某商業(yè)大廈房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(doc15)-財(cái)務(wù)綜合-文庫(kù)吧資料
2024-08-26 15:56本頁(yè)面
【正文】 2425 6582 5196 41017 三、 項(xiàng)目銷售與租賃收入測(cè)算 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方案是將西塔樓寫(xiě)字樓全部用于出售，共 58093m2。考慮到開(kāi)發(fā)商已投入了 50000 萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220 萬(wàn)元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金 970萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 45500 萬(wàn)元用于投資，剩余部分 66051 萬(wàn)元由租售收入補(bǔ)充，總追加投資為 121271 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為： 1712706132 元人民幣，匯總詳見(jiàn)表 3。 從項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為 30 年。 大量管理資料下載 1 廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 一、 項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 43960m2 總建筑面積： 172940m2 建筑密度： ％ 容積率： 地下建筑面積： 11743m2 地上建筑面積： 161197m2 西塔樓建筑面積： 71771m2 東塔樓建筑面積： 101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu) （二）項(xiàng)目方案 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過(guò)程略），將該項(xiàng)目?jī)蓷澦欠謩e建為一棟甲級(jí)純寫(xiě)字樓（以出租為主）與一棟全天候商務(wù)寫(xiě)字樓（以出售為主） （三）項(xiàng)目功能 面積分布，見(jiàn)表 1 及表 2 所示。 表 1 西塔樓（全天候商務(wù)寫(xiě)字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等 4464 4464 夾層 170 170 負(fù)一層 商場(chǎng) 3013 3013 小計(jì) 7647 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2648 2648 2 層 商場(chǎng) 1541 1541 3 層 商場(chǎng) 1541 1541 4 層 酒樓、餐廳 2505 2505 5 層 技術(shù)層 1774 1774 6～ 16 層 寫(xiě)字樓 1541 16951 17 層 避難層 1541 1541 18 層 設(shè)備層 1541 1541 19～ 29層 寫(xiě)字樓 1541 16951 30 層 避難層 1541 1541 31～ 39層 寫(xiě)字樓 1541 13869 40 設(shè)備層 1541 1541 40 停機(jī)坪 180 180 小計(jì) 64124 合計(jì) 71771 大量管理資料下載 2 表 2 東塔樓（甲級(jí)純寫(xiě)字樓）功能面積分布表 樓層 使用功能 每層面積（平方米） 總面積（平方米） 負(fù)二層 管理中心、維修間、變壓器房等 2048 2048 負(fù)一層 管理 中心、低壓配電房 2048 2048 小計(jì) 4096 1 層 大堂、商場(chǎng)等 2048 2048 2 層 商場(chǎng) 1803 1803 3 層 商場(chǎng) 1803 1803 4 層 商場(chǎng) 2048 2048 5 層 技術(shù)夾層 2048 2048 6～ 18 層 寫(xiě)字樓 2048 26624 19 層 避難層 2048 2048 20～ 35 層 寫(xiě)字樓 1536 32768 36 層 寫(xiě)字樓 1536 1536 37 層 避難層 1536 1536 38～ 45 層 寫(xiě)字樓 1536 12888 46～ 49 層 寫(xiě)字 樓 1024 4096 50 層 設(shè)備層 1024 1024 50 層核心部 設(shè)備層 283 283 小計(jì) 91953 51～ 55 層 寫(xiě)字樓 1024 5120 合計(jì) 101169 二、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從 2020 年 10 月起，至 2020 年 9 月。 根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi) 、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。 表 3 項(xiàng)目總投資估算表 項(xiàng)目 東塔成本 東塔單價(jià) 西塔成本 西塔單價(jià) 合計(jì) 開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 土地購(gòu)置費(fèi) 292497398 2891 207502602 2891 500000000 前期工程費(fèi) 工程建設(shè)費(fèi) 551302122 5449 356125727 4962 907427849 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 64193260 635 36743063 512 100936323 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 104620207 1033 99721895 1390 204341962 管理費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 其他費(fèi)用 5058450 50 3588550 50 8647000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 16539064 163 10683772 149 27222836 財(cái)務(wù)費(fèi)用 66483489 657 47164512 657 113648001 銷售費(fèi)用 0 0 27601289 385 27601289 大量管理資料下載 3 總計(jì) 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 （二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略） （三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)表 4所示。東塔樓的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)以及西塔樓的商場(chǎng)全部用于出租。 表 5 西塔樓寫(xiě)字樓銷售收 入測(cè)算表 2020 2020 2020 2020 售價(jià) 13000 銷售率 30% 銷售面積 17428 銷售收入（萬(wàn)元） 22656 2020 售價(jià) 14000 銷售率 75% 銷售面積 26142 銷售收入（萬(wàn)元） 36598 2020 售價(jià) 13500 銷售率 100% 銷售面積 14523 銷售收入（萬(wàn)元） 19606 合計(jì)（萬(wàn)元） 78861 大量管理資料下載 4 表 6 西塔樓商場(chǎng)租賃收入測(cè)算表 表 7 東塔樓出租 收入測(cè)算表 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2017 2018 寫(xiě)字樓 平均月租金（元） 147 150 155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150 出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13 租金收入（萬(wàn)元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 商場(chǎng)（ 1 至 4層） 出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（萬(wàn)元） 251 2979 3979 4397 4593 4543 4541 4164 3890 3666 3931 3931 3931 3931 東塔小計(jì)（萬(wàn)元） 860 12959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 17241 1724
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