二手物業(yè)有較高的接納程度。 從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70％以上，這也18 主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社 會階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較小。深圳規(guī)劃與國土資源局網上 2020 上半年商品房銷售統(tǒng)計數據表明，雖然經過 SARS 的洗禮，但深圳市房地產市廛供應量和有效需求依然保持增長態(tài) 勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。未來兩年半，特區(qū)內的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。交樓時實測面積與原價面積如果出現差異，面積誤差比正負 3％以上的，買家有權退房。 圖 1：國際通行的房地產發(fā)展階段與人均 GDP 書紙的關系圖 單位：美元 發(fā)展時期 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放慢直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時期 1993 1997 1998 1999 2020 2020 2020 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢 據市統(tǒng)計局最近公布的調查顯示， 2020 年深圳居民人均可支配收入 為24,941 元，同比增長 ％；人均消費性支出達 18,926 元，實際增長 ％?？崭鄯矫?，深圳機場貨郵行吞吐量達 萬噸，增長 ％。 中國人民銀行下發(fā)文件價情房地產信貸業(yè)務管理（銀發(fā) [2020]121 號），其要點如下： 加強房地產開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理。上半年國內生產總值完成 50053 億元，按可比價格計算，同比增長 %，雖比一季度增速有所回落，但還是比去年同期加快 個百分點，為近幾年同期增長較快的時期之一。 項目總投資約 萬元，經測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金 萬元，銀行借款 萬元，銷售收入 萬元 表 4：項目資金來源表 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例 1 自由資金 15000 % 2 銀行融資 15000 % 3 銷售收入 % 10 總投資 % 項目綜合評價結論 項目建設手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***廣場項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策；項目用地正在取得過程中。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據測算，項目的總投資為 萬元（含地價），詳見下表： 8 表 3：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 1 土地成本 2 前期工程費 3 建安工程 4 管理費 5 不可預見費 6 其他費用 7 財務費用 8 銷售費用 9 公用設施專用基金 10 合計 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 2020 年 上半年中國完成國內生產總值 50053 億元，按可比價格計劃，與去年同期相比增長 %。2020 年，房地產業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成 為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中的重要策略。據悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成 950 萬標箱，在全球排名有望躍居第五。根據人均 GDP 來判斷，深圳的房地產發(fā)展已進入快速增長期。 深圳市從 2020 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設廳、廣東省物價局制定的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內建筑面積，即“套內建筑面積”計算房價；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。 近期建設控制線 — 城市近期建設嚴格限制在控制線。二手房市場成交面積更高達 萬平方米，同比增長 ％。比去年同期增長 21％，均價 5,559 元 /平方米。從總體上看，與 2020 年同期相比較，總價在19 40 萬元以上的住宅成交量上漲，并且高價位住宅成交增長較快，總價在 80萬～ 100 萬元之間的二手物業(yè)同比增長了約 80％。 2）、深圳市房地產市場未來預測 2020 年上半年深圳房地產二級市場的新增批售面積接近 400 萬平方米，加上2020 年上市的市場存量約 500 萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數量非常大，已經呈現出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的 121文件通知指出要嚴格控制房地產信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務院發(fā)表《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產市場是健康發(fā)展，并 明確提出“房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。 出租商鋪的租價平均一樓月租金為 50~200 元 /平方米鋪位經營以服務住宅小區(qū)的配套為主，如：五金配件、美容美發(fā)、日用副食、餐飲、布藝窗簾等。 25 項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢）： 緊鄰羅路，交通方便； 規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢； 開發(fā)商具有一定的知名度，品牌優(yōu)勢； 南北向山景，景觀資源非常豐富，具景觀優(yōu)勢。 2) 商業(yè)設計 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 30 項目建安工程費為 萬元。 財務費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 2020 年年中進入銷售期，銷售其至 2020 年底，對項目的經濟測算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計三年，建設周期 年。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 ：《資金來源與運用表》。 測算過程詳見附表 ：《敏感性分析表》。 項目 具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 三、 行業(yè)風險 ：房地產業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā) 周期長等特點，特別是高層建筑，導致行業(yè)的市場風險程度高。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風險； 適當改善周邊環(huán) 境，提升住宅品質； 商業(yè)整體包裝推廣，提升 3 層商業(yè)價值。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。 根據深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測 算具體見《項目銷售收入與經營稅金附加估算表》（附表 ）。 公共設施專用基金 根據《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位‘在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的 2%的比例，一次性向 31 業(yè)委會劃撥”。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 總投資估算說明 土地成本 根據委托方介紹：項目用地轉讓費為 11400 萬元，與基準地價相比較為便宜。 26 4 市場定位及項目評估 項目定位 通過項目的 SWOT 分析，我們考慮到項目的較適宜的定位為：蓮塘生態(tài)景觀住宅。 24 3 項目分析與評價 地塊解析 交通條件 項目位于蓮塘西嶺下村，位于羅湖區(qū)至沙頭角大道南側，新秀村東頭，西面是曦龍山莊，南面就是與香港的分界線，可以憑窗遠眺一覽青山綠水，風景非常優(yōu)美，是居家的風水寶地。 需求分析 區(qū)域市場住宅需求分析 蓮塘地產市場地區(qū)域性不強，該區(qū)域住宅地主要目標客戶為： ① 蓮塘片區(qū)本地居民 ② 羅湖居民 22 ③ 香港居民 ④ 福田南山居民 據調查，蓮塘片區(qū)銷售情況較好的樓盤，主力戶型主要以面積介于 80 m2～ 110 m2 三房為主， 70 m2左右的二房市場承接力也比較理想。 20 區(qū)域發(fā)展及前景預測 地理位置 蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 未來：市場消化壓力較大 上半年新開樓盤 64 個，入市面積達 275 萬平方米。 從住宅成交的平均單價來看，上半年全市住宅均價為 5,559 元 /平方米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 ％，表明深圳房地產經過一個階段的發(fā)展，隨著關內土地的日益減少，整體均價基本呈微幅上漲趨勢。比去年同期增長 ％，均價 9,862 元 /平方米。 四項措施 措施一：科學制定土地供應計劃； 措施二：多渠道籌措建設資金； 措施三：制定實施細則； 措施四：對近期建設規(guī)劃滾動調校和加強《規(guī)劃》實施的監(jiān)督管理。 城市遠景及發(fā)展定位 根據《深圳市總體規(guī)劃（ 19902