某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(doc15)-財(cái)務(wù)綜合(存儲(chǔ)版)
【正文】 考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價(jià)值。 大量管理資料下載 12 （四）項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的出租率為 ％，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。 （二）租賃部分盈虧平衡分析 假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由于出租部分的物業(yè)出租率為 ％時(shí)，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 自有資金投資現(xiàn)金流量表 本項(xiàng)目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表 13 所示。 出租物業(yè)的折舊 本項(xiàng)目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以 的系數(shù)，即本項(xiàng)目當(dāng)前融資成本為年利率： ％ *＝ ％?？紤]到開發(fā)商已投入了 50000 萬元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220 萬元，計(jì)劃由開發(fā)商投入自有資金 970萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬元用于投資，剩余部分 66051 萬元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271 萬元。 表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場 3013 3013 小計(jì) 7647 1 層 大堂、商場等 2648 2648 2 層 商場 1541 1541 3 層 商場 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16 層 寫字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29層 寫字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39層 寫字樓 1541 13869 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 小計(jì) 64124 合計(jì) 71771 大量管理資料下載 2 表 2 東塔樓（甲級(jí)純寫字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等 2048 2048 負(fù)一層 管理 中心、低壓配電房 2048 2048 小計(jì) 4096 1 層 大堂、商場等 2048 2048 2 層 商場 1803 1803 3 層 商場 1803 1803 4 層 商場 2048 2048 5 層 技術(shù)夾層 2048 2048 6～ 18 層 寫字樓 2048 26624 19 層 避難層 2048 2048 20～ 35 層 寫字樓 1536 32768 36 層 寫字樓 1536 1536 37 層 避難層 1536 1536 38～ 45 層 寫字樓 1536 12888 46～ 49 層 寫字 樓 1024 4096 50 層 設(shè)備層 1024 1024 50 層核心部 設(shè)備層 283 283 小計(jì) 91953 51～ 55 層 寫字樓 1024 5120 合計(jì) 101169 二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目開發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開發(fā)總工期為三年，從 2020 年 10 月起，至 2020 年 9 月。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。 表 9 銷售稅金及附加一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng) 營期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 銷售收入 22656 36598 19606 78860 2 銷售稅金及附加 1391 2247 1204 4842 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 1133 1830 980 3943 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 79 128 69 276 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 34 55 29 118 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 20 33 18 71 交易印花稅 （ 1） *％ 11 18 10 39 交易管理費(fèi) （ 1） *％ 113 183 98 394 3 土地增值稅 （ 1） *1％ 227 366 196 789 表 10 租賃稅金及附加估算一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 租賃收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 租賃稅金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 34276 15 248 922 1185 1431 1499 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 2399 1 17 65 83 100 105 101 102 95 85 78 82 82 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 1028 0 7 28 36 43 45 43 44 41 36 33 35 35 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 617 0 4 17 21 26 27 26 26 25 22 20 21 21 交易印花稅 （ 1） *％ 343 0 2 9 12 14 15 14 15 14 12 11 12 12 房產(chǎn)稅 （ 1） *12％ 82264 37 596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 大量管理資料下載 7 續(xù)表 10 租賃稅金及附加估算一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租賃收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 營業(yè)稅 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花稅 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房產(chǎn)稅 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提
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