【正文】 建設的市場化機制，吸引外部力量參與基礎設施建設，并將基礎設施轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性資源 投資 建設 經(jīng)營 基礎設施 政府投資 外部投資 市場化機制 開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎設施建設具有較大的正的外部性，開發(fā)區(qū)可以通過給與開發(fā)商一定的補貼方式消除這種外部性，鼓勵企業(yè)投資基礎設施建設，實現(xiàn)比政府直接投入方式下大得多的開發(fā)規(guī)模。 由市政府在開發(fā)區(qū)設立專門的派出機構(gòu)－管委會全面管理園區(qū)的建設和發(fā)展 ， 具有較大的經(jīng)濟管理權限和相應的行政職能 。 2020 By ALLPKU Management Consultants Ltd. llpku.com 未經(jīng)許可，不得外傳 濟南高新技術區(qū)國有資產(chǎn) 整合模式報告 北大縱橫管理咨詢公司 北大縱橫 2020年 5月 — 2 — 北大縱橫 聲明 ? 本報告為中期報告 ， 所有意見均非最終結(jié)論 ? 本報告旨在對 濟南高新 區(qū)國有資產(chǎn)的整合及管理進行分析和建議 ， 不針對任何部門和個人 — 3 — 北大縱橫 報告的主要思路 目前濟南高新區(qū)的管理模式定位 當前高新區(qū)主要管理問題及根源分析 外部模式研究借鑒 提出需要解決的問題根源癥結(jié) 如何解決開發(fā)區(qū)的問題根源癥結(jié) 解決方案及模式 設計 ? 本次咨詢的目的是為了實現(xiàn)開發(fā)區(qū)從 “ 建設 ” 向 “ 經(jīng)營 ” 的轉(zhuǎn)變； ? 這一轉(zhuǎn)變的實質(zhì)是開發(fā)區(qū)國資企業(yè)經(jīng)營管理模式和開發(fā)區(qū)盈利模式的轉(zhuǎn)變； ? 國資企業(yè)經(jīng)營管理模式主要包含國資企業(yè)政企分開 、 國有資產(chǎn)經(jīng)營管理與資產(chǎn)所有關系相脫離的問題 ， 開發(fā)區(qū)盈利模式主要包含融資問題和投資收益問題 。 在管委會下設一個開發(fā)公司 ， 管委會負責決策 、 職能管理以及服務性工作 ， 開發(fā)公司負責開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎設施建設 ， 這種開發(fā)公司管理行為很大程度上是行政性的 。 縱向協(xié)調(diào)型 行政主導型 含義 類型 — 15 — 北大縱橫 開發(fā)區(qū)具體采用何種管理模式與其發(fā)展所處的階段是有一定的關系的 開發(fā)區(qū)建設的早期 正常運營和管理階段 開發(fā)區(qū)成熟階段 1 2 3 一般采取行政主導型的管理模式和混合型中的政企合一型，以加強政府的宏觀調(diào)控職能和工作力度 混合型政企分開的管理模式更加適用。 除了銀行貸款以外 ， 拓展信托資金 、 企業(yè)資金 、 民間資金 、 土地證券等融資渠道 ， 籌集建設資金 ， 并優(yōu)化開發(fā)資金結(jié)構(gòu) 組建公司 經(jīng)營策略 — 73 — 北大縱橫 抓住開發(fā)區(qū)開拓發(fā)展的時機，拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，逐步形成工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司 工業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 住宅房地產(chǎn) 發(fā)展理由 ? 工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?， 近年來主要城市的工業(yè)地產(chǎn)一直保持上升勢頭 ? 東部新區(qū)的工業(yè)聚集區(qū)建設提供了發(fā)展機會 ? 營造商業(yè)環(huán)境和配套設施 ， 是開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的重要組成部分 ? 獲取穩(wěn)定的收益 ? 建設生活配套設施 ， 提供生活便利條件 ? 通過一次性銷售獲利 ，資金周轉(zhuǎn)快 經(jīng)營策略 ? 依賴產(chǎn)業(yè)鏈的成熟 、 整合和拓展， 關注產(chǎn)業(yè)聚焦 、 配套設施需求等 ， 考慮自用者和投資者的需求 ? 積極發(fā)展物流 、 倉儲的開發(fā) ? 對工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)給與優(yōu)惠政策和補貼 ， 鼓勵開展工業(yè)設施建設 ? 策劃能力 、 招商能力和經(jīng)營管理能力是商業(yè)地產(chǎn)的關鍵成功因素， 需要專業(yè)化的管理團隊 、 專業(yè)化的商業(yè)策劃和招商 ? 商業(yè)地產(chǎn)投資周期長 ， 投資風險高 ， 經(jīng)營難度大 ， 在入市前早做籌備 ? 關鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)闋I銷策劃能力 、 資源整合能力等內(nèi)在能力 ? 立足于開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造 ， 單個項目運作與公司整體策略及開發(fā)區(qū)規(guī)劃密切聯(lián)系 ? 以快制勝 ， 縮短開發(fā)周期 ， 形成良好的現(xiàn)金流 ? 借助政 府背 景優(yōu)勢進 行經(jīng) 營， 獲取 收益 ，以進一 步支 持開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 在開發(fā) 區(qū)確 立優(yōu)勢并 摸索 出成功的 運營 模式后 ， 再向 其他地區(qū) 擴展 ，培養(yǎng)自 主發(fā) 展的能力 ? 樹立品牌形象 ? 一個公 司可 以均做商 業(yè)房 地產(chǎn)和住 宅房 地產(chǎn)業(yè)務 ， 但鼓勵集中 優(yōu)勢 進行專業(yè)化運作 ? 尋求有 實力 合作伙伴 ， 實現(xiàn)快速成長 — 74 — 北大縱橫 對集團下屬房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和部署 高新控股集團 齊魯軟件園發(fā)展中心 齊魯軟件園建設發(fā)展有限公司 ? 高新控股和軟件園共同投資成立的房地產(chǎn)公司專注于開發(fā)住宅和商業(yè)房地產(chǎn) ， 有助于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；將來積累了開發(fā)經(jīng)驗和經(jīng)濟實力后 ， 再逐步向外擴展 ? 高新控股集團的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務應避免與軟件園成立的房地產(chǎn)公司在同一區(qū)域競爭 ? 高新控股集團應協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)工作 ， 使經(jīng)營策略 、 價格策略協(xié)調(diào)一體 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務 持股方式 1. 高新控股集團控股 ， 軟件園參股 2. 高新控股集團參股 ， 軟件園控股 全資 控股或參股 控股或參股 — 75 — 北大縱橫 導讀 ? 開發(fā)區(qū)國資企業(yè)的定位 ? 國資企業(yè)的經(jīng)營方式 ? 國資企業(yè)整合方案 ? 國資企業(yè)各業(yè)務單元的運作方式 融資業(yè)務 投資業(yè)務 基礎設施建設 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營 ? 實施建議 — 76 — 北大縱橫 園區(qū)經(jīng)營公司通過建立高效服務體系，全面滿足客戶的需求 基本服務 商務支持服務 投融資支持服務 市場支持服務 代理服務 服務體系 硬件基礎設施 金融資本 總體成本 人力資源 園區(qū)企業(yè)客戶需求 技術 增值服務 — 77 — 北大縱橫 模式 內(nèi)容 所需的能力 產(chǎn)業(yè)樓盈利模式 服務盈利模式 土地盈利模式 投資盈利模式 ? 投資滿足客戶需求的產(chǎn)業(yè)樓建設 ， 通過高質(zhì)量的招商和服務獲得租金 ? 依靠流動資金貸款 、 擔保收費 、 收繳管理費和彌補日常運作開支 ， ? 為園區(qū)入駐客戶提供服務來盈利 ， 如技術平臺服務 、 商務支持服務等 ? 通過通過招商和產(chǎn)業(yè)聚集提升周邊土地價值 ， 進行房地產(chǎn)開發(fā)或土地轉(zhuǎn)讓 ? 通過房租 、 產(chǎn)業(yè)樓等投資孵化中小企業(yè) ，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市 ， 實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資 ? 招商能力 ? 服務能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)能力 ? 服務能力 ? 獲得政府授權 ? 招商能力 ? 投資管理能力 園區(qū)經(jīng)營企業(yè)可以建立的盈利模式 — 78 — 北大縱橫 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，營造良好服務環(huán)境 ? 第二產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的基礎 ， 必須優(yōu)先發(fā)展 ， 當?shù)诙a(chǎn)業(yè)具備一定基礎之后 ， 應注重第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 發(fā)展商貿(mào)和物流業(yè) ， 充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚作用 ， 形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 ， 促進產(chǎn)業(yè)群建立 發(fā)展金融業(yè) ， 引進金融機構(gòu) 、 投資機構(gòu) ， 設立投資基金 ， 鼓勵風險投資發(fā)展 ， 為企業(yè)提供融資條件 發(fā)展信息 、 咨詢服務業(yè) ， 拓展企業(yè)信息渠道 ， 促進企業(yè)參與國內(nèi) 、 國際競爭 發(fā)展交通業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)及完善生活配套設施 ， 為企業(yè)提供生活便利條件 ， 建設適宜居住的環(huán)境 引進律師 、 會計 、 審計 、 咨詢等產(chǎn)業(yè)服務業(yè)項目 ， 推動產(chǎn)業(yè)服務業(yè)發(fā)展 。 通過這種方式，在 19841999年間，總公司累計完成土地開發(fā)和基礎設施建設投資 40億元，共開發(fā)土地 24平方公里，建成了一整套高水平的基礎設施。 在這種管理模式下 ， 管委會不僅行使審批 、 規(guī)劃 、 協(xié)調(diào)等行政職能 ， 還負責資金籌措 、 開發(fā)建設等具體經(jīng)營事務 ， 開發(fā)公司和專業(yè)公司基本上沒有自我決策權 。Copyright 169。 管委會和開發(fā)公司在人員設置上相互混合 ， 負責人通?；ハ嗉嫒?， 即 “ 兩塊牌子 ， 一套班子 ” 。在政企分開的管理模式下，管委會作為地方政府的派出機構(gòu)行使政府管理職權，不直接運用行政權力干預企業(yè)的經(jīng)營活動，只起監(jiān)督協(xié)調(diào)作用，開發(fā)公司作為獨立的經(jīng)濟法人，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的自我管理 公司制的管理模式更適合開發(fā)區(qū)的發(fā)展，逐步向西方發(fā)達國家和地區(qū)的模式靠攏 — 16 — 北大縱橫 高新區(qū)的盈利模式也要求有所轉(zhuǎn)變 開發(fā)區(qū)建設的早期 正常運營和管理階段 2 ? 在建設初期 ， 在高新區(qū)管委會主導下 ，各國資公司通過提供高成本 、 低價格的專業(yè)服務吸引企業(yè)入園 ， 成本與收益的差額由財政補貼 ? 通過各項服務和扶植措施 ， 推動入園企業(yè)發(fā)展壯大 ， 高新區(qū)通過獲取稅收收入盈利 ? 如果稅收收入能夠保證財政投入的高成本 ， 可以保持這個模式 ， 但是如果不能保持 ， 則需要改變高新區(qū)的盈利模式 ? 在進入正常運營和管理階段 ， 入駐園區(qū)的企業(yè)已經(jīng)發(fā)展起來 ， 此時的盈利模式應該由完全依賴稅收收益轉(zhuǎn)向資產(chǎn)投資收益加稅收收益 ? 同時我們有各項優(yōu)惠措施的情況下 ， 企業(yè)在考慮遷移成本時 ， 是不會輕易離開高新區(qū)的 ， 這時 ， 我們應該提供價格和成本相匹配的服務 ， 而非再如同以前的高成本 、 低價格的服務 ? 大量的國有資產(chǎn)補貼給入園企業(yè) ， 何不如投給自己的國資公司進行經(jīng)營 ， 通過國資企業(yè)的回報收益盈利 ， 建立起新的盈利模式 ? 盡可能的引入外部資金參與高新區(qū)的經(jīng)營開發(fā) ， 改善國資法人治理結(jié)構(gòu) ， 提高國資利用效率 1 — 17 — 北大縱橫 開發(fā)區(qū)建設早期政企合一利大于弊 ? 有利于開發(fā)公司的快速起步和全面發(fā)展 ? 既發(fā)揮政府的行政職能，又發(fā)揮開發(fā)總公司的經(jīng)濟杠桿功能 ? 建立初期對開發(fā)區(qū)的建設具有很大的推動作用 ? 國資企業(yè)過多依賴于管委會，發(fā)展動力不足，市場壓力不大，自我發(fā)展能力不強，不能適應市場經(jīng)濟的要求和建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ? 融資渠道單一，依賴銀行貸款，難以從資本市場融資 優(yōu)點 缺點 更適用于開發(fā)區(qū)建設早期 政企合一 — 18 — 北大縱橫 ? 體現(xiàn)了“小政府、大企業(yè)”的原則，有利于充分發(fā)揮管委會的行政管理職能和主導作用 ? 國內(nèi)外高新技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程表明，市場的驅(qū)動力成為高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的基礎和真正動因 ? 開發(fā)區(qū)內(nèi)投入的要素包括國有資產(chǎn)應在市場機制下運行，激發(fā)市場的內(nèi)在活力，發(fā)揮市場無形的手的作用，適應市場經(jīng)濟體制的要求 ? 以經(jīng)營的觀念管理國有資產(chǎn)和開發(fā)區(qū)各項事務 ? 將管委會的主導作用建立在市場機制驅(qū)動的基礎上 ? 促使國資企業(yè)克服對管委會的依賴，主動面向市場，產(chǎn)生自我發(fā)展的內(nèi)在動力，激發(fā)活力，適應市場經(jīng)濟的要求 ? 資產(chǎn)經(jīng)營的責任主體明確，有利于進行績效管理，形成激勵和約束機制 ? 有償取得財政投入資金， 關注投入產(chǎn)出， 計算資金成本，講求收益回報 ? 機制靈活，高效運作，提升經(jīng)營管理水平 ? 有利于促進國資企業(yè)管理創(chuàng)新和技術創(chuàng)新 ? 國資企業(yè)能夠成為 投融資的重要載體 ，有利于綜合運用各種融資方式，拓展資本市場融資渠道 隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)營逐步成熟，應政企分開，在管委會主導下實行國有資產(chǎn)的企業(yè)化運作 發(fā)揮管委會主導作用 通過市場機制形成內(nèi)在驅(qū)動力 明確經(jīng)營的責任 提高企業(yè)經(jīng)營成效 促進企業(yè)創(chuàng)新 有利于全方位融資 — 19 — 北大縱橫 國有資產(chǎn)授權國資企業(yè)經(jīng)營，管委會對各公司出資的資產(chǎn)劃歸國資企業(yè) (集團 )，國資企業(yè)成為代表管委會管理國有資產(chǎn)的載體 管委會 國資企業(yè)(集團 ) 子公司 子公司 子公司 子公司 子公司 ?? 產(chǎn)權歸屬關系 （例如一個主體下） ? 管委會對其他公司出資的資產(chǎn)劃歸國資企業(yè)集團 ? 各個公司成為國資企業(yè)集團的全資或控股子公司，形成清晰的產(chǎn)權關系 ? 管委會以出資者的身份對國資企業(yè)集團進行管控，行使出資者的權力，資產(chǎn)成為連接管委會和國資企業(yè)的基本紐帶 ? 國資企業(yè)集團以擁有的資產(chǎn)承擔保值增值的責任，推動開發(fā)區(qū)的發(fā)展 ? 國資企業(yè)集團、各個子公司、孫公司分別獨立核算，計算單獨的損益 — 20 — 北大縱橫 集團下屬公司采取有限公司形式（將來可以設立股份有限公司），其經(jīng)營風險不會波及集團和其他子公司，從而減少財政風險 ? 避免在公司欠下大筆債務時 ， 債權人對公司股東進行直接追索 ? 股東通過在證券市場上轉(zhuǎn)讓其股票來轉(zhuǎn)移投資風險 ? 一是指公司以其全部法人財產(chǎn)