【正文】 建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，吸引外部力量參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將基礎(chǔ)設(shè)施轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性資源 投資 建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 基礎(chǔ)設(shè)施 政府投資 外部投資 市場(chǎng)化機(jī)制 開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有較大的正的外部性，開發(fā)區(qū)可以通過給與開發(fā)商一定的補(bǔ)貼方式消除這種外部性，鼓勵(lì)企業(yè)投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)比政府直接投入方式下大得多的開發(fā)規(guī)模。 由市政府在開發(fā)區(qū)設(shè)立專門的派出機(jī)構(gòu)－管委會(huì)全面管理園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展 ， 具有較大的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相應(yīng)的行政職能 。 2020 By ALLPKU Management Consultants Ltd. llpku.com 未經(jīng)許可，不得外傳 濟(jì)南高新技術(shù)區(qū)國(guó)有資產(chǎn) 整合模式報(bào)告 北大縱橫管理咨詢公司 北大縱橫 2020年 5月 — 2 — 北大縱橫 聲明 ? 本報(bào)告為中期報(bào)告 ， 所有意見均非最終結(jié)論 ? 本報(bào)告旨在對(duì) 濟(jì)南高新 區(qū)國(guó)有資產(chǎn)的整合及管理進(jìn)行分析和建議 ， 不針對(duì)任何部門和個(gè)人 — 3 — 北大縱橫 報(bào)告的主要思路 目前濟(jì)南高新區(qū)的管理模式定位 當(dāng)前高新區(qū)主要管理問題及根源分析 外部模式研究借鑒 提出需要解決的問題根源癥結(jié) 如何解決開發(fā)區(qū)的問題根源癥結(jié) 解決方案及模式 設(shè)計(jì) ? 本次咨詢的目的是為了實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)從 “ 建設(shè) ” 向 “ 經(jīng)營(yíng) ” 的轉(zhuǎn)變； ? 這一轉(zhuǎn)變的實(shí)質(zhì)是開發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和開發(fā)區(qū)盈利模式的轉(zhuǎn)變； ? 國(guó)資企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式主要包含國(guó)資企業(yè)政企分開 、 國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與資產(chǎn)所有關(guān)系相脫離的問題 ， 開發(fā)區(qū)盈利模式主要包含融資問題和投資收益問題 。 在管委會(huì)下設(shè)一個(gè)開發(fā)公司 ， 管委會(huì)負(fù)責(zé)決策 、 職能管理以及服務(wù)性工作 ， 開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 這種開發(fā)公司管理行為很大程度上是行政性的 。 縱向協(xié)調(diào)型 行政主導(dǎo)型 含義 類型 — 15 — 北大縱橫 開發(fā)區(qū)具體采用何種管理模式與其發(fā)展所處的階段是有一定的關(guān)系的 開發(fā)區(qū)建設(shè)的早期 正常運(yùn)營(yíng)和管理階段 開發(fā)區(qū)成熟階段 1 2 3 一般采取行政主導(dǎo)型的管理模式和混合型中的政企合一型，以加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控職能和工作力度 混合型政企分開的管理模式更加適用。 除了銀行貸款以外 ， 拓展信托資金 、 企業(yè)資金 、 民間資金 、 土地證券等融資渠道 ， 籌集建設(shè)資金 ， 并優(yōu)化開發(fā)資金結(jié)構(gòu) 組建公司 經(jīng)營(yíng)策略 — 73 — 北大縱橫 抓住開發(fā)區(qū)開拓發(fā)展的時(shí)機(jī)，拓展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，逐步形成工業(yè)、商業(yè)和住宅房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化公司 工業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 住宅房地產(chǎn) 發(fā)展理由 ? 工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿艽?， 近年來主要城市的工業(yè)地產(chǎn)一直保持上升勢(shì)頭 ? 東部新區(qū)的工業(yè)聚集區(qū)建設(shè)提供了發(fā)展機(jī)會(huì) ? 營(yíng)造商業(yè)環(huán)境和配套設(shè)施 ， 是開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的重要組成部分 ? 獲取穩(wěn)定的收益 ? 建設(shè)生活配套設(shè)施 ， 提供生活便利條件 ? 通過一次性銷售獲利 ，資金周轉(zhuǎn)快 經(jīng)營(yíng)策略 ? 依賴產(chǎn)業(yè)鏈的成熟 、 整合和拓展， 關(guān)注產(chǎn)業(yè)聚焦 、 配套設(shè)施需求等 ， 考慮自用者和投資者的需求 ? 積極發(fā)展物流 、 倉儲(chǔ)的開發(fā) ? 對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)給與優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼 ， 鼓勵(lì)開展工業(yè)設(shè)施建設(shè) ? 策劃能力 、 招商能力和經(jīng)營(yíng)管理能力是商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵成功因素， 需要專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì) 、 專業(yè)化的商業(yè)策劃和招商 ? 商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng) ， 投資風(fēng)險(xiǎn)高 ， 經(jīng)營(yíng)難度大 ， 在入市前早做籌備 ? 關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷策劃能力 、 資源整合能力等內(nèi)在能力 ? 立足于開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境營(yíng)造 ， 單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作與公司整體策略及開發(fā)區(qū)規(guī)劃密切聯(lián)系 ? 以快制勝 ， 縮短開發(fā)周期 ， 形成良好的現(xiàn)金流 ? 借助政 府背 景優(yōu)勢(shì)進(jìn) 行經(jīng) 營(yíng)， 獲取 收益 ，以進(jìn)一 步支 持開發(fā)區(qū)發(fā)展 ? 在開發(fā) 區(qū)確 立優(yōu)勢(shì)并 摸索 出成功的 運(yùn)營(yíng) 模式后 ， 再向 其他地區(qū) 擴(kuò)展 ，培養(yǎng)自 主發(fā) 展的能力 ? 樹立品牌形象 ? 一個(gè)公 司可 以均做商 業(yè)房 地產(chǎn)和住 宅房 地產(chǎn)業(yè)務(wù) ， 但鼓勵(lì)集中 優(yōu)勢(shì) 進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作 ? 尋求有 實(shí)力 合作伙伴 ， 實(shí)現(xiàn)快速成長(zhǎng) — 74 — 北大縱橫 對(duì)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)和部署 高新控股集團(tuán) 齊魯軟件園發(fā)展中心 齊魯軟件園建設(shè)發(fā)展有限公司 ? 高新控股和軟件園共同投資成立的房地產(chǎn)公司專注于開發(fā)住宅和商業(yè)房地產(chǎn) ， 有助于園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；將來積累了開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力后 ， 再逐步向外擴(kuò)展 ? 高新控股集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)避免與軟件園成立的房地產(chǎn)公司在同一區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 高新控股集團(tuán)應(yīng)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)工作 ， 使經(jīng)營(yíng)策略 、 價(jià)格策略協(xié)調(diào)一體 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 持股方式 1. 高新控股集團(tuán)控股 ， 軟件園參股 2. 高新控股集團(tuán)參股 ， 軟件園控股 全資 控股或參股 控股或參股 — 75 — 北大縱橫 導(dǎo)讀 ? 開發(fā)區(qū)國(guó)資企業(yè)的定位 ? 國(guó)資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式 ? 國(guó)資企業(yè)整合方案 ? 國(guó)資企業(yè)各業(yè)務(wù)單元的運(yùn)作方式 融資業(yè)務(wù) 投資業(yè)務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)經(jīng)營(yíng) ? 實(shí)施建議 — 76 — 北大縱橫 園區(qū)經(jīng)營(yíng)公司通過建立高效服務(wù)體系，全面滿足客戶的需求 基本服務(wù) 商務(wù)支持服務(wù) 投融資支持服務(wù) 市場(chǎng)支持服務(wù) 代理服務(wù) 服務(wù)體系 硬件基礎(chǔ)設(shè)施 金融資本 總體成本 人力資源 園區(qū)企業(yè)客戶需求 技術(shù) 增值服務(wù) — 77 — 北大縱橫 模式 內(nèi)容 所需的能力 產(chǎn)業(yè)樓盈利模式 服務(wù)盈利模式 土地盈利模式 投資盈利模式 ? 投資滿足客戶需求的產(chǎn)業(yè)樓建設(shè) ， 通過高質(zhì)量的招商和服務(wù)獲得租金 ? 依靠流動(dòng)資金貸款 、 擔(dān)保收費(fèi) 、 收繳管理費(fèi)和彌補(bǔ)日常運(yùn)作開支 ， ? 為園區(qū)入駐客戶提供服務(wù)來盈利 ， 如技術(shù)平臺(tái)服務(wù) 、 商務(wù)支持服務(wù)等 ? 通過通過招商和產(chǎn)業(yè)聚集提升周邊土地價(jià)值 ， 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或土地轉(zhuǎn)讓 ? 通過房租 、 產(chǎn)業(yè)樓等投資孵化中小企業(yè) ，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市 ， 實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資 ? 招商能力 ? 服務(wù)能力 ? 房地產(chǎn)開發(fā)能力 ? 服務(wù)能力 ? 獲得政府授權(quán) ? 招商能力 ? 投資管理能力 園區(qū)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以建立的盈利模式 — 78 — 北大縱橫 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造良好服務(wù)環(huán)境 ? 第二產(chǎn)業(yè)是開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ) ， 必須優(yōu)先發(fā)展 ， 當(dāng)?shù)诙a(chǎn)業(yè)具備一定基礎(chǔ)之后 ， 應(yīng)注重第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 發(fā)展商貿(mào)和物流業(yè) ， 充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚作用 ， 形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) ， 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)群建立 發(fā)展金融業(yè) ， 引進(jìn)金融機(jī)構(gòu) 、 投資機(jī)構(gòu) ， 設(shè)立投資基金 ， 鼓勵(lì)風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展 ， 為企業(yè)提供融資條件 發(fā)展信息 、 咨詢服務(wù)業(yè) ， 拓展企業(yè)信息渠道 ， 促進(jìn)企業(yè)參與國(guó)內(nèi) 、 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng) 發(fā)展交通業(yè) 、 房地產(chǎn)業(yè)及完善生活配套設(shè)施 ， 為企業(yè)提供生活便利條件 ， 建設(shè)適宜居住的環(huán)境 引進(jìn)律師 、 會(huì)計(jì) 、 審計(jì) 、 咨詢等產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目 ， 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展 。 通過這種方式，在 19841999年間，總公司累計(jì)完成土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 40億元，共開發(fā)土地 24平方公里，建成了一整套高水平的基礎(chǔ)設(shè)施。 在這種管理模式下 ， 管委會(huì)不僅行使審批 、 規(guī)劃 、 協(xié)調(diào)等行政職能 ， 還負(fù)責(zé)資金籌措 、 開發(fā)建設(shè)等具體經(jīng)營(yíng)事務(wù) ， 開發(fā)公司和專業(yè)公司基本上沒有自我決策權(quán) 。Copyright 169。 管委會(huì)和開發(fā)公司在人員設(shè)置上相互混合 ， 負(fù)責(zé)人通常互相兼任 ， 即 “ 兩塊牌子 ， 一套班子 ” 。在政企分開的管理模式下，管委會(huì)作為地方政府的派出機(jī)構(gòu)行使政府管理職權(quán)，不直接運(yùn)用行政權(quán)力干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，只起監(jiān)督協(xié)調(diào)作用，開發(fā)公司作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的自我管理 公司制的管理模式更適合開發(fā)區(qū)的發(fā)展，逐步向西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的模式靠攏 — 16 — 北大縱橫 高新區(qū)的盈利模式也要求有所轉(zhuǎn)變 開發(fā)區(qū)建設(shè)的早期 正常運(yùn)營(yíng)和管理階段 2 ? 在建設(shè)初期 ， 在高新區(qū)管委會(huì)主導(dǎo)下 ，各國(guó)資公司通過提供高成本 、 低價(jià)格的專業(yè)服務(wù)吸引企業(yè)入園 ， 成本與收益的差額由財(cái)政補(bǔ)貼 ? 通過各項(xiàng)服務(wù)和扶植措施 ， 推動(dòng)入園企業(yè)發(fā)展壯大 ， 高新區(qū)通過獲取稅收收入盈利 ? 如果稅收收入能夠保證財(cái)政投入的高成本 ， 可以保持這個(gè)模式 ， 但是如果不能保持 ， 則需要改變高新區(qū)的盈利模式 ? 在進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)和管理階段 ， 入駐園區(qū)的企業(yè)已經(jīng)發(fā)展起來 ， 此時(shí)的盈利模式應(yīng)該由完全依賴稅收收益轉(zhuǎn)向資產(chǎn)投資收益加稅收收益 ? 同時(shí)我們有各項(xiàng)優(yōu)惠措施的情況下 ， 企業(yè)在考慮遷移成本時(shí) ， 是不會(huì)輕易離開高新區(qū)的 ， 這時(shí) ， 我們應(yīng)該提供價(jià)格和成本相匹配的服務(wù) ， 而非再如同以前的高成本 、 低價(jià)格的服務(wù) ? 大量的國(guó)有資產(chǎn)補(bǔ)貼給入園企業(yè) ， 何不如投給自己的國(guó)資公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ， 通過國(guó)資企業(yè)的回報(bào)收益盈利 ， 建立起新的盈利模式 ? 盡可能的引入外部資金參與高新區(qū)的經(jīng)營(yíng)開發(fā) ， 改善國(guó)資法人治理結(jié)構(gòu) ， 提高國(guó)資利用效率 1 — 17 — 北大縱橫 開發(fā)區(qū)建設(shè)早期政企合一利大于弊 ? 有利于開發(fā)公司的快速起步和全面發(fā)展 ? 既發(fā)揮政府的行政職能，又發(fā)揮開發(fā)總公司的經(jīng)濟(jì)杠桿功能 ? 建立初期對(duì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)具有很大的推動(dòng)作用 ? 國(guó)資企業(yè)過多依賴于管委會(huì)，發(fā)展動(dòng)力不足，市場(chǎng)壓力不大，自我發(fā)展能力不強(qiáng)，不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求和建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ? 融資渠道單一，依賴銀行貸款，難以從資本市場(chǎng)融資 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 更適用于開發(fā)區(qū)建設(shè)早期 政企合一 — 18 — 北大縱橫 ? 體現(xiàn)了“小政府、大企業(yè)”的原則，有利于充分發(fā)揮管委會(huì)的行政管理職能和主導(dǎo)作用 ? 國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展歷程表明，市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)和真正動(dòng)因 ? 開發(fā)區(qū)內(nèi)投入的要素包括國(guó)有資產(chǎn)應(yīng)在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行，激發(fā)市場(chǎng)的內(nèi)在活力，發(fā)揮市場(chǎng)無形的手的作用，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求 ? 以經(jīng)營(yíng)的觀念管理國(guó)有資產(chǎn)和開發(fā)區(qū)各項(xiàng)事務(wù) ? 將管委會(huì)的主導(dǎo)作用建立在市場(chǎng)機(jī)制驅(qū)動(dòng)的基礎(chǔ)上 ? 促使國(guó)資企業(yè)克服對(duì)管委會(huì)的依賴，主動(dòng)面向市場(chǎng)，產(chǎn)生自我發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，激發(fā)活力，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求 ? 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的責(zé)任主體明確，有利于進(jìn)行績(jī)效管理，形成激勵(lì)和約束機(jī)制 ? 有償取得財(cái)政投入資金， 關(guān)注投入產(chǎn)出， 計(jì)算資金成本，講求收益回報(bào) ? 機(jī)制靈活，高效運(yùn)作，提升經(jīng)營(yíng)管理水平 ? 有利于促進(jìn)國(guó)資企業(yè)管理創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新 ? 國(guó)資企業(yè)能夠成為 投融資的重要載體 ，有利于綜合運(yùn)用各種融資方式，拓展資本市場(chǎng)融資渠道 隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)逐步成熟，應(yīng)政企分開，在管委會(huì)主導(dǎo)下實(shí)行國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)化運(yùn)作 發(fā)揮管委會(huì)主導(dǎo)作用 通過市場(chǎng)機(jī)制形成內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力 明確經(jīng)營(yíng)的責(zé)任 提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成效 促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新 有利于全方位融資 — 19 — 北大縱橫 國(guó)有資產(chǎn)授權(quán)國(guó)資企業(yè)經(jīng)營(yíng)，管委會(huì)對(duì)各公司出資的資產(chǎn)劃歸國(guó)資企業(yè) (集團(tuán) )，國(guó)資企業(yè)成為代表管委會(huì)管理國(guó)有資產(chǎn)的載體 管委會(huì) 國(guó)資企業(yè)(集團(tuán) ) 子公司 子公司 子公司 子公司 子公司 ?? 產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系 （例如一個(gè)主體下） ? 管委會(huì)對(duì)其他公司出資的資產(chǎn)劃歸國(guó)資企業(yè)集團(tuán) ? 各個(gè)公司成為國(guó)資企業(yè)集團(tuán)的全資或控股子公司，形成清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 ? 管委會(huì)以出資者的身份對(duì)國(guó)資企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行管控，行使出資者的權(quán)力，資產(chǎn)成為連接管委會(huì)和國(guó)資企業(yè)的基本紐帶 ? 國(guó)資企業(yè)集團(tuán)以擁有的資產(chǎn)承擔(dān)保值增值的責(zé)任，推動(dòng)開發(fā)區(qū)的發(fā)展 ? 國(guó)資企業(yè)集團(tuán)、各個(gè)子公司、孫公司分別獨(dú)立核算，計(jì)算單獨(dú)的損益 — 20 — 北大縱橫 集團(tuán)下屬公司采取有限公司形式（將來可以設(shè)立股份有限公司），其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)波及集團(tuán)和其他子公司，從而減少財(cái)政風(fēng)險(xiǎn) ? 避免在公司欠下大筆債務(wù)時(shí) ， 債權(quán)人對(duì)公司股東進(jìn)行直接追索 ? 股東通過在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓其股票來轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn) ? 一是指公司以其全部法人財(cái)產(chǎn)